😱 FUNDO IMOBILIÁRIO leva CALOTE e suspende DISTRIBUIÇÃO de rendimentos

Fala galera, beleza? Começando mais um vídeo aqui no canal Bel Invest. Rapaziada, no vídeo de hoje vamos falar sobre um caso seríssimo envolvendo fundo imobiliário, né pessoal? Inclusive posso até dizer que é um caso de família. Vou explicar porque esse fundo imobiliário que eu vou mostrar para vocês hoje foi o fundo primeiro fundo imobiliário que minha irmã comprou, tá? E olha o que aconteceu com esse ativo aqui. Vou mostrar para vocês que ativo é esse, como que a minha irmã se meteu de comprar esse fundo imobiliário. E olha só, pessoal, fundo imobiliário leva calote, suspende distribuição de rendimentos. Imagina, você compra o fundo imobiliário para viver de renda ou para receber sua renda ali, reinvestir, chega no dia de receber, você vai lá e não tem nada para receber porque o fundo levou um calote. Esse é o risco que eu sempre digo aqui, né, pessoal, quando a gente não analisa direitinho o que a gente vai colocar na nossa carteira e acaba comprando qualquer fundo imobiliário, seja porque paga um dividendo muito alto, ou seja porque o preço está lá embaixo e você visa um lucro lá na frente, né? E a gente já falou aqui algumas vezes, né, sobre o risco de investir em fundos monoativos, fundo monoequilino e exatamente esse o risco. Muita gente tem essa dúvida, pô, qual o risco que um fundo imobiliário carrega ali? Risco de perder meu dinheiro? Qual o risco real? Principalmente falando assim de fundo de tijolo, né, pessoal? O risco real é esse. É o risco de inadiplência, risco de você não receber sua renda, de você investir em fundo imobiliário e aquele imóvel ficar vago ali ou o inquilino não pagar. Por isso que a gente precisa escolher fazer uma análise ali muito criteriosa para compor a nossa carteira, sempre escolhendo os melhores ativos. Depois que você tem uma carteira ali robusta, interessante, você pode até arriscar mais um pouquinho, né? Porque senão isso aí fatalmente pode acontecer. Que ativo é esse, pessoal, que é um caso de família, né? Este ativo é o Edgar 11, pessoal. Esse aqui é um fundo imobiliário monoativo. Ele tem apenas um imóvel em sua composição, inclusive um imóvel muito bonito, tá? Deixa eu ver aqui que eu separei para vocês aqui, pessoal. Este móvel aqui, ó, edifício Galeria, que daqui vem o nome, né? Eg11, edifício Galeria. É um edifício realmente muito bonito, moderno, né? Vou até passar um vídeo aqui para vocês verem do edifício, porém apenas ele tá uma localização interessante ali no Rio de Janeiro. A gente tá falando ali da rua da Quitanda, que é próximo da Avenida Rio Branco, tá? Avenida Rio Branco, inclusive principal avenida ali com os imóveis no Rio de Janeiro bastante disputada. Fica próximo também do Largo da Carioca, bem pertinho ali. Você solta do metrô e rapidamente você está nesse edifício. Também já tiveram aqui inquilinos como o próprio Detran e a Secretaria de Cultura, se eu não tiver enganado também. Então, realmente um edifício muito interessante. Porém, o que que acontece? É apenas um imóvel. E aquilo que a gente sempre fala aqui, pô, vou, adorei esse fundo imobiliário, pô. Mas ele tem só um imóvel, inclusive ele é classificado como monoequilino. Apesar de ter múltiplos inquilinos ali pela concentração, muita gente chama ele de monoequilino também, tá? Então veja só a localização, ó, do do do edifício, galeria aí, realmente muito boa no Rio de Janeiro, tá? Porém, o que que aconteceu? Segundo a reportagem aqui, o fundo acabou levando um calote, né? eh, não recebeu o aluguel e suspendeu a distribuição de rendimentos. Cara, quando a gente fala de suspender, é realmente não receber nada. Agora, pensa comigo, imagina que você começou ali seus investimentos e você começou sua carteira com Edgar 11, que foi o caso da minha irmã, né? E muitos investidores eles acabam começando ali o seu investimento justamente com um ativo só. Não é todo mundo que começa o investimento em fundo imobiliário comprando uma carteira diversificada. Ele pega ali um ativo, vai comprando até ele entender a importância da diversificação. Aí você foi lá, comprou, sei lá, você tinha R$ 500 para investir, comprou tudo de EDG 11, né? Primeiro ponto de atração aqui, você olha aqui o seu PvP, né, pessoal? Que que é o PvP, Abel? É o preço sobre valor patrimonial. Isso aqui mostra para você que o ativo está sendo eh vendido com desconto muito alto, porque hoje o preço de mercado ele está sendo negociado na bolsa a R$ 15,66. Esse é o preço que ele está sendo negociado. E é bem menor do que o seu valor patrimonial por cota. Então esse aqui é o seu valor patrimonial que é de 46. Então quando você olha isso, caramba, ele vale 46 aqui, né? Por cota. É o valor patrimonial. Está sendo negociado a 15. Muita gente pensa o quê? Vou comprar esse ativo aqui porque ele vai valorizar lá na frente. Já começa a ter um pensamento de ação em um fundo imobiliário, n? E foi o que aconteceu com a minha irmã. A gente teve uma conversa preliminar ali que foi o seguinte: “Olha, fundo, eu falei com ela sobre fundos imobiliários, gente. Fundo imobiliário é uma coisa muito interessante que eu estou investindo há algum tempo. Você pode ser sócio de algumas empresas, de prédios no centro do Rio, ainda citei o centro do Rio, de galpões logísticos, shoppings, tá? Você pode comprar um pedacinho ali de cada imóvel desse, né, através de cotas, aquela primeira conversa informal e você recebe aluguel. Vamos imaginar, você comprou ali a cota por R$ 10, tu vai receber ali uns 10 centavos de aluguel, 9 centavos e você vai comprando umas cotas, vai acumulando, você vai fazendo ali realmente um vai gerar aluguel para você no longo prazo e você pode escolher os melhores imóveis, tá? Mas a gente não conversou nada sobre análise. A única coisa que eu falei, mas é muito importante você também olhar o preço, sempre comprar com preço ali baixo. Se comprar com preço muito alto, você pode também ali ter um prejuízo, ter um risco, você carrega o risco muito maior, né? Ok. Então ela olhou ali o EDG 11, né? O preço lá embaixo, na época já estava ali com preço muito baixo e também com imóvel muito bom. No Rio de Janeiro, a gente conhece, né? A gente que conhece o Rio de Janeiro já passou por esse por esse prédio aqui, até e a pessoa, opa, beleza, maravilha, você só se descer aqui e saiu comprando ali, tá? Mas a verdade é que não é bem assim, né, pessoal? Quando a gente vai escolher um ativo para compor nossa carteira, a gente não pode ir somente pelo preço. Por que que está tão descontado assim, né? Por que que esse preço tá tão baixo? Qual a garantia que esse preço aqui ele vai subir lá na frente? Eu não tô investindo em ações. O foco em fundo imobiliário não é ganhar com valorização. Você pode até fazer isso quando você tiver mais experiência, né? E lá na frente quando você tem mais segurança. Mas o ponto chave para fundo imobiliário precisa ser a renda, o aluguel. Então quando você vai comprar apenas pelo preço, você tá correndo esse risco absurdo aí. Muita gente faz isso esperando valorizar. Só que se você tivesse escolhido um ativo de qualidade, o dividendo que você recebe nesse período que você está esperando uma valorização, cara, ele supera até essa expectativa sua de ganho aqui, tá? Então, muito cuidado na hora da compra. E aí se trata de um fundo que tem um imóvel só, né? E bem concentrado em inquilinos. Por mais que ele tenha mais de um inquilino dentro daquele imóvel, é uma concentração muito grande naquele imóvel. E o que aconteceu foi isso, uma inadiplência. O que que a gente precisa fazer nesse momento, gente? Vai construir uma carteirinha de investimento. Cara, o que eu sempre trago o vídeo aqui é porque realmente o pessoal não se interessa muito para esses vídeos, né, que é a construção da carteira. O pessoal gosta mais de tipo caiu, perdeu, desabou, mas quando a gente traz o vídeo aqui mais educativo, mostrando a importância de você diversificar sua carteira, né, o pessoal não curte muito, mas tem uma hora que acontece, acaba acontecendo. É um risco, é um risco real que pode acontecer. Tanto que os fundos Rild, né, que a gente sempre fala que cuidado, é mais arriscado. Se for comprar só um um pouquinho para não correr muito risco, só o pessoal só acredita quando acontece e aconteceu, né, recentemente aí com Deva HCTR em 11, né, até a nossa carteira teve um impacto também aí com isso. Então a gente precisa ficar atento com esse com esse lance de risco, né? Não ficar apostando muito. Investimento não é aposta. Investimento é você escolher os melhores pro longo prazo. E é muito importante, pessoal, a diversificação, tá? Sempre tem em mente que você vai criar uma carteira de fundo imobiliário ou até mesmo de ações, criar uma pizzazinha diversificada, tentar colocar ali o mesmo valor para cada ativo, tentar assim que a gente vai comprando na carteira, pô, um que tá caindo muito, eu vou comprar esse aqui para equilibrar, tentando manter todo mundo na mesma faixa ali, porque se acontece o problema com um ativo, a sua carteira não sente um impacto tão grande, né? Imagina se a carteira ela tivesse aqui 50% em Deva 11, né? Como que teia aliia devastado a carteira, que é o ativo que paga mais dividendo, não é verdade? Então a gente precisa levar em consideração diversificação. Ah, mas eu vou começar uma carteira já com 10, 15 fundos imobiliários. Não, isso aqui vai de acordo com o patrimônio. É um patrimônio tá muito alto, você vai diversificar um pouco mais. Agora dá para começar uma carteira com cinco, seis ativos, cara. Um de cada setor, dois de papel, sabe? Então, tem uma carteira bem diversificada. E é sempre o que eu digo, pessoal, procura escolher, você que é iniciante, procura escolher os melhores ativos, tá? Quando a gente fala que isso aqui é documento, ó, isso aqui é documento, valor patrimonial é documento, tá? Você vai pegar um fundo de R$ 1 bilhão deais em patrimônio, ele não tem um imóvel apenas, pô. 179 milhões é muito dinheiro, é, mas é um imóvel apenas. qualquer problema que tem embargo ali, ó, agora aí problema maior aí, maior parte do locatário ali, o locatário provavelmente que tem maior posição ali no prédio, não paga. O que acontece? Você fica sem renda. Imagina que situação chata, você investiu para receber renda e tá tendo inadiplência. Se você tem outros imóveis, cara, que, por exemplo, outros fundos imobiliários que tem ali seis, se oito imóveis na composição, vários inquilinos bem diversificados. Se um inquilino dá ruim, não um impacto muito grande, porque o patrimônio do fundo é muito grande. Você tem vários imóveis. Por mais que uma um inquilino dê um calote, você recebe menos, mas vai receber. Inclusive os fundos imobiliários que tm o maior valor patrimonial tem um maior poder de barganha. Normalmente eles têm os melhor, as melhores localizações ali e os melhores imóveis, tá? E aqui a gente tá falando de um ativo que tem 23% de vacância. Não é o imóvel ruim não, mas é apenas um imóvel. 23% representa muito na renda, certo? Ah, então eu nunca vou poder comprar, por exemplo, gostei do EDG 11, nunca vou poder comprar um fundo assim. Claro que vai. Quando? Quando você já tem sua carteira consolidada, tu já tem sua carteira ali, ó, diversificadazinha. Por que que você não pode comprar um pedacinho pequeno, talvez do Edgar 11, né? né? Vai ser aquele fundo que você vai, opa, vou colocar aqui se esse fundo realmente valorizar lá na frente, vou fazer minha análise, vou deixar ele quietinho aqui. Mas não é algo que vai trazer um impacto grande pra sua renda ou pra sua carteira de investimentos, né? Então, a construção da carteira, ela a gente precisa ficar atento a isso. A gente tá 3 anos aqui, pessoal, passando por várias situações. A gente tá vendo a carteira aberta nossa. São vários períodos que a gente tá passando. Hoje a gente tá vivendo, ó, uma celqu. Caramba, cara. Para você que tem uma carteira aqui focada em fundo imobiliário, uma CELIC 15%, falando de variação é devastador. Mas a gente tem uma queda hoje aqui de 4% na carteira. Mesmo diante desse cenário político, econômico terrível, a gente não tá no melhor momento, mas a gente tem uma queda de 4% na crise. Por quê? Porque a gente tem uma carteira de fundos imobiliários diversificada. Se é a principal parte da nossa carteira aqui, fundo imobiliário, é o que a gente escolheu para levar pro longo prazo, a gente tá conseguindo manter uma carteira equilibrada, uma queda aceitável, tá? Mesmo assim o o o a rentabilidade em si, ela vai positiva, porque você conseguiu diversificar sua carteira, é um pouquinho de cada ativo e eu sempre escolho os melhores para compor o meu time, certo? sempre os melhores. Agora, quando você tem uma carteira que você diversifica além dos fundos imobiliários e a sua carteira num todo, ela é bem dividida ali entre ações, exterior, fundo imobiliário, renda fixa, você equilibra isso aqui muito mais, a variação você equilibra ainda muito mais, tá? Porque você tem uma diversificação total da sua carteira, não somente em uma classe de ativos, certo? Então fica a dica aí, tá pessoal? Fica aí. A minha irmã já vendeu, né? O a Edgar 11 foi o primeiro fundo que ela comprou erradamente. Depois começou a construção de uma carteira ali mais robusta, com os melhores ativos, né? Pegou o melhor do setor de escritório, pegou o melhor do setor logístico, tá? E como que eu sei que é o melhor? você vai analisar, vai assistir aí bastante análises no YouTube, vai estudar, vai entrar no relatório gerencial, vai entender se a localização ela é boa, se tem bons inquilinos, que é a chave de tudo, se os imóveis têm qualidade, se a gestão é muito mal falada. Então tudo isso você vai colocar como critério para você selecionar os melhores ativos. E esse estudo é infinito. E quando você for investidor, você vai ficar estudando isso aí infinitamente, tá? Não precisa ser profundo ali, mas tem que ficar de olho, porque uma uma gestora que é muito boa, depois de um tempo, ela pode começar a fazer coisas que não agrada, né? E aí você vai fazer o quê? Infelizmente tem que fazer a troca ali na sua carteira, né? Porque é o seu, é o seu futuro que está em jogo. Certo, pessoal? Então, Edgar 11 foi esse fundo aí que eu inclusive acho até muito legal. Eu já fui, já passei na frente desse desse móvel aqui, cara. É muito bonito mesmo, cara. Você olha assim, ele é bem clássico. Por fora parece que é velho, mas não. Por dentro ele é bem moderno, muito bonito. Detran, teve Detran aqui já nesse prédio, se não tiver enganado, tá? Eu acho que eu já fui inclusive lá dentro, tá? Então fica a dica aí. Cuidado com fundos monoativos e monoequilinos, que uma hora isso aqui, ó, pode acontecer, você ficar sem renda. Tá muita atenção nisso. Maravilha, pessoal. Esse foi o vídeo de hoje. Espero que vocês tenham gostado, tenham curtido. Tamo junto.