5 FUNDOS IMOBILIÁRIOS PRA SE APOSENTAR EM PAZ! (seguros e lucrativos)

Muita gente quer se aposentar através dos investimentos e os fundos mobiliários casam muito bem nessa estratégia devido ao fluxo de renda mensal. Mas assim como tudo na vida, existem aqueles que são bons e aqueles que são ruins. Para você não ter nenhuma surpresa negativa na sua aposentadoria, para você não perder dinheiro, para você não se estressar, para você dormir tranquilo, o ideal é escolher bons fundos mobiliários. Pensando nisso, nesse vídeo eu trouxe para você cinco fundos mobiliários para se aposentar em paz. Mas primeiro a gente precisa definir o que é um bom fundo imobiliário, o que faz o fundo imobiliário ruim. E aqui eu trouxe alguns requisitos. Pro fundo imobiliário ser bom. Primeiro, ele deve ser bem gerido. Estude a gestora do fundo imobiliário, estude o histórico. Veja se aquele fundo imobiliário tá performando bem, se a gestora tá cuidando muito bem dele, porque a gestora é o capitão do barco, é o que toca o fundo imobiliário pra frente. Se o fundo tem uma gestora ruim, mesmo com bons ativos, bom portfólio, baixa dívida, uma hora ou outra esse navio vai naufragar, vai afundar, porque ele não tá sendo bem gerido. Passo pensando nisso também, esses cinco fundos mobiliários são bem geridos. Outro pré-requisito, patrimônio acima de 1 bilhão deais, porque mesmo que existam fundos mobiliários menores que sejam bons, o ideal é você pegar esses fundos mais consolidados, mais antigos, que foram fundados em 2010, 2011, 2012. Claro que você pode ter na sua carteira de investimento fundos mobiliários um pouco mais novos, como de 2019, 2020, 2021, enfim. Mas se o senhor foque apósentadoria, foque nesses fundos mobiliários maiores, com mais liquidez, mais negociados. Outra questão, renda constante, porque os fundos mobiliários não é uma regra, mas eles todo mês distribuem uma renda passiva. E isso é muito interessante pra sua aposentadoria. Então a gente já exclui aqueles fundos mobiliários que não ficam distribuindo de forma irregular e as meses ficam 6 meses, 7 meses, 1 ano ou até mesmo mais do que isso, sem distribuir renda. Como o seu foco é aposentadoria, a sua renda não pode ser prejudicada. Beleza, que isso aqui é renda variável, mas se você escolhe bons fundos imobiliários, monta um excelente carteira de investimento, você vai ter uma renda constante, mesmo que às vezes essa renda diminua um pouco ou aumente um pouco. Outro critério, diversificação. Se o for fundo de tijolo, que são esses que mexem com imóveis físicos, devem ter vários imóveis, preferencialmente cinco imóveis, preferencialmente cinco inquilinos. Se for fundo imobiliário de papel, devem ter pelo menos 30 ativos, 30 Cris, outros tipos de investimento, como fundos mobiliários, preferencialmente mais CR do que fundos mobiliários, se não acaba ficando muito fundo de fundo. Deve ficar atento também aos seus indexadores. É o IPCA, é o CDI, é o IGPM, é préfixado, porque tudo isso garante a rentabilidade do fundo imobiliário. Outro critério também que você deve ter é justamente a qualidade, qualidade dos imóveis, qualidade dos inquilinos, qualidade dos CR, invista preferencialmente em fundos imobiliários com CR mais high grade, ou seja, eles buscam uma segurança mais para o investidor. No foque muito nesses rai porque mesmo que eles paguem muita renda, cara, vai por mim, aquela renda vai sair em curto prazo, a conta vai cair, você vai acabar perdendo dinheiro no longo prazo. Outro critério também que é muito importante de você analisar em fundo de papel, em fundo de tijolo, fundo de tijolo é a vacância, aquela parte do imóvel que está desocupada, porque o se fundo imobiliário tem mais de 20% de vacância, pode ser que aqueles imóveis não tenham uma qualidade muito boa, pode ser que eles não estejam bem localizados. Se o fundo tem muita inadimplência, pode ser que os inquilinos sejam ruins, pode ser que os seus CRI sejam ruins. Então, fique de olho para uma vacância ou inadiplência sempre abaixo dos 20%. Beleza? que em um momento ou outro pode ser que a vacancia aumente, pode ser que a inadipudencialmente, isso aconteceu muito em 2020, em 2021 em fundos mobiliárias de shopping, mas foi uma coisa ocasional, foi período, não foi longo prazo, foi um curto espaço de tempo. Outro critério, o último, mas não menos importante, o fundo imobiliário deve ter pouca dívida, que a gente chama de alavancagem, e deve ter abaixo de 20%. O que é essa alavancagem? É basicamente você pegar todas as dívidas do fundo imobiliário, principalmente emissão de CRIs e imóveis que o fundo imobiliário comprou a prestação, porque essas dívidas podem influenciar muito na rentabilidade do fundo imobiliário. Você vai pagar essa dívida, vai dividir pelo total de ativo do fundo imobiliário, vai achar o percentual. Se der abaixo de 20%, beleza, o fundo imobiliário não tá tão endividado assim. Só que tem fundo imobiliário que nem tem tanta estratégia e tem lá 40% de dívida. 50% é até vezes mais do que isso. E isso acaba deixando o fundo imobiliário muito tenso, porque ele vai ter que pagar mais que ele deve do que o próprio investidor. E aí muita gente começa a vender as cotas, a cotação começa a cair, você fica desesperado, pode vender na baixa, perde dinheiro. Por isso que é muito importante, quando o seu foco é tranquilidade, é aposentadoria, seguir todos esses critérios. Sabendo disso, vamos entrar nos fundos mobiliários. Eu vou te mostrar três fundos mobiliários de tijolo de segmentos diferentes e dois fundos mobiliários de papel. Todos eles valorizaram as suas cotas, principalmente os fundos mobiliários de tijolo entregaram uma ótima rentabilidade. É importante você olhar o seguinte, que às vezes você olha a rentabilidade no curto prazo, não é assim que a gente analisa para o longo prazo, é justamente olhando a performance dos fundos imobiliários. Por isso que eu trouxe para você fundos imobiliários que começaram em 2010. 2011, 2012, que a gente tem muita coisa para analisar a respeito deles. Em relação, vamos começar aqui. O primeiro fundo imobiliário, já deve ter ouvido falar, é o mais famoso da bolsa de valores, HGLG11, que vem sendo negociado a R$ 152,37, está descontado frente ao seu valor patrimonial. Ó, o P é o preço, o VP é o valor patrimonial. Sempre que isso aqui está abaixo de um, significa que o fundo imobiliário tá mais barato do que o seu patrimônio. Nesse caso, ó, 0,94 é o quê? 6% de desconto frente ao seu valor patrimonial. O preço tá sendo negociado aproximadamente 94% do que ele vale. Então, falta o quê? 6%. Esse é o desconto dividendil no último ano, 8,67%. Aí você pode pensar, por que eu investiria em fundo imobiliário que tá pagando 8%, sendo que a taxa se liga tá 15%, eu posso investir um CDB rendendo 100% do CDI, um investimento mais seguro, eu vou ganhar mais, quase o dobro. Será que vale a pena mesmo investir um fundo imobiliário que tá pagando 8,67%? Nesse vídeo eu vou te mostrar que sim. Primeiro vamos conhecer um pouco do fundo imobiliário, alguns indicadores financeiros. Ele possui um patrimônio líquido muito robusto, ó, na casa dos R$ 5 bilhões deais. Logo, ele possui uma ótima liquidez na casa de 6 milhões. Ou seja, muita gente comprando e vendendo suas cotas. A gente olha a quantidade de imóveis. Olha só, ele possui 28 imóveis locadas para 149 locatários. Contrato que vão vencer aproximadamente 4 anos e meio. Vacância física, que é aquela parte do imóvel que tá desocupada, 3,5% vacância financeira, que é basicamente aquele dinheiro que poderia entrar pro fundo imobiliário e não entra. Pode ser uma parte que tá desocupada, pode ser um desconto, pode ser um inadiplência, tudo isso acaba impactando a vacância financeira do fundo. Mas tá muito tranquilo também, ó, aproximadamente 3,5%. O fundo imobiliário hoje possui dívida. Mas olha só, uma dívida de R$ 744 milhões deais. Se a gente compara essa dívida com o total de ativo do fundo imobiliário, o que é um ativo? Tudo aquilo que o fundo imobiliário possui, ó, seus imóveis, fundos mobiliários, CRI, LCI, outros tipos de investimento de renda fixa. Se a gente soma tudo isso, o que que a gente faria? a gente pegaria esse valor aqui, dividiria por todo esse montante, chegaria no valor de aproximadamente 11%. O fundo até coloca aqui pra gente, ó, por isso que eu nem cheguei a calcular com você, ó, alavancagem de 11,5%, que vai reduzindo ao longo dos anos a medida que o fundo imobiliário vai pagando. Pode ver que não é uma dívida tão alta assim, 11%, tá muito abaixo daqueles 20% que a gente estipulou. É um fundo bem diversificado, né? Quando tem vários imóveis localizados em vários estados, principalmente em São Paulo. Quantos seus inquilinos? Você sabe, ele possui 149, mas os principais estão aqui, ó. Mercado Livre, que é uma boa empresa, Volkswagen, Electrolux, Decatlon, Creme, a Shopee, herói Merlin, sendo os principais segmentos E-commerce, que é um segmento muito perene, logística, automotivo, saúde e o restante que você tá vendo aí na tela. Quanto a qualidade dos galpões, porque o HGLG11 é um fundo imobiliário de galpões logísticos. Quanto a qualidade desses galpões? 29% triplo A, 47% duplo A, 9% classe A. Você pode ver que a maioria do portfólio dele possui uma boa qualidade, possui uma boa localização. Não à toa, ele possui um baixo histórico de vacância. Quanto aos seus contratos, 85% são reajustados pela inflação. Não há torc imobiliário vem performando acima da inflação. Daqui a pouco eu vou te mostrar. Já quanto a tipicidade, 70% é típico e 30% é atípico. Explicando bem por alto o que é isso aqui. Bem por alto mesmo, porque vai ter outras diferenças no atípico. Geralmente se o inquilino rescinde um contrato, ele tem que pagar todos os aluguéis até o vencimento daquele contrato. Já no típico pode não ter isso, mas tem uma flexibilidade maior na questão do reajuste de aluguel. De qualquer forma, como é o fundo imobiliário que possui bons galpões, é muito difícil ele ter uma taxa de vacância alta por muito tempo. Não a toa. Olha só isso aqui no último ano, ó, 4,7 5, subiu um pouco, logo caiu, o que é super normal. Quanto ao vencimento dos contratos, a maioria acima de 50% vai vencer de 2029 em diante, muito tempo então pela frente. Com isso, você pode ver que realmente é fundo imobiliário que dificilmente vai dar problema no longo prazo. Mas agora, e quanto à sua rentabilidade? Vamos dar uma olhada. Olhando apenas o seu rendimento, desde que ele começou, ele já rendeu 72%. E lembrando o Fund Explorer, que é esse site aqui, eles estão levando em consideração o valor da cota atual. Se você comprar um fundo imobiliário mais barato, a sua rentabilidade vai ser maior. Logo, a sua rentabilidade, se você tivesse comprado desde o início do fundo, seria maior do que 72%. Então, pode ver que a funda imobiliária que sempre vem entregando renda para o seu cotista. E não apenas isso, ele vem entregando também valorização na sua cota. Se você joga HGLG11 no Google e coloca aqui em máximo, você vai ver isso aqui. Aí você pode pensar: “Ah, Mateus, o fundo caiu quase 85%”. Teve uma queda absurda aqui em 2018, mas isso é porque nesse período, em 2018, o fundo passou por um processo que a gente chama de desdobramento de cotas. É basicamente você pegar aquela quantidade de cotas e simplesmente dividir. Nesse caso aqui do fundo imobiliário, foi dividido em 10 cotas. No final, o investidor não perde nada, não ganha nada. Se ele tinha uma cota a R$ 1.000, ele passa a ter 10 cotas cada uma custando R$ 100. Você pode ver que no final não mudou o patrimônio daquele investidor. E por algum motivo em alguns fundos mobiliários, em alguns períodos, essa cotação do Google não foi alterada. Se a gente usa isso e altera manualmente, esse 1025 que tá aparecendo bem aqui, ó, esse 1025 se tornaria R$ 102,52. Então, olha só, vamos fazer um cálculo aqui, ó. Vamos pegar 159,19 e dividir por 102,52, multiplicar aqui por 100. teve uma valorização de 50%, porque a gente tira o 100%, né, que é esse aqui, 102,52, teve uma valorização de 50%, mas essa rentabilidade, posso dizer que o fundo imobiliário rendeu mais de 100% para aquele cotista que teve tranquilidade, que teve paciência. O próximo fundo KNR11, ele é híbrido. Daqui a pouco eu vou te mostrar o porque ele é híbrido. Ele vem sendo negociado a 141. A com rentabilidade de 8,50%, um PvP 0,87, ou seja, 13% de desconto frente ao seu valor patrimonial. Por que esse fundo imobiliário é híbrido? Porque ele possui dois tipos de imóveis. Ele possui 13 edifícios comerciais e oito centros logísticos localizados em vários estados. São Paulo, principalmente, seguindo de Minas Gerais e Rio de Janeiro. Quanto aos contratos, a maioria é corrigido pelo IPCAR, que é o índice oficial de inflação no Brasil. Quanto a tipicidade, basicamente metade típico e metade típico, tranquilo. Já a respeito do prazo remanescente dos contratos, está em 3 anos e meio aproximadamente, sendo cerca de 3 anos para a parte de escritórios e aproximadamente 4 anos para a parte de logística. E um ponto interessante é que o fundo imobiliário vem incrementando a sua receita através da absorção das carências. Isso deve aumentar a rentabilidade do fundo imobiliário. E se a gente olha sua taxa de vacância, pode ver que tá muito tranquila, tá bem de boa, bem controlada, sendo principalmente o seu escritório localizado no Rio de Janeiro, o que é comum, né? Porque o escritório vem passando por um período um pouco mais difícil, mas tranquilo. De qualquer forma, olha só essa diversificação, mas de 150 inquilinos, de vários ramos da economia, principalmente indústria, comércio e serviços. E no longo prazo também a fundo imobiliária que vem entregando uma ótima rentabilidade. Olha só, só de rendimento ele vem entregando cerca de 65% se a gente considera o seu valor atual. Se você tivesse comprado por um valor um pouco mais baixo, a sua rentabilidade seria maior do que isso. Fora que desde o seu início ele subiu mais de 40%. Então 40% aqui mais 65%. Ele também entregou a rentabilidade acima de 100% e acima da inflação. Daqui a pouco eu vou te mostrar essa comparação entre seus fundos imobiliários de tijolo e a inflação. Já o próximo de outro segmento HGBS11 do segmento de shopping, vem custando cerca de R$ 18, com uma bela rentabilidade também, um PVP de 0,86, ou seja, 14% de desconto frente ao seu valor patrimonial. É um fundo que vem caindo bastante devido a alguns motivos. fiz o vídeo dele, vou deixar o link no primeiro comentário fixado, se você quiser dar uma olhada depois, mas é um fundo imobiliário que eu vejo muito potencial e uma ótima oportunidade. Olha só, ele possui participação em 20 shoppings, sendo 15 detidos de forma direta, o restante de forma indireta, além de possuir fundos mobiliários, CRI, fundos de investimento de renda fixa, seus imóveis estão espalhados em vários estados, mas também, principalmente São Paulo, seguindo de Tocantins, Santa Catarina e outros estados, é um fundo que está alavancado. Mas olha só essa alavancagem, 11,4%, é uma alavancagem super tranquila e logicamente por ser shopping, lá dentro vai ter várias lojas. E é um fundo que também entregou muito resultado para o seu cotista desde o seu início, só de rentabilidade, considerando o valor da cota atual, ele já entregou mais de 148%. Fora a valorização. Se você clica aqui, ó, em máximo, você vê que vai acontecer mais ou menos a mesma coisa com o gráfico que aconteceu no HGLG11. Ele também passou por um processo de desdobramento de cotas e também foi na proporção de 1 para 10. Se a gente pega essa cota aqui antiga e divide em 10, a gente chega aqui em qu, ó, tá em 115,83, a gente chega em R$ 11,58. Se a gente pega esse 18,63 e divide por 11,58, vamos ver aqui, ó. Vamos menos 100 aqui. Ele valorizou cerca de 60%. Então 60% mais 148% foi mais de 200% de rentabilidade. E para te mostrar que esses três fundos de tijolo estão superando a inflação, eu peguei dos últimos 5 anos, que foi quando a inflação subiu um pouco mais forte no Brasil, devido àquela crise sanitária que você já deve saber. Então eu peguei aqui, ó, o IPCA, comparei com KNRI, o HGLG, o HGBS e olha só, todos eles nos últimos 5 anos vem superando a inflação. O IPCA tem aqui um acumulado de 37,8, o KNRI de 79, o HGLG de 95, o HGBS de 87. Assim, eu te mostrei três fundos de tijolo ótimos para o longo prazo, que pagam bons rendimentos e vem valorizando a cota. Agora a gente já entra em fundos mobiliários de papel, só que tem um porém. Por que fundo imobiliário de tijolo valoriza e fundo de papel não valoriza? Porque é simples, fundo de tijolo eles entregam o que tá recebendo do aluguel, só que tem também a valorização dos seus imóveis. E é por isso que essas cotações tendem a subir de acordo com o valor patrimonial do fundo, já quanto fundos imobiliários de papel, eles entregam tudo, pega toda a rentabilidade de entrega. Por isso que renda de fundo imobiliário de papel é maior do que de tijolo, mas no longo prazo a sua cotação não tende a valorizar, pelo contrário, tende a lateralizar sempre na casa ali de 2% negativo, 1% positivo, se for um bom fundo imobiliário. E eu trouxe também dois bons fundos imobiliários de papel pra sua carteira de investimento focada em aposentadoria, viver de renda, enfim. Primeiro, MXRF11, o fundo mais famoso da bolsa. Muita gente fala dele e não é à toa. Olha só, vem sendo negociado a 9,50, base 10. Qualquer pessoa pode comprar uma cota com uma ótima rentabilidade de quase 12% no último ano, tá com o PVP de um praticamente em seu valor justo. Quanto a sua carteira de investimento, ele possui 80% alocado em CR, bons CR em sua maioria, a maioria high grade, possui cotas de alguns fundos mobiliários, alguns bons e alguns não tão bons assim, mas ele possui apenas 12%, então tá bem tranquilo, 6,6% tem permutas financeiras e um caixa de aproximadamente 1%. A maioria da sua carteira vem rendendo o quê? vem rendendo o INC inflacionário ou IPCA ou INCC mais 8,64% a 10,42% vai depender da marcação a mercado. Já o segundo é o CDI mais uma taxa que vai variando entre 2,69 e 2,81. Pode ver que não são taxas tão altas assim. Esse fundo vem pagando bem justamente porque o CDI tá em 15%, a inflação vem subindo bastante, esse fundo pega isso e vem distribuindo cada vez mais renda para o seu investidor. Se a gente pega desde o início do fundo, ele entregou rentabilidade de praticamente 100%. Isso olhando apenas a cotação atual. Lembrando que se você compra um valor menor, né, a cotação menor, a sua renda, a sua rentabilidade tende a ser maior. Então, entregou aqui cerca de 100% de rentabilidade. E quanto a sua cotação, você pode ver, ó, como eu disse, ela basicamente veio andando de lado. Como é renda variável, alguns períodos sobe bastante mesmo, outros períodos caem bastante mesmo, mas a longo prazo, como é um fundo que vem entregando tudo, a inflação acumulada, a sua parte préfixada, eles tendem a lateralizar, que é o que vem acontecendo com o MX RF11. Mas mesmo assim uma rentabilidade de 100% tá ótimo. E é um fundo bem tranquilo, bem conservador. O próximo fundo imobiliário também é muito conservador, é o KNCR11, mas nesse momento ele está caro, ó, 1,03, ou seja, 3% acima do que ele vale. E em fundo de papel eu não compro com PvP acima de um. Por que eu tô te mostrando esse conteúdo? Porque eu tô te mostrando esse fundo mobiliário? Porque uma hora ou outra ele vai ficar com PvP abaixo de um, porque a renda é variável, a cotação sobe, mas a cotação cai também. Ele tá assim porque ele vem entregando uma ótima rentabilidade. Fica acompanhando ele, porque quando ele chegar aqui com PVP abaixo de um, pode ser uma oportunidade. Ele tá sendo negociado a R$ 104,88. Mas se a gente olha um tempo atrás, ó, deixa eu jogar aqui, sei lá, 5 anos, um tempo atrás ele chegou a ser negociado a R$ 87, a R$ 85. Então pode ficar acompanhando porque é um bom fundo imobiliário, só está caro nesse momento. Olhando a sua carteira de investimento, o seu portfólio que a gente tem, a maioria é indexada ao CDI, então ele acompanha perto, cara, bem de perto a taxa básica da economia brasileira, que é a taxa Silic. Como a taxa Silic está muito alta, né, em 15%, o CDI tá bem colado ali, 14,9. Logo, é um fundo que vem rendendo muito por causa disso, mas à medida que a taxa sel diminuir, esse fundo vai entregar uma rentabilidade menor. É importante que você saiba disso. De qualquer forma, 101% da carteira dele vai render no CDI, mais 2,27%, variando, né, entre 2,27 a 2,14, vai depender da marcação mercado do fundo. o restante, inflação e um percentual do CDI, você pode ver que ele tem alocado 107,8, ou seja, ele está com 7,8% de alavancagem, ele também possui dívida, mas é abaixo de 20%, então pode ficar super tranquilo, porque a gestora desse fundo imobiliário sabe o que tá fazendo. Vamos dar uma olhada da quantidade de ativos de CRI. Você pode ver que são CRIs muito tranquilos. Vou descendo aqui para te mostrar. Ele possui exatos 78 CRIs, possui fundos mobiliários, LCI e um caixe de aproximadamente 0,3%. E também vem entregando uma ótima rentabilidade quando a gente fala de longo prazo. Vamos dar uma olhada de acordo com o valor da cota atual, o seu dividend na sua renda, na verdade está em 81,54%. E se a gente joga aqui o seu histórico, ele vem subindo 1,9%. Pode ver, mesma coisa que aconteceu com o MXRF11. Às vezes ele sobe bastante, às vezes ele cai bastante, isso é super normal, ainda mais que esse fundo imobiliário basicamente segue a taxa básica de juros da economia brasileira, que é a taxa Selic. Quando a taxa CELIC aumenta, que esse fundo começa a pagar mais, o pessoal começa realmente a comprar mais cotas desse fundo imobiliário. A gente vê muito disso nos últimos 5 anos. Olha só, nos últimos 5 anos a taxa que saiu de 2% para 15%. Então, segundo imobiliário valorizou bastante porque ele vem entregando mais renda para o seu cultista, mas no longo prazo ele tende a fazer isso aqui, ó, a lateralizar, porque ele entrega toda a renda, ele não fica acumulado. Ele pega a inflação, entrega taxa préfixada, entrega diferente de fundo de tijolo que segura a inflação daquele imóvel e aí valoriza a sua cota. Esses cinco fundos mobiliários para uma carteira de investimento previdenciária, para você que quer se aposentar com fundos imobiliários, investimento, viver de renda, cara, são ótimos, eles seguem todos os critérios de segurança e rentabilidade. Mas compartilha aqui comigo o que você achou desses fundos imobiliários. Tem algum outro que você acha que vale a pena também para o longo prazo, para esse intuito de se aposentar? Se sim, me ajude aqui, comenta aqui embaixo, ajude outros investidores. Vamos trilhar junto uma boa caminhada, uma boa jornada em fundos mobiliários. E se você quiser saber como montar uma boa carteira de fundos mobiliários que custou por volta de R$ 10, nesse vídeo aqui eu te mostrei 10 excelentes fundos mobiliários. É só clicar aqui. Nos vemos lá e até mais. M.