AO VIVO: TOP 3 Fundos Imobiliários para Agosto

Fala meus queridos, como é que vocês estão? Preciso da ajuda de vocês, viu? Preciso da ajuda de vocês hoje. Lembra daquele nosso combinado e sempre vai funcionar assim quando eu fizer uma live aqui para vocês? Quando eu olho para cá, eu tô olhando pro chat, tô vendo o que que vocês estão falando, que vocês estão conversando. Vou ver as perguntas também que vocês vão mandando aí no decorrer da do nosso estudo. E quando eu estiver mostrando a tela e você não estiver vendo nada, é porque eu esqueci de trocar, tá? Aí você digita um dois aí que a gente consegue que aí eu vou olhar aqui e vejo que eu tô na tela errada. Beleza? Pedrão tá aqui do meu lado para me ajudar também. Boa noite. Boa noite. Boa noite. Estamos todo mundo junto. Vamos lá. Qual que é o intuito da aula de hoje, hein, galera? Qual que é o intuito da aula de hoje? É, eu te ensinar mais um pouquinho sobre a análise de fundos imobiliários e a gente vai estudar hoje o top três fundos imobiliários, aquele vídeo que você assiste aí classicamente no final do mês ou no inicinho do mês, né? Depende da minha do meu tempo ali para gravar. E eu sempre gravo esses vídeos com o intuito não de recomendar, tá? Eu não posso nem te recomendar. O que eu quero aqui é fazer você entender como que eu analiso os fundos, como que eu chego até tal fundo. Então, o intuito é realmente a gente aprender ali e fazer análise. É óbvio que eu se eu tô comprando fundo pra minha carteira, não tô comprando coisa ruim pra minha carteira, né? Inclusive hoje eu vou te mostrar o rendimento da minha carteira aqui. Mas eu não quero que você compre só porque o Léo tá comprando. Eu não quero que você compre só porque a outra pessoa tá comprando. Eu não quero que você compre só porque uma casa de análise tá comprando, tá? Eu quero que você aprenda a analisar, esse que é o importante. Fechou? Então, sejam muito bem-vindos aí. Deixa eu diminuir aqui a minha telinha e vamos lá. Já deixa o like aí no vídeo. Eu vi que tinha 400 pessoas aí esperando, já tinha uns 900 like. Cadê os embaixadores dos likes aí? Que tem umas pessoas que me ajudam aí. De vez em quando eles fica pedindo like aí pra galera. Me ajuda aí que a gente que eu vou te ajudar também. Beleza? Simbora. Então, envia aí essa live para aquele amigo seu que você sabe que investe, Mike ainda tá com aquela carteira capengando, principalmente aí com essas notícias que estão saindo. Tá toda hora saindo a notícia nova, né, que preocupa o investidor. O investimento não pode ser algo que te preocupa, mas sim algo que te traz tranquilidade. Se você tá ficando muito preocupado com notícias ainda, meu amigo. Sinto dizer, mas ainda falta um pouquinho de conhecimento e às vezes um pouquinho de prática também, experiência, né? com a experiência você vai diminuindo esse grau de ansiedade. Mas é óbvio que com uma boa análise você tira grande parte do risco, porque grande parte do risco está atrelado ao medo, que é a falta de conhecimento. Quem diz, quem diz isso nem sou eu, é o Warren Buff. Bora lá, então. Fechou? Que que nós vamos aprender hoje? Olha só, importante, hein? Preciso que vocês peguem papel e caneta, porque eu vou tentar te ensinar o máximo aqui que você não vai encontrar, realmente, vocês já sabem como funciona os vídeos. E essa live aqui eu quero que dure 1 hora e meia aí da gente analisando fundos imobiliários. Então vai ser totalmente diferente dos vídeos que vocês estão acostumados. Vai ser uma análise bruta mesmo, tá? A gente vai usar o método 21, que é o meu método de análise de fundos imobiliários, para poder encontrar os melhores fundos imobiliários em oportunidades nesse momento. A gente viu aí que subiu muito o IFIX desde outubro do ano passado até hoje, 15%, 12%, vários fundos imobiliários subiram para caramba. Muitos alunos inclusive aí já conseguiram rentabilidade só com valorização mais do que algumas ações, mas ainda tem muito fundo de oportunidade, tá? Você aí que perdeu o bonde, você que tá começando a investir agora, você que ainda não montou seu carteira de fundos imobiliários, o foco dessa live é fundos imobiliários, né? Então você vai ver que ainda existe muita oportunidade no mercado de fundos imobiliários. E é justamente isso que eu quero te mostrar. O que que para você que tá chegando na live agora, né? Eu nem me apresentei, considerei que todos vocês aí já me conhecem, né? Mas você que tá chegando na live agora, meu nome é Leonardo e eu criei esse método quando eu estava construindo a minha maneira de investir em fundos imobiliários. Então, eu já investi muito dinheiro em curso para poder estudar e realmente aprender como analisar um fundo, como analisar uma ação, como analisar um ativo no exterior, como analisar inclusive criptos, né? Vamos montar uma carteira que realmente vencesse a inflação, multiplicasse meu patrimônio para eu ficar de boa. Que convenhamos, pô, tem 1900 pessoas aqui ao vivo. Vamos falar a verdade, 2.000 agora. Vamos falar a verdade. Vocês estão sentados, a bunda na cadeira às 19 horas. Grande parte das pessoas acabaram de chegar agora do trabalho. Vocês estão sentados aí para poder aprender a investir. Para quê? Não sejamos hipócritas. É para poder ficar mais tranquilo no futuro, porque nós somos preguiçoso mesmo, o nosso cérebro gasta energia trabalhando. Então, a gente quer diminuir essa carga de trabalho conforme o tempo vai passando. E os investimentos é a única forma de você fazer isso, tá? Independente de qual seja o investimento que você vai fazer. Por que que eu te ensino a investir na bolsa de valores como um todo? E aqui a gente vai aprender sobre fundos imobiliários hoje, porque na minha opinião, com todos os estudos que eu já tentei, né? Pô, já tem um tempão aí que eu tô investindo dinheiro. A bolsa de valores é o mais acessível, mais democrático, inclusive o que dá muita oportunidade, porque tem muito descasamento de preço real com o preço negociado na bolsa e você não precisa de muito dinheiro para começar. A rentabilidade é alta. Vou te mostrar isso também. No método 2001. Por que que ele chama método 21, né? Foi um nome, você sabe que eu não sou muito bom para dar nome não. Eu não sou muito bom para dar nome. Inclusive nós vamos fazer a revelação do meu filho dia oito. Filho não, né? Não sei se vai ser filho do meu bebê que tá na barriguinha da minha princesa. No dia 8/08. Talvez tenha uma live para vocês aí pra revelação. Não sei. Nós estamos pensando, se o Pedro conseguir fazer, nós faz essa live aí para vocês. E aí se chama, se for homem, vai chamar Minato. Se for mulher, quem vai escolher é a In vai chamar Sara. Confesso que Sara é mais bonitinho do que minato. Eu não sou muito bom para dar nome não, mas nosso combinado foi: se for macho, quem vai dar o nome sou eu. Se for feminha, quem vai dar nome é a princesa. E aí, o método 21 foi eu que dei esse nome, né? Geração de vidas. Não foi eu, não, foi meu irmão que me deu essa ideia de nome. Por que que chama método 2 e um? Porque literalmente é um método que eu te ensino você aplicar. Ele não é complexo, por isso que chama método, porque todo mundo que aplicar vai dar certo. E é dois em um, porque você vai, com um ativo que você escolher, com a carteira de fundos imobiliários, você vai ganhar tanto com potencial de valorização quanto com dividendos acima da média, tá? Então, vamos lá. Top três, fundos imobiliários. Primeira coisa que eu quero te mostrar, primeira coisa que eu quero te mostrar, olha só, só me confirmem, só me confirmem se vocês estão vendo a tela aí bem bonitinho, se tá tudo certo. Eu quero mostrar aqui para vocês. Só me confirma aí, tá? Minato se arrebenta com o moleque. Calma, não, imagina. Não tem nem como dar apelido pro Minato. Quando vai dar apelido de gay, não tem como não. Ué, Deus o livre aí. Itati não pode colocar não. Vamos lá. Só confirma aqui se vocês estão vendo a minha tela. Beleza? Então fechou. Olha lá, eu quero mostrar aqui para vocês minha carteira de fundos imobiliários, tá? Minha carteira de fundos imobiliários hoje é essa aqui. Então eu tenho 13 fundos imobiliários lá. E esses fundos imobiliários estão ranqueados aqui através do MET 2 e 1, certo? Lá no último top três fundos imobiliários, eu te ensinei como que você usaria o MET 21 para triar fundos imobiliários fora da sua carteira. E eu vi que tinha muita gente deixando dentro dos comentários assim: “Léo, beleza, você me ensinou a achar um fundo para eu colocar dentro da minha carteira que eu não tinha antes, mas eu quero saber dentro da minha carteira como que eu aplico o M21 para o ver qual que é a melhor oportunidade da minha carteira. Então, a gente vai fazer isso hoje. Inclusive, os fundos que eu vou utilizar aqui hoje para poder fazer essa análise junto com vocês são fundos que inclusive estão realmente em muita oportunidade, mesmo se ele tivesse fora da sua carteira. Então, a gente não vai analisar ele só porque ele tá na minha carteira. E eu quero te mostrar uma coisa muito interessante. Quero te mostrar uma coisa muito interessante. Ó, eu tô com uma pesquisa aqui da economica e essa pesquisa da economica, ela fornece o dividend build médio dos grandes índices, o Ibov, o IDV, o IFIX. E eu quero te mostrar aqui que nos últimos 10 anos, deixa eu só achar aqui onde é que tá, ó. Nos últimos 10 anos, ó, lê junto comigo aqui, ó. A média do dividendo y dos últimos 10 anos do IFIX é de 7.81. Essa pesquisa foi feita com dados de até 2023. É óbvio que de 2024, 2025 a gente teve um aumento do dividendo porque a taxa de juros subiu um pouquinho. Então é óbvio que subiu também a média ali, mas a média é muito mais próxima. Se a gente pegar os últimos 10 anos, faz sentido a gente esperar que se repita isso, porque durante esse período de análise de 2013 a 2023, aconteceu o fatídico 2015, onde os fundos imobiliários chegaram a ficar descontados como eles estão agora. Então, basicamente, a rentabilidade de lá também seria comparável de agora. Então, é sadio você comparar o Ifix aí com uma rentabilidade média de 7,81. É óbvio. Primeiro, não investimos no IFIX. O if é a média dos fundos imobiliários. Tem 112 fundos imobiliários lá. Dos 112, dos 112 fundos imobiliários, é óbvio que tem uns 10, 20 melhores. Então a gente não investe. Se eu pegar você com tanto desse vídeo de canal, com o tanto de vídeo que tem no canal, com essa live, se eu pegar você investindo em média de fundo imobiliário, aí é palhaçada. Aí é palhaçada, não tem como. Mas o que eu quero te mostrar aqui é que se a gente pegar essa rentabilidade aqui, ó, que é a média dos últimos 10 anos do IFIX, que inclusive bateu o spread de média do NTNB, que muita gente acha que fundo imobiliário não bate, né, a rentabilidade ali dos da do IPCA, pô, bateu 3% de spread, então foi bom, mesmo a gente não investindo na média, quer dizer que a média foi boa. E eu quero te mostrar o quanto que isso aqui funciona por mês, quanto a gente converter essa taxa anual por mês. Eu vou aqui na Word, aqui tem na parte conversor de taxa, você consegue fazer isso, taxa de equivalência, tá? Então, ó lá, eu quero pegar a taxa anual de 7,81 e converter ela imensal. Olha a média do ifix nos últimos 10 anos. 0,63 0,63% ao mês. Muito melhor do que casa para aluguel, muito melhor do que muita coisa aí de investimento. 0,63. Eu fiz essa conta na mão e aí teoricamente se você quiser conferir, você pode fazer essa conta na mão também, que é você abrir o IFIX, ver o portfólio de todos os fundos que estão lá, né, o portfólio do IFIX e calcular a média do YD que está pagando hoje, que gira em torno de 072. Hoje o IFIX tá pagando a média de 072, mas nos últimos 10 anos, é o que é que a gente tem que esperar também pros próximos 10 anos, é 063% ao mês. Beleza? Deixa aqui nos comentários, deixa aqui nos comentários se 063 para você é bom ou é ruim. Deixa aí nos comentários. Pois é, vou te mostrar a rentabilidade da minha carteira aqui agora, tá? Vou te te apresentar a rentabilidade da minha carteira. Fiz uma triagem rápida, lancei aqui numa uma das planilhas que a gente tem dentro do metro 21. E aqui você consegue ver os meus dividendos de julho, tá? Ó, julho de 2025. Agora finalizou o mês, papai do céu me ajudou a fazer essa live, inclusive no último dia do mês para já ter recebido todos os dividendos, todos os proventes. Recebi R$ 6.385 dos dividendos de fundos imobiliários. Isso rendeu 0,95%. E olha que o Leozinho de hoje corrige erro do Leozinho do passado, hein? Nos 4, 3 anos atrás, 5 anos atrás, o Leozinho já investiu em fundos imobiliários, tava criando o método ainda, né? Tô corrigindo o erro. Tem muito aluno que tem muito mais rentabilidade do que essa. O que eu quero te mostrar aqui é que se você aprender a analisar fundo imobiliário, você não vai investir na média. A média já ganhou da NTNB, que é o IPCA mais lá 2035, a média da do título do tesouro, já ganhou 3% de spread, 3% a mais do que o IPCA. E aí aqui você consegue perceber que se você sabe analisar fundo imobiliário, você consegue bater a média que ganhou da NTNB. Jogando aqui na calculadora de juro, só para te mostrar o que que você poderia ter de rentabilidade, você começando hoje, ó, vou vou fingir de fazer de conta aqui que você não tem nada investido. Eu espero do fundo do coração que se você aqui tá nessa live, eu espero que você tenha pelo menos R$ 100 investido. E se não tem, você vai fazer um compromisso comigo. Você vai olhar alguma coisa na sua casa hoje, você não tem nada, dinheiro nenhum investido. Você vai pegar, olhar alguma coisa na sua casa. Na época eu comecei vendendo meu violão. Eu tinha pegado, tava precisando de um dinheirinho para pagar o pedaço do aluguel. Peguei um, vendi meu violão que minha mãe tinha me dado de presente, tadinha. E aí comprei comida e investi. Você vai fazer o seguinte, vai pegar alguma coisa dentro da sua casa que você não precisa mais, que você não usa mais, você vai vender e vai começar a investir. Tem que dar o primeiro passo. Se você não tem nada investido, você que já tem alguma coisa investida, digita Word aí no Google, entra aqui para você olhar essa calculadora de juros também e colocar o seu exemplo. Vou fazer um exemplo médio do brasileiro aqui, tá? Investimento médio lá, ó. Investimento inicial zero. Vou colocar o que a gente investe na o que a maior parte dos brasileiros investem na média. Hoje o aporte médio, segundo a B3, tá de 2.6.000, mas eu acho muito isso, porque tem muita gente que aporta muito, então sobe a média, né? Vou colocar aqui R$ 300 por mês. 300. Tô colocando 0,95, que é o rendimento do Yild. Você viu aqui que nessa planilha que eu te mostrei, eu tô te mostrando o Iild. Que que significa y Léo? É o quanto que o fundo imobiliário pagou de provento. Mas e as valorizações? Pois é, quando essa taxa começar a descer, você vai falar que eu não te avisei, mas graças a Deus, eu tô gravando muito o vídeo falando, tô te avisando, né? Tô te avisando, porque quando essa taxa começar a baixar, você vai ver fundo imobiliário de tijolo valorizando para caramba, fundo imobiliário de papel atrelado ao IPCA valorizando para caramba. Então não vai ser só o 0,95, vai ser a valorização também, mas eu tô usando aqui só os dividendos, tá? Se a gente pega aqui, ó, coloca os dividendos 0,95, vamos calcular quanto, quanto de dinheiro você teria. Olha lá, portanto, R$ 300, cara, que é a média do brasileiro. Então, lá, ó, R$ 918.000, você teria uma aposentadoria de R$ 8.623 mensal. Então, não use desculpas, tá? Não dê desculpas. Se a gente usar aqui 35 anos, que é o que você colabora pro INSS, seria mais do que milionário, né? Ó, 5 anos só de diferença. Você ganhou 700.000 1000 a mais. Tá vendo aí o quanto juros compostos importantes? Se aposentaria ali com 15.000. Então para de chorinho e vamos aprender logo a investir, porque esse é o nosso caminho, né? Esse é o nosso caminho. Então vamos lá. Preste atenção aqui agora. Dentro da minha carteira eu tenho alguns fundos imobiliários. Eu tenho alguns fundos imobiliários que estão em maior oportunidade do que outros. Quando eu jogo a minha carteira aqui dentro da Word, ela já calcula aqui, tá vendo aqui? rank, rank 1, 2, 3, 4. Isso aqui já é triândo da minha carteira, segundo o método 2 e 1. Então eu dou notas de acordo com o método, né? Se você inclusive entrar pra turma aí, depois você vai aprender como é que você aplica o método assim por trás da como que funciona. E jogando dentro os seus fundos dentro da sua carteira, você consegue perceber aqui que teoricamente dentro da minha carteira, que eu tenho um pouquinho, deixa eu até mostrar aqui para vocês, Vou abrir aqui a minha carteira do investidor 10. Vou abrir aqui, ó. Você consegue perceber que teoricamente o GTWR seria o fundo em maior oportunidade da minha carteira. Em maior oportunidade. Ó, essa aqui é a carteira do ADUS NSS. Vamos aqui, vamos aqui para rumo 100K. E aqui a gente tá na carteira de fundos imobiliários, ó. GTWR é a minha penúltima posição. Então, tenho lá R$ 3.000 investidos nele só. Pera aí, vamos voltar aqui, ó. R$ 3.000 investidos, né, do meu patrimônio aí de R 1.00. Ou seja, eu tenho pouquinho, é 0,2% da carteira. E aí quando eu jogo aqui, ele tá falando, a Word tá falando assim para mim, Léo, cara, o GTWR tá em oportunidade. Isso aqui significa então que você tem que comprar GTWR? Já te ensinei isso em outros vídeos. É óbvio que não. Não é porque o fundo imobiliário está descontado e pagando muito que eu vou comprar. Eu tenho que analisar o relatório gerencial, eu tenho que analisar o fundo imobiliário, que senão de nada adianta. Isso aqui é uma análise quantitativa. Quantitativa. E aí eu já fiz a minha tarefa de casa para não gastar muito tempo de vocês aqui nessa live, né? Já gastei 17 minutos. Aí a gente nem abriu o relatório ainda. Eu já fiz a minha tarefa de casa e aqui dentro da minha carteira eu consigo ver a posição da minha carteira. Ou seja, hoje, como que está a minha exposição por segmento? Olha lá, 24% exposta em CRI, ou seja, fundo de papel. Eu tenho 54% de exposição em logística, tenho 9,8% em shopping e tenho 11,7% de terras agrícolas. Ah, Léo, por que que você tem muita exposição logística? explico isso aqui tintim pirintim pros alunos e já falei várias vezes para vocês também que eu prefiro correr risco e me ancorar através desse setor logístico porque tem muito mais previsibilidade. E aí tirando aqui mais para baixo a nossa exposição, o jeito que a gente classifica dentro do método 21 essa exposição a risco. Eu sempre gosto de ter 50% de ancoragem, de 30 a 40% de oportunidade, fundos de crescimento e de 10 a 20 de risco. Aqui você consegue perceber que eu tô com pouco risco. Alguém sabe me responder por que eu estou com um pouco risco dentro da carteira e não estou querendo colocar fundo de risco dentro da carteira? Alguém sabe me explicar? Me explica aí. Deixa os comentários. Exatamente. Exatamente. Por quê? Porque em momentos de queda, onde todos os fundos estão em oportunidade, os fundos de risco vão cair, os fundos de crescimento de oportunidade vão cair, os fundos de ancoragem vão cair. E aí, fundo de ancoragem? Se você já me segue há mais tempo, você sabe que fundos de ancoragem, em momento que eles entram em oportunidade, é o momento que eu tenho para aportar, porque normalmente ele sempre vai ficar cotado lá na cotação patrimonial ou acima disso, vai ficar lá com PVP de 0,99 1 1,05 e aí eu não consigo comprar porque eu vou ficar pagando mais caro. Então, em momentos de crise, eu primeiro não, eu vou escolher correr menos risco naturalmente, porque já tá em crise e vou aproveitar da queda dos fundos que já são muito bons para ancorar mais meu patrimônio, principalmente dentro dos fundos imobiliários ali, que é o que vai gerar fluxo de caixa durante a crise para você comprar ação, para você comprar o Banco do Brasil lá que tá caindo, para você comprar lá BB Seguridade que vai pagar um Wield de 5,7, para você comprar ações em oportunidade. Então é o momento de ancorar a carteira. É o momento. Quando tudo tiver caro, aí a gente vai arriscar mais a carteira. Mas quando tá tudo em risco, taxa ali batendo 15%, a taxa de juros futuro aí na casa dos 13, 14, a gente vai ancorar mais nossa carteira. Por isso que mesmo tendo uma partezinha menor aqui em risco, eu ainda não vou investir em risco. E aí, justificando para vocês o motivo da gente não ler neste nessa live esses três primeiros fundos que seriam os mais em oportunidade da minha carteira, porque os três eu considero fundos de risco. GTWR é fundo de risco, o CPTS é um fundo de risco, o HSML é um fundo de risco. E aí a gente começa a chegar aqui em fundos que não são mais tão de risco assim. A gente tem o hack r, a gente tem o ggrc, temos o rzr, o xpml, qualquer um desses aqui que a gente lesse estaria tudo OK. Vou ler o recr e o GGRC aqui. Por quê? Porque eles estão mais bem colocados no método 21. Então é minha obrigação ler eles primeiro, né? Esses aqui eu já li, tá? Já fiz a minha tarefa de casa. Eu tô pulando aqui para a gente não ter que seguir aqui a ordem e perdermos tempo. Então a gente vai começar lendo aqui. A gente começa lendo hack rougr. Que que vocês preferem? Galerinha tem 3.600 ao vivo e só tem 2400 likes. Por quê? É algum erro aí? Foram tentar dar like e e caiu o dedo. Se for isso, eu peço perdão, tá? Mas se não for isso, clica no like aí, não faz sentido. Tá bem dividido, né? Alguns falando hack r, outros falando de vamos tentar ler os dois aqui. Se a gente for bem proeficiente, a gente lê os dois, tá? Mas vou começar aqui pelo hack R que tá mais bem posicionado. Então, olha lá como vocês ficaram meio divididos, né? Olha só, o desconto do GGRC tá maior, mas ele tá pagando menos. O desconto do Hack R tá menor, mas ele tá pagando mais. Vamos ver se esse pagamento de 14,57 ele é realmente recorrente, ele é realmente é provisionado pros pros outros meses ou acabou quem que comprar hack r agora esperando 15% de vai cair com burrinho na água? É, então vamos lá. É, foi só pedir o like. Vocês deram 400 likes, né? Ainda falta 600, mas vamos lá, ó. Então eu vou clicar aqui para abrir o relatório gerencial. Quem não tem award aqui, eu abro pela Word que é muito mais fácil, tá tudo separadinho, relatório gerencial, fato relevante, informe mensal, trimestral, então tá tudo separadinho. Para mim é muito mais fácil. Quem não tem Word, que que você pode fazer? Você vai lá, digita, ó, Hack R11 e digita R para você entrar na relação com o investidor lá. E aí aqui você entra no próprio site do RR e ali dentro do próprio site do RR você vai conseguir baixar e o relatório, tá? Então, baixando aqui um pouquinho, ó. Deixa carregar aí o site, ó. Informações. Carregando o site, tá? Ó, informações. Aqui eu venho relatório mensal 2025. E aí, carregando de novo, né? Aqui eu tenho um relatório de junho, tá? Então aqui você consegue pegar manualmente esse relatório, tá tudo tranquilo também. Eu vou usar aqui pela Word que fica mais organizado. Então vou baixar aqui, ó, que inclusive entregou aí no dia 7/07. Vamos baixar esse relatório e a gente vai lendo juntos, tá? A gente vai lendo juntos. Vamos lá. Sempre aqui eu não vou preencher planilha junto com vocês. Quando eu faço as lives pro pessoal do Metro 21, a gente vai preenchendo uma planilha. Não vou preencher junto com vocês aqui, porque senão a gente gastaria muito tempo. Lá dentro do M21. É 2 horas, 2 horas me de live para ler um relatório, porque aí eu destrincho mesmo, de verdade. Aqui eu vou tentar ser um pouquinho mais rápido, sem deixar de ser proveitoso para vocês, mas vou pular algumas coisinhas, tá? Então olha lá. Primeira coisa que você tem que ver dentro de um fundo imobiliário é qual que é o objetivo dele, né? É qual o objetivo dele. Então, ó lá, o objetivo do fundo é investimento e a gestão ativa de ativos de renda fixa da natureza imobiliária, ou seja, CRI, com preponderância em Cris, né? Então, beleza, fechou? Então é um fundo que quer ganhar dinheiro com os juros dos Cris, ele vai pegar o dinheiro do caixa do fundo, vai emprestar para alguém que tá construindo uma construtora, alguma coisa do tipo. E aí com esse empréstimo, ele vai receber juros. E aí como que a gente ganha dinheiro com o fundo de papel? Os juros que o fundo recebe, a gente ganha uma parte como dividendo, né? Como provo. Faz sentido a gente investir em renda fixa através dos fundos imobiliários? É lógico que faz. É um tipo de você se investisse aí, por exemplo, no tesouro lá com juros semestrais, você i receber semestralmente os dividendos, ainda iria pagar 22.000 de imposto de renda. Nos fundos você recebe mensalmente em zend imposto de renda, você ainda tem possibilidade de rentabilidade maior, né? Além de poder comprar descontado, que no título você não consegue comprar descontado, né? Mas enfim, vamos continuar. Resultado do mês em 14 de julho de 2025, referente ao mês de junho. Lembra? A gente tá no mês de julho, então o fundo solta o resultado de junho. Então ele soltou aqui, ó, 14 de julho soltou referente a junho. O fundo distribuirá um montante de 26 milhões, que corresponde ao rendimento de R$ 1 por cota. E foi isso mesmo que ele distribuiu, tá? Você vai em proventos aí na sua carteira, você consegue ver os proventos que os fundos pagaram. Aqui, por exemplo, ó, eh, recr, cadê o recr? Ó, recr um e um. Ganhei R$ 116 só do recr. Beleza? Quando comparado ao valor de fechamento da cota do mês de junho, que era R$ 86, no fechamento de junho, a cota tava custando R$ 86. Vamos ver quanto tá custando agora. Meu Google já já coloca o R aí na frente. Agora tá custando 83. Percebe a oportunidade aí? Mas enfim, vamos ver se é realmente oportunidade ou não. Representa um dividendo y de 1,17% ao mês. 1,17% ao mês e um dividendo analisado de 14,15. Isso equivale a 139% do CDI líquido do tributo. O fundo encerrou o mês com 95% dos seus recursos alocados. Então, de todo o dinheiro que ele tem, 95% tá alocado, os outros 5% tá guardado em caixa, distribuído em 99 operação de cri, ou seja, pegou o dinheirinho dele, emprestou para 99 pessoas diferentes e pessoas não, né, empresas, mas só para você entender, e cinco fundos de investimento imobiliário. Da que ele mostra o resultado desde de dos últimos 12 meses, desde o IPO, dos últimos 12 meses, distribuição, equivaleu aí a R$ 11,99 por cota. É muita coisa, né? É muita coisa. Você compra um fundo de R$ 80 e recebe R$ 12 de dividendo no ano, é muita coisa. Fundo distribuiu entre dezembro de 2017 até junho de 2025 um acumulado de 139% sobre sua cota de R$ 100. Entendeu que o fundo imobiliário, a principal o principal objetivo dele é prover fluxo de caixa. Você comprou lá a cota, você já recebeu muito mais do que você pagou na cota, 139%. Então aqui a gente tem as locações que ele fez nesse mês. Ao longo do mês, com base em recomendações do consultor de investimentos, fizemos as seguintes aquisições. Compraram aqui alguns Cris. Preste atenção agora que eu vou falar uma coisa séria com vocês, hein? Vou inclusive abrir a câmera grande aqui, ó. Fundo de papel é diferente de fundo de tijolo. Você percebeu aqui que eu não tenho muito fundo de papel na carteira, né? Mas os fundos de papéis, eles tm um objetivo claro dentro da sua carteira, principalmente quando a taxa tá muito alta. Leve isso pra sua vida, tá? Leve isso pra sua vida, que é aumentar o da sua carteira, tentando diminuir o máximo risco. Então, se você montasse uma carteira só de tijolo, que eu já montei também, por isso que eu tô te ensinando, né, o contrário, se você montar uma carteira só de tijolo, o seu í vai ficar mediano. Se você mescla fundo de tijolo, fundo de papel, o seu I sobe, você controla um pouquinho o risco, não precisa subir tanto risco investindo em fundo de papéis, porque são dívidas, se você investe direitinho, você não aumenta tanto o risco e faz correlação negativa entre fundo de papel e fundo de tijolo. Então, tem três benefícios em você investir em fundo de papel. Não seja aquele cara que fala assim: “Ah, eu não não gosto de fundo b papel, então não vou investir”. Não existe isso, né? Você gosta de ganhar dinheiro, não tem esse negócio de ativo preferido. Se o ativo é bom, você vai estudar, vai aprender a aportar no ativo, né? Ah, não gosto de, sei lá, de ação. Não tô importando se você gosta ou não. A ação tem o objetivo, tem que aprender a estudar, tem que investir direito, porque é um bom ativo, né? Então, beleza. Outra coisa que é um detalhe muito importante de CRI, fundo de CRI, fundo de papel, fundo de papel, você tem que confiar mais no gestor do que o fundo de de tijolo. Por quê? Por quê? Fundo de papel, principalmente os que têm gestão ativa, igual, por exemplo, o hack r que a gente tá lendo, eles trocam muito de CRI. Vende CRI, compra CRI, vende CRI. E aqui você vai ver a operação, ó. Vamos voltar lá pra tela. Olha lá, você vai ver aqui a operação, pô, só neste mês aqui foram três compras de CRI, fizeram uma compromissada e fizeram alienações, ou seja, vendeu outras outras cotas de CRI. Então, só aqui foi sete negociações. Você não vê um fundo de tijolo comprando e vendendo sete imóvel todo mês. Se você abrir o relatório do mês anterior, ele vai ter feito mais ou menos isso aí também. São 99 CR e a facilidade de você vender um CRI é muito maior do que a facilidade de você vender um imóvel. Então, a gestão ativa dentro do tijolo não consegue ser tão ativa quanto no papel. Se você for parar para poder estudar cada um dos CR todo mês, você vai ter que estudar 12, 13, 15 CRI por mês, por mês por fundo de papel que você tem. Ou seja, não faz sentido. Garanto para você que muitos analistas nem isso fazem. Não fazem isso porque não tem necessidade. A necessidade que você tem é acompanhar o desempenho que esses crises estão tendo e qual que é a indexação deles que eu vou te ensinar aqui agora, tá? Então, essas foram as alocações. Aqui a gente consegue ver o patrimônio líquido do fundo. Coisa importante aqui, hein? Vamos ver se alguém sabe. Se tiver alguém aí da mentoria que já foi aluno ou do método 21, tenho certeza que sabe. Por que que você acha que o patrimônio líquido aqui do R, ó, o patrimônio líquido do Reaiu de junho de 2024 para junho de 2025? Sabe, Pedrão? Vamos ver se o Pedrão sabe. Tá aqui do meu lado. Sabe? Sabe por que o patrimônio caiu? O Pedrão não tá revisando as aulas do M21. Em casa de ferreiro, espeto é de pau mesmo. Tem jeito não, moço. Vamos ver se vocês sabem. A gente vai falar da subscrição do GGRC quando a gente tiver lendo o GGRC. Então vamos fazer mais rápido aqui o Hackr para poder irmos pro GGRC. Porque o recr, ó, resposta. Porque o R ele é um fundo de dívida de ó, aí sim. Agora, agora eu gostei. Marcação mercado. Marcação mercado. Marcação mercado. Isso aí. Aí são lindos porque é um fundo que investe em títulos de IPCA. Títulos de IPCA sofre marcação de mercado se a taxa sobe do mesmo jeito que você sofre. Se você compra o IPCA mais 4, agora que o IPCA tá mais 7, você tá sofrendo marcação de mercado negativa. Sua rentabilidade tá negativa. Não necessariamente vai ficar negativa se você levar até o vencimento. Então aqui você vê o patrimônio caindo, mas ele vai levar até o vencimento. Então não necessariamente isso aqui é ruim, tá? Inclusive, isso aqui facilita pra gente comprar com desconto, porque depois tudo isso vai valorizar, né? Tudo isso vai valorizar. Vamos ver aqui as alocações de ativos deles. Então, ó, dele, ele tem 2.2 milhões em CRI, 91 2.2 BI em CRI, 91 milhões em FIS. Ele tem um imóvel aqui. Isso aqui é interessante, né? Porque isso aqui mostra que um fundo de CRI e um fundo de papel pode ter imóvel. Ué, não, mas não faz sentido para mim. Faz. Quer ver? Se um devedor você emprestou o dinheiro pro cara, o cara não pagou, a gente assume a garantia. Demora, demora. Não é de uma vez. Não pagou, me dá isso a casa. Demora 12 meses, 18 meses, 6 meses, depende da da judicialização desse processo. Mas eu posso sim, pô, o cara não me pagou, vou pegar o imóvel. E aí ele pode ter esse imóvel sim na carteira, tá? Então aqui você consegue ver que 91% do portfólio dele é CRI, ou seja, funduzão de papel clássico, tem 3.2% no imóvel e 4% em fundo imobiliário ali. Detalhe, olha só que loucura, né? Aqui a gente consegue ver o portfólio do fundo e eu sei que tá bem pequenininho para você, porque para mim também tá, tá? Mas olha só, aqui a gente consegue ver todos os Cris deste fundo, todos os Cris. Tem 99. Você não vai analisar CRI por CRI. você vai analisar dessa seguinte forma que eu vou te ensinar. Então, anota que isso aqui é uma das partes importantes de análise, tá? Primeira coisa, você vai ver se tá tudo adimplente ou não, se tá tudo pagando ou não. Aqui, ó, tá tudo adimplente, ó, tudo adimplente. Tem um vencimento antecipado aqui que ele pagou antes, inclusive tá amortizando. Então, tá tudo adimplente, não tem ninguém que é devedor que não tá pagando. Primeiro ponto, anota aí no seu papel. Primeiro ponto, verificar se tá tudo adimplente ou não. Aqui no caso do hack r tá tudo adimplente. Segunda coisa que a gente tem que ver, percentual de dinheiro emprestado. Por exemplo, eu ele tem 2.2 emprestado. Imagina se esses 2.2 bi emprestado eu emprestei para duas pessoas só. Para duas pessoas, um bip para cada. Um bip para cada. Se uma pessoa deixar de pagar, eu perdi 1 bilhão, esse metade do meu patrimônio. Não faz sentido essa exposição, certo? Então você tem que ver aqui, ó, quem são os devedores, ó. Devedor Bari, eu vou dar um zoomzinho aqui, ó. Devedor Bari, devedor São Benedito, devedor Grupo Mateus, ó, devedor BS, BS BS BS BS BS BS BS. Aqui eu tô emprestando seis crises diferentes. 1 2 3 4 5 6 crises diferentes, mas tudo pra mesma pro mesmo lugar, pra mesma coisa. Só o número que é diferente. É isso aqui que você tem que pegar, ó. Isso aqui é o pulo do gato, né? Você olha lá, por exemplo, vamos pegar essa quarta linha aqui, ó. Você olhou lá e viu que essa quarta linha tem lá, olha o valor emprestado, 3 milhões, que dá 0,1% da carteira. Aí você fala: “Não, tá tudo bem, tá tudo certinho.” O Léo me ensinou que até 6, 7, até 10, dependendo do cenário, tá tudo OK. Mas o ideal que é 67, né? Anota aí. O ideal é 67% do PL. Só aqui tá 01, tá tudo OK. Mas aí você olha aqui, pô, tem mais seis aqui emprestado pra mesma pessoa. E se esse segundo aqui se olhasse fosse três, ó, imagina só essa seguinte situação aqui, ó. Se você olhar individualmente, sem prestar atenção, esse aqui é 01. Mas e se esse aqui, por exemplo, fosse três, esse aqui fosse quatro, esse aqui fosse cinco, esse aqui fosse, ó, 02, 2%, você todos iam passar se você olhasse individualmente. Mas como você sabe agora que é para todas as todos isso aqui, todos esses empréstimos pro mesmo lugar, pô, então não é 01, né? No caso aqui seria quase 20% portfólio, ou seja, peguinha, tá? Tem muito cri que faz isso. Depois você dá uma olhada no vigir, abre depois o fica de tarefa de casa. Anota aí, abrir o vigir e olhar o portfólio. Você vai olhar lá, tem 3%, 4% prestado, 7% prestado. Você fala: “Bom, tá tudo bem, o Léo me ensinou que é 67”. Mas se aí você soma tudo que é igual, você vai ver que, pô, tem algumas concentrações lá, 19%. Então, toma cuidado com essas concentrações. Essa é a segunda coisa que você tem que olhar aqui quando você tá analisando um portfólio de um CRI, de um de um fundo de CRI, beleza? Vai me confirmando aí se tá tudo certo, tá? vai me confirmando se vocês estão conseguindo acompanhar, se tem se tiver alguma dúvida também pode eh pode mandar aí que se for interessante eu já leio aqui, tá? Então aqui a gente já conseguiu ver esses dois pontos. O terceiro ponto, eu quero saber qual que é o indexador e qual que é a taxa média. Por quê? que eu quero saber o quanto que tá recebendo aqui. Você consegue ver que tem, ó, IPCA, indexador aqui, ó, IPCA, CDI, IGPM. Aqui tem um pré-fixado, ó, meio largado aqui, né? Corresponde 0%, mas tem um pré-fixado. Grande parte é IPCA, ó. Tá vendo? Grande parte é IPCA. Grande grande parte. Léo, como que eu vejo quanto que tá em PCA e quanto que tá em CDI? Teoricamente, se você fosse olhar aqui pelo portfólio, você iia ter que calcular na mão, mas aí é o papel do gestor calcular. Ele vai te dar, inclusive, vamos procurar aqui, ó, ele vai te dar um resumo disso aqui. Ele tá falando do dos CR, tá? Então ele cita aqui os 99 CR. A gente não vai olhar isso agora. E aqui na nessa parte aqui ele resume para você, ó. Então a gente tá olhando lá pro portfólio, só que o portfólio resumido agora, ó. Presta atenção aqui que isso aqui é importante. Quer dizer, então que ele tem CDI pré-fixado, TR, que é a taxa referencial, IPCA e GPM, certo? E aqui você consegue inclusive ver quanto que é de cada um, ó, 60% em IPCA e 25% em PCA sem variação negativa. Esse sem variação negativa é um detalhezinho que no Brasil nem serve para nada. Se você pegar lá o gráfico do IPCA brasileiro mensal, sempre tem um IPCazzinho, né? Então 0,31, 032, 050, 07, 02, 012. Ele tem ajuste dos CR a esse IPCA. Quando a gente fala de PCA sem variação negativa, é que se o IPCA for negativo, não vai ter ajuste. É só se o IPCA for positivo. Então aqui a gente já chega na conclusão de que 85% do portfólio dele é IPCA, que é esses 60 aqui, mas esses 25% aqui. Então 85% em IPCA. E se a gente olha aqui, ó, a parte do IPCA, o IPCA tá rendendo lá, ó, IPCA + 8,72. Essa é a média, porque aqui você vai conseguir ver no portfólio, se a gente voltar lá, ó, se a gente voltar aqui, você vai ver que tem, ó, IPCA + 9, IPCA + 6, IPCA + 7,5, IPCA aqui mais 7,5, 8,6. Qual que é a média, Léo? Qual que era? Qual que é a média? Vamos lá, ó. A média é IPCA + 872. Agora uma coisa importante, agora uma coisa importante, responda. IPCA + 872 é bom ou não? É bom ou não? O Denis pediu para eu explicar sobre série sior, série única. Cara, não vai dar para eu te explicar isso aqui agora porque eu gasto uns 40 minutos para te explicar isso e aí vão fugir do cunho da live, tá? Então não vamos falar sobre isso agora. Esses meninos aí que estão respondendo, depende. Certeza que é aluno da mentoria, né? Vocês são muito, é sem vergonha, rapaz. Vocês são muito, é sem vergonha. Algumas pessoas respondendo: “É uma delícia atualmente. Sim, é um luxo, está bom, muito bom. E um sem vergonha aí respondendo depende, né? Eu pego vocês, ó. Ottalo Salustiano, eu sei que é aluno, que eu conheço esse nome. PCA + 872. Você só vai saber se é bom ou não se você comparar com tesouro direto. Então, ó lá, vamos entrar aqui no tesouro direto e a gente vai pegar aqui. E a gente vai pegar aqui, tem gente que compara, tem analista que compara, isso aqui é muito pessoal, tá? Tem analista que compara NTNB média, que aqui no caso você ia iria comparar com o IPCA mais 2040. Eu gosto de comparar com o IPCA mais curto. Por quê? Porque os vencimentos dos contratos dos fundos são mais curtos. Porque eu consigo exigir mais do fundo. Então aqui no caso do IPCA mais curto, tá? IPCA mais 7.9. Já te ensinei que no tesouro você tem que pagar imposto. Então, se a gente fosse somar aqui, ó, vamos entrar lá no Banco Central só pra gente ver esse rendimento real aqui, tá? Isso aqui depois você revisa essa parte para você aprender a fazer esse cálculo. É cálculo de fatores. Aqui a gente tem o IPCA 5,35 e lá tá rendendo IPCA + 7,9. Então, ó, se eu pegar lá, se eu calcular por fatores, eu calcularia 1,0535, ou seja, eu transformei o 5,35, que é o IPCA, em fator. E aí eu vou multiplicar pelo fator do 7.9 x 1,079. Isso aqui dá 1,365. 1367. Tiro o 1 e multiplico por 100. Isso é quanto tanto, o quanto tá rendendo o título. Ah, Léo, não era só somar aqui você já aprendeu outra coisa. Só isso aqui vale o like no vídeo. Se você não deu o like ainda, é palhaçado. Só isso aqui já vale o like no vídeo, ó. Não era só somar 5,35 + o 7.9? Vamos ver se era. Ó, deixa eu abrir as duas calculadoras aqui, ó. Se eu só somasse 5,35 + 7,9, eu estaria fazendo o erro básico de fundamental, né? Fundamental. Você aprendeu isso aqui. Quando eu somo percentual, eu não posso só somar, eu tenho que multiplicar por fatores. Então, a rentabilidade, se você somar, seria 1325. Mas lembra, é juro composto, é um sobre o outro. Então, a rentabilidade real é 13,67, certo? Só que aqui no título do tesouro, a gente tem que tirar a inflação, a inflação não, desculpa, um imposto de renda que se você manter mais de 2 anos, no caso que vai vencer em 2029, vai ser mais de 2 anos, a gente tira 15%. Ou seja, a rentabilidade real desse título é 11,62. Desse aqui, ó, 11,62. Se a gente fizer isso agora com hack erpa, vamos ver se é bom. 1162. Vou até anotar para mim não esquecer aqui, ó. Lá no Tesouro Direto. Anota junto aí comigo, ó. Tesouro Direto 2029 que eu usei ainda, hein. Eu usei o 2029, a NTNB 2029. Você pode usar o 2040. Muito analista usa uma mais longa. Eu gosto de usar a mais curta. Então ficou 11. Eu esqueci. Você lembra, Pedro? 11:32, eu acho, né? Esqueci a conta que eu acabei de fazer. Vamos calcular aqui agora o quanto que tá rendendo o rec. Vamos fazer a mesma coisa, ó. Vamos transformar em fator. Então é 5,35. Como que transforma em fator? Divide por 100 e soma mais um. Opa. Divide por 100. Eu multipliquei, ó. 5,35 di por 100 e soma mais 1. Isso você transforma em fator. E aí eu vou multiplicar pelo fator do 8,72, ó, vezes 1,0872. Já fiz direto aqui, tá? Então dá 14,53 que eu tiro 1, multiplico por 100. Ai não tô entendendo essas continhas que você tá fazendo. Não precisa entender não. Só vê aqui qual que é a rentabilidade. Depois você volta aqui. Depois você volta a a live aí e revisa essa parte. Isso aqui é só cálculo de fator matemática básica. Significa então que o recr vai render quanto? 14,53. Tem que tirar, ó, vocês falarem, boa, obrigado. 11,62, né? 11,62. Boa. Aqui a gente viu agora que o recr rende 14,53, só que temos que tirar o imposto de renda aqui também, né? Temos que tirar o imposto de renda aqui também, né? Óbvio que não. Óbvio que não. Por quê? Porque fundo imobiliário, e essa é a grande vantagem do fundo imobiliário, é ser isento. Então aqui, ó, presta atenção no que eu estou te falando. Presta atenção no que eu estou te falando. Você receberia 14,53% de rentabilidade padrão dos CR contra 11,62 no do tesouro. Então só aqui você já vê que o hack R é melhor para rendimento, né? É óbvio que o tesouro direto ele é menos arriscado, é o risco soberano. Só que só que preste atenção, se a gente for considerar realmente o a compra do você não tá, Isso aqui é se você pagasse um PvP de um. Se você pagasse o PvP de um. Hoje o recr tá com PvP de 0,92, então tem mais 8% disso aqui. Tem mais 8% sobre essa taxa aqui. Você vai ganhar mais de 15% de rentabilidade, né? Beleza, já falamos dos três pontos importantes, significa que tá rendendo mais, porque se você faz esse cálculo, tá rendendo menos, não faz sentido realmente você investir no fundo, né, Léo? Não é melhor investir no Rail, então que rende lá os 20%, 30%. É, para rendimento. É, mas e o risco? Mas e o risco? Então aqui a gente vê que tem um spread. Se a gente fosse pegar aqui o IPCA do tesouro lá, mais 7,9, isso aqui é ouro, tá galera? Isso aqui é ouro. Eu gastei dinheiro demais para tentar aprender isso aqui e eu só aprendi, eu só aprendi na prática. Ninguém me ensinou isso aqui. Então isso aqui é ouro de verdade. Ó, lá no tesouro PCA mais 7,9. O spread, se você olhar assim a primeira vista, tá em torno de 0,8%, né? Essa diferença daqui para cá. Mas a real que o spread é muito maior, né? Ó, o spread é só aqui tá 3% se a gente pagasse o PVP de um, mas estamos pagando descontado, ou seja, vai ser maior que 3%. Então faz sentido, né? Faz sentido a gente investir. Beleza? Agora mesmo fazendo sentido a gente investir pela rentabilidade, a gente tem que ver se o fundo é mais seguro mesmo, né? Eu ensino em uma aula do Mé 21, não tem como eu ensinar aqui, gostaria, né? Mas não tem como realmente, inclusive para honrar os alunos que escolhem entrar na turma, né? mais de uma hora explicando para vocês como que a gente classifica um fundo como High Grade, que é o mais seguro, como middle Risk, que é o mediano, e como haild, como que eu vou classificar usando spread? Isso é muito importante para você que investe em fundo de papel, tá? Então, tirando aqui essa parte aqui, a gente consegue ver o segmento do devedor, que é o quanto que do dinheiro que eu emprestei, para que que eu emprestei, né? Então lá foi um pouquinho para hotel, um pouquinho para investimento imobiliário, um pouquinho para pessoa física, pessoa física mesmo, um pouquinho para varejo, um pouquinho para loteamento, um pouquinho para incorporação. É bem pulverizado aqui, né? É bem pulverizado. Não é só loteamento, não é só incorporação, que esses dois aqui, o loteamento inclusive e o residencial, eles são mais arriscados na parte de empréstimo. Então se aqui fosse 90% loteamento, eu ia ficar com medo, né? eu ia ter atribuir mais risco, então eu queria, eu ia querer mais desconto, que é basicamente o que acontece lá no depois eu quero que vocês estudem, tá? Lá no vigir, compara essa, de nada adianta eu só só eu analisar. Você tem que analisar também depois compara esse fundo com o vigir depois, tá? Só para ficar como lição de casa. Faz a mesma análise que eu tô fazendo aqui. Daqui ele mostra a distribuição geográfica. 20, ó, 57% lá em São Paulo. Aí aqui Minas Gerais. Aqui é, eu não sou, o meu forte não é geografia, né? Que país que é esse, que estado que é isso aqui? E aí a gente chega na famosa DRE, que a maior parte das pessoas, maior parte das pessoas têm medo da DRE, Bahia, boa. Isso aí é Bahia mesmo. Que a maior parte das pessoas tem problema, né? Qual que é? Ai, DRE, demonstração de resultados do exercício. Meu Deus, é um bicho de sete cabeças. Ah, eu não consigo. Ah, vai, pelo amor de Deus, vai aprender aqui agora. Principalmente, principalmente. E esse aqui foi até bom, né, que eu peguei esse aqui, porque esse aqui ele tem uma DRE mais complexa ainda, que ele mostra dois tipos de lucro líquido, o lucro líquido no regime competência e o lucro líquido no regime caixa. São duas coisas diferentes dentro dos fundos imobiliários. E é muito importante que você entenda isso aqui, porque senão você vai ficar meio perdido com algumas movimentações dos fundos imobiliários. Então, primeiro vamos entender aqui basicamente o que que é. Deixa eu dar um zoomzão aqui, ó. Vamos entender aqui. Eu vou pegar aqui, pô. Pior que se eu der o zoom aqui vai ficar ruim. Deixa eu arrastar um pouquinho eu pro lado aqui, ó. Eu vou eu vou me colocar aqui no meio só até a gente explicar essa parte. Depois eu volto eu lá pro cantinho, tá bom? Ó, vamos pegar aqui junho de 2025, que é este relatório que a gente está lendo. DRE. Anota aí, ó. Anota aí. da RE é simples, é receita menos despesa que é igual a resultado. É só isso. Do resultado virá a distribuição. É só isso, galera. É só isso. Quer ver? Vamos aplicar aqui, ó. Quais são as receitas? Como que esse fundo ganha dinheiro? Como que esse fundo ganha dinheiro? Primeiro, ele ganha com as receitas dos Cris e dos FIS. Aqui, ó. que é o juro, que é o juro. Então lá 29 milhões em juros. Tô recebendo juro, tô ganhando dinheiro através de juro. Outra maneira de ganhar dinheiro ou de perder também, marcação ao mercado. Ó lá, quem respondeu marcação ao mercado lá em cima quando eu perguntei sobre patrimônio acertou. É por causa da marcação de mercado que ele tá perdendo patrimônio às vez agora que a taxa tá alta. Aqui você consegue ver que ele tem uma gestão ativa. Às vezes ele faz muito lucro. Ó, aqui ele fez muito lucro. que ele perdeu um pouquinho, aqui ele perdeu mais um pouquinho, né? Então aqui ele teve um prejuízo contábil de um prejuízo de 7 milhões porque ele fez marcação ao mercado. Ele tá vendendo aquele título que é ruim. Por exemplo, você aí que comprou o IPCA + 4%, hoje você abre o tesouro direto, você vê lá PCA + 7.9, o seu título, se você comprou há pouco tempo, né, e essa taxa mudou assim tão rápido, você tá perdendo dinheiro. Você vai olhar lá, ah, mas eu tô na renda fixa pois é, mesmo na renda fixa você tá perdendo dinheiro. Se você vender, você vai ficar no negativo. É isso que o fundo tá fazendo. Ele tá vendendo agora os IPCAS mais 6, IPCA+ 5 para comprar IPCA+ 8, IPCA+ 9 para aumentar o rendimento do cotista. Aí ele fica no prejuízinho no começo, mas depois ele aumenta esse ganho, né? A receita de outros ativos, quais são as receitas de outros ativos? Lembra que ele tem um imóvelzinho? Então, tá lá, ó, um imóvelzinho, ó, 365.000. Despesa com as operações compromissadas, que são que é a alavancagem do fundo. Aqui a gente já entrou na parte de despesa, né? Ó, receita até aqui. Receita a gente viu. Então, somando toda essa receita aqui, fica 29 – 7 + 365. Dá todas as receitas. Agora eu tenho que fazer o quê? Diminuir as despesas. Comecei com as despesas aqui, ó. O fundo tem despesa com quê? com dívida e para manter o fundo, né? E para manter o fundo operando, que é a despesa operacional. No fundo de papel, qual que é a despesa? Digita aí qual que é a despesa que um fundo de papel tem. Qual que é a despesa? Só taxa de administração, algum tipo de subscrição que vai fazer. E aí tem taxa de eh inscrição na B3, alguma taxa de distribuição, alguma coisa do tipo, mas em geral é só a taxa de administração, taxa de gestão. E se tiver alavancagem através de compromissada, tem as despesas das operações compromissadas, que é aqui, ó. Então, ele tem uma despesinha com compromissadas, que são alavancagem, e ele tem que dívida financeira, é o juro que ele tá pagando pelo dinheiro que ele pegou emprestado e despesa da taxa mesmo, tá? despesa da taxa mesmo. Então, ó, ó, tanto que é fácil a DRE que você tem medo de analisar. E a DRE é a mesma pra empresa, só aumenta alguns alguns nomezinhos, né? Mas é a mesma coisa. É receita menos a despesa, que é igual ao resultado. Olha lá, receita menos despesa igual resultado. Igual resultado. Por que que aqui a gente tem dois resultados? Essa aqui é pergunta de alto nível, hein? Essa aqui, se você responder, você já é, posso dizer que menos de 1% das pessoas que investem fundo imobiliário sabe disso aqui, hein? Tem muita gente que grava vídeo no YouTube que não sabe, que não sabe isso aqui, palhaçada, mas existe. Olha lá o regime competência. Eu vou até abrir o quadro preto. Opa, a minha fotinha que eu postei, ó. Ó, vou abrir o quadro preto. Deixa eu só arrastar minha câerazinha lá pro cantinho de novo aqui. Aí, agora vamos aqui pro quadro preto. E eu vou pegar um exemplo aqui bem bem básico, tá? Bem simples. Eu vou até usar um prédio porque eu sei que vocês entendem melhor quando é prédio e eu já fiquei profissional para desenhar o prédio, de tanto desenhar prédio. Olha, só tá meio torto as colunas, mas não cai não. Tecnologia japonesa. Ó lá. Se eu comprei esse prédio aqui por R$ 300.000, R. Colocar aqui, ó, R$ 300.000 eu comprei esse prédio, certo? Em março, ó, presta atenção para você nunca mais errar regime competência e regime caixa. Em março de 2023. Daí passou pagando lá, tá alugado, passou pagando o dinheiro do aluguel e tal. Fui distribuindo dividendos e chegamos agora e chegamos agora neste exemplo, o mesmo prédio lá, ó. Bonitão, pá. Você viu que aqui fez até uma reforma na coluna que ele ficou mais reto, né? Beleza. É para ter o mesmo tanto de andar, tá? Agora o prédio tá valendo 350.000. Teve uma valorização aqui nesses 2 anos. 2 anos não, que senão vai pegar. É, vou colocar dois anos que é da março de 2025. Nesses 2 anos aqui, março aqui de 2025 agora, ó, ele valorizou aí 2025, ele valorizou aí R$ 50.000, tá? Então, teve uma valorização média aí de 16%. Vou colocar aqui em amarelinho só para você entender, tá? R$ 50.000 R$ 1000 de valorização. Valorização. Beleza? O que que significa isso aqui? Um prédio tá valorizando conforme faz reavaliação de laudo. Aí o gestor fala assim: “Pô, vou vender esse prédiozão aqui que valorizou para caramba. Eu vou pegar esse dinheiro e vou comprar outro prédio que tá descontado. O meu valorizou, o do outro ali não valorizou. Eu vendo o meu e compro o outro. E aí ele vende aqui, ó, ele faz a venda aqui, ó, em março de 2025. fez a venda, só que ele vendeu e o cara comprador falou assim: “Ó, vou pagar para você a primeira parcela. A primeira parcela daqui 6 meses, a segunda daqui 12 meses e a terceira daqui 18 meses. E aí dividiu lá 350, dividiu em três vezes lá com juros, lógico, correção monetária e tal, e aí vai pagar ali em 6, 12 e 18 vezes. O que que é o regime competência? Presta atenção agora, ó. O que que é o regime competência? É quando eu faço a venda. Então o competência aqui, competência, o regime competência lá no laudo, quando o gestor fosse inscrever, ele colocaria ali, ó, competência, tá certo? Ele colocaria ali que esses 350.000 foi pela venda, ou seja, entraria como lucro no regime competência 50.000 em março de 2025. em março de 2025, que foi quando foi feito a venda, assinou o contrato, pá, pá, pá pá, entraria na DRE de competência o lucro de 50.000. O gestor consegue distribuir esse lucro? Responde aí para mim. O gestor consegue distribuir esse lucro? É isso aí mesmo. É óbvio que não, porque apesar de contabilmente, e aí realmente isso aqui a contabilidade briga com a matemática, né? Mas enfim, apesar de contabilmente estar lançado lá que o lucro líquido, existe um lucro líquido e eu tô colocando aqui que é 50.000 porque tem algumas despesinhas, né? Mas o lucro líquido bateu lá em 25 de março, em março de 2025, só que no regime caixa, vamos supor aqui que vai receber 150.000 aqui, 150.000 aqui e e 100.000 aqui, tá? Só para ficar lá 400.000 50.000 de juro. Pô, no regime caixa vai aparecer lucro só daqui a 6 meses. Então aqui neste exemplo na DRE apareceria lá competência 350.000 caixa zero. Competência no próximo mês agora abril 0 0 0 e no sexto mês zero. E na parte do caixa ficaria 0. No sexto mês ia aparecer lá ó 150.000. Aí ele ia fazer o balanço ali desses 150.000. Vou colocar aqui que 15.000 foi lucro. 15.000 foi lucro porque aí o lucro vai vindo aos poucos, né? Porque tem parcelas. Então ficaria assim. Essa é a diferença. Por isso que aqui, ó, e agora você vai entender melhor, por isso que aqui a gente tem números diferentes, o regime e ele fica fazendo venda todo mês, né? Só que não é todo mês que ele consegue pegar o dinheiro para o regime caixa. Então você vê valores diferentes, um lucro líquido aqui de 28, aqui de 23. Aqui, por exemplo, ó, o regime competência foi 19, mas o regime o regime caixa foi 26. Entrou mais dinheiro no caixa esse mês, ao contrário da competência. Então, teve dinheiro que entrou no caixa agora. Olha essa competência aqui, ó. Entrou muito dinheiro aqui, ó, no caixa, ó. Entrou muito dinheiro aqui de venda. Qual foi a venda? Marcação de mercado lá. 24 milhões, ó. Só que ainda não caiu no caixa. O caixa tava só 35. Tá caindo, ó. Você viu que tá caindo? Caiu um pouco aqui. Caiu um pouco aqui. Tem essa diferença. Léo. Qual que eu tenho que levar em consideração? Vamos ver se vocês entenderam. Digita aí qual que eu tenho que levar em consideração. Por que que eu tenho que levar em consideração o regime de competência se eu não tô com lucro na mão? contabilmente. Isso é uma é uma legislação, né, que o o fundo tem que seguir. Não são todos os fundos que demonstram isso na DRE, mas tem que ter o regime competência dentro da contabilidade para ficar bem certinho. Mas qual que importa para nós? O regime caixa. O regime caixa, o regime de competência é importante, é porque eu vou ver ali o que que tá entrando nas competências, ou seja, eu posso prever o que que vai cair no caixa posteriormente. Se eu tenho lá competência, ó, em março vendi o imóvel 350.000. Mas o caixa não tem nada. Quer dizer que eu posso prever que nos próximos caixas vai entrar. Mas para cunho de distribuição, distribuição de lucro, dividendo, para isso eu preciso considerar o caixa, tá? Então o mais importante para olhar dividendos é o caixa. E aí perceba aqui, ó, que isso aqui é uma característica do recr, tá? Característica do Re, presta atenção comigo. Lá em julho de 2024, ele distribuiu 85 centavos. Em agosto 75, depois 71, depois 1,8, 96, 1,3, 1,2, 94, 1,15, 1,36, 1,5, 1,1. Ou seja, o recr ele tem uma gestão muito ativa e ele não tá preocupado em estabilidade de pagamento de dividendos, ele tá preocupado em remunerar você como cotista, independente se em um mês você vai receber 70 centavos e no outro você vai receber 1,30. Tem muito fundo que se preocupa e isso é bom, tá? Isso não é ruim também, não. É uma característica de cada um dos fundos. Tem muito fundo que se preocupa em ao invés de pagar 70 num mês e 1,30 no outro, eu prefiro pagar R$ 1 nos dois. Eu prefiro pagar R$ 1 nos dois. Não que isso seja muito melhor do que pagar assim. O que importa é você olhar para ver se os dividendos anuais estão crescendo, porque isso é uma característica do hack r. Porque se eu vou investir em fundo de renda fixa, fundo de imobiliário de renda fixa, ou seja, os fundos de papéis, eu quero que seja uma gestão ativa. Porque se for por gestor investir num crisinho e deixar lá o dinheiro rendendo, eu consigo fazer isso também. Eu quero que o gestor pega, venda, faça marcação de mercado, compra, faça operação compromissada dentro dos limites. É óbvio, a gente sempre vai ficar analisando isso, mas faça operação compromissada para tentar alavancar o patrul para crescer, para poder rentabilizar mais o cotista, né? para rentabilizar mais o cotista. Então aqui você consegue ver, ó, que o valor distribuído deste mês foi igualzinho o regime caixa, ó, regime caixa 26 distribuiu basicamente igual, né? Guardou R$ 300. Beleza, até aqui tudo bem, né? Só me confirma se até aqui tudo bem. Beleza, beleza, beleza. Então, vamos lá. Aqui ele só vai mostrar o consolidado da rentabilidade dele. Tá rendendo aí no consolidado eh 139% em distribuição, 125% do CDI ali. O CDI tá rendendo desde o início. Retorno bruto 82 e o retorno bruto dele 125. Então rendendo mais, né? Aí que você consegue ver o valor distribuído, ó. A média dele 1%. Isso é importante a gente ver, né? 1% é um fundo que paga bem realmente. E aí aqui agora a gente chega em detalhes que são importantes, que é a liquidez. Ele tem uma liquidez absurda, média de área de negociação de 3 milhões, né, mais do que muitas ações. Aqui a gente consegue ver o valor da cota, mas essa esse valor da cota aqui patrimonial é 100. É o valor da cota que 86 nem é o que tá agora, né? Agora tá 82. E para finalizar aqui com a informação muito importante, é a tabela de sensibilidade. Lembra que eu falei para vocês que a gente receberia lá, ó, o IPCA, a cota patrimonial tá 88, tá? Eu falei aqui em cima que é 100, mas desculpa, é 88. 100 foi quando lançou R$ 88 de e cota patrimonial. E a gente viu que era IPCA + 872. Lembra que a gente fez a conta em cima do IPCA + 872 lá em cima? Aqui, ó, a gente fez a conta em cima do IPCA mais 872, que é com PVP de um, ou seja, cota patrimonial. A tabela de sensibilidade mostra se o fundo estiver descontado, quanto você vai ganhar. No dia da no dia que o gestor escreveu esse relatório, a cota tava custando 86. Aí ele deixou aqui, ó. Se você comprar a 86, porque o real deveria ser 88. Se você comprar 86, você vai receber não, IPCA + 8,72. Você tá correndo risco de PCA mais 872, um spread bem baixinho de 08 do do tesouro direto, ou seja, é um fundo teoricamente high grade, tá? 08 de spread só muito pouco. E você ainda consegue com risco de 08, no dia que ele tava escrevendo, com risco de 08 receber IPCA mais 919. Só que hoje, ó, no dia de hoje ele caiu um pouquinho, né? Inclusive subiu hoje 1,20, mas tá lá na na casa dos 83. Se a gente olhar lá, ó, na casa dos 83, ó, é PCA mais 9,7, né? Eu considero o risco por pelo que eu estou recebendo ou pela aquisição? Eu considero lá pela aquisição, que é o quanto que ele realmente as pessoas estão pagando para ele PCA mais 8,72. Só que como eu tô comprando ele descontado, eu tô recebendo R$9,70. Por exemplo, aqui no Tesouro Direto, o preço do título, ó, investimento mínimo, 34, para você ganhar um pedacinho, né? Para você ganhar 1 centésimo do título. O título inteiro, se você fosse lá e comprasse um título inteiro, você teria que investir 3.400. Você não vê desconto nisso aqui. Você não vai ver assim, ó, ah, o título vale 3.400, mas você pode comprar aqui por 3.200, eu te entrego ele por 3.200. O governo faz isso. Você vai comprar aqui no tesouro, é sempre o PvP de um, é o que vale, pronto, compra se quiser. Nos fundos imobiliários a gente tem essa essa defasagem, né? Quanto que é o preço que deveria custar? 88, mas nós estamos pagando 83, por isso nós estamos recebendo mais, tá? Aí aqui ele fala mais sobre alguns CR, fala sobre as emissões que ele fez e acabou o relatório. Conclusão desse primeiro relatório aqui, que foi esse primeiro fundo, que inclusive dentro da minha carteira é o quarto fundo de maior oportunidade, né? excluindo os fundos de risco, seria o maior oportunidade hoje. E eu quero inclusive que vocês classifiquem ele se você acredita que ele tem muito risco ou não. Digita aqui para mim antes da gente ir pro próximo antes da gente ir pro próximo relatório. Passamos aí já uma hora de live, né? A intenção era ser 1 hora. Será que nós conseguimos ler o próximo? Então, digita aí para mim, por favor, se você acha que esse fundo é de risco, se ele tem médio risco, que é o crescimento que a gente classifica dentro do metro 21, ou se ele é de ancoragem, que é o de baixo risco. Ó, o Caio falou que é médio risco. O Thiago falou: “Não tem muito risco não”. O Alexandre falou middle risk também, né? Que é middle risk, não middle yeld, né? Mid risk médio. Muita gente falando médio. Algumas pessoas falando pouco risco. Pouco risco. Pouco risco. Pouco risco. Como que eu avalio a gestora, Léo? que a recórico, não tem, não tem um jeito de avaliar, não tem indicador de gestor, eu ten que ver histórico. Muita gente falando risco médio e muita gente falando risco baixo. E aí, presta atenção agora que isso aqui é muito importante. Presta atenção. Cada investidor é diferente um do outro e cada um pode ter a mesma ter percepções de riscos diferentes lendo o mesmo relatório, certo? Então, não é errado você achar médio e o outro achar baixo. O que não pode acontecer é a gente ler o mesmo relatório com o mesmo conhecimento, porque se você tem menos conhecimento, você tende a enxergar mais risco. Mas a gente não pode ler o mesmo relatório, eu classificar como muito arriscado e você considerar como baixíssimo risco. Aí não. Aí é algum dos dois errou a leitura. Alguns dos dois errou a leitura. é diferente. Agora, se eu classifico como baixíssimo risco e você considera como, ah, é baixo, médio risco, pô, tem uma diferença de percepção de risco, mas não necessariamente tá errada as análises, porque tá próximo, que não pode ficar dessoante, né? Pô, não posso falar que aqui não tem risco nenhum, que é muito confiável, mesmo risco do tesouro e você falar: “Não, meu Deus do céu, se eu vou colocar um dinheiro aqui, não, porque aqui eu vou perder dinheiro”. Então isso é importante, tá? maior parte das pessoas falou aí mede o risco. Inclusive eu acredito que no caso do Hack R ele é um fundo high grade, ou seja, baixo risco. O spread é muito baixo. Eu não te dei aula sobre spread, né? Por isso que provavelmente vocês estão entendendo como médio risco. Não tá, não tá errado também não, tá? Mas não considera ele como médio risco, não. Por quê? spread muito baixo, ou seja, os devedores não vão ter tanta dificuldade assim para pagar, porque é o justo, é o justo. Não tá cobrando, pô, a média é 10%, eu vou emprestar só se for 30. Esse é o Rild. Aí o devedor lá tem dificuldade de pagar. É 30% de juro, é caro. Agora, se a média é 10 e eu emprestar 12, tá OK? Eu ensino dentro do método 21 aula sobre cálculo de spread para você conseguir definir risco. Segunda coisa que me mostra aqui que o risco é meio baixo, ele é extremamente pulverizado, pulverizadaço. Você pode olhar lá depois do portfólio, tem 99 cri, pouca coisa de para cada para cada devedor, né? Então, se um devedor ficar inad, todos estão adimplantes, todos estão pagando. Mas se um não pagar, vai mexer pouquíssimo, pouquíssimo dentro da rentabilidade do fundo. Pouquíssimo. Então, teoricamente seria isso. E aí agora e eu nem nem deveria fazer isso, né? Mas eu vou fazer aqui, vamos gastar mais um pouquinho de tempo, mas vou te ensinar uma coisa que eu ensinaria ali só dentro do m2 mesmo. A gente pode fazer uma projeção pra gente definir se vai ficar arriscado demais ou não. Projeção do recorrente. O que que é recorrente dentro de um fundo de papel? O que que é recorrente? Me responde rápido. O que que é recorrente? É a receita com juros. É a receita com juros. Então aqui quando eu olho, vou dar um zoomzão aqui, ó. Quando eu olho aqui a primeira parte, isso aqui é a recorrência, ó. Isso aqui é a recorrência, 29 milhões. Se eu tirar as despesas, isso aqui também é recorrente no caso dele, porque ele tem um imóvel, né? O que não é recorrente nele é a marcação de mercado. Então vamos tirar isso aqui, ó. Vamos tirar quando é lucro, vamos tirar quando é prejuízo, só pra gente ver a média que a gente pode esperar do hack r, porque aí eu não tô jogando contra ele e nem tô jogando a favor também, eu tô jogando justo. Então, ó lá, 29.81 876 a média aqui, tá? Inclusive, se você quiser ser mais justo ainda, você pode pegar o acumulado dos 12 meses e dividir por 12, lá 338, 552, 496 di por 12. daria uma média lá de 28. Estamos jogando, sendo bem conservador. Aí eu vou tirar os custos aqui, ó. Deixa eu somar aqui. No caso, já tá somado, tá? O o valor dos imóveis aqui. Na verdade, não tá somado não. A gente tem que somar. Então eu vou somar aqui mais 365 884. Anotei aqui o aluguel daquele imóvelzinho lá. E aí vamos anotar agora as despesas, ó. Despesas aqui, ó. Despesas. Então eu vou tirar lá taxa de administração. Ó, presta atenção no que eu tô te falando aqui. Como ele faz muita marcação de mercado, muitas vezes eles ganham taxa de performance, porque a taxa de performance é o que exced em PCA mais 6 ali, certo? MAB mais 1, se eu não me engano. Vamos ver lá. Lá na primeira página tem, ó, performance não há. Não há nem tem. Ótimo demais. Nem tem, né? Nem tem performance. Então, melhor ainda pra gente fazer a nossa simulação. Deixa eu voltar lá pra DRE. melhor ainda, vai ficar mais justo ainda, tá? Então a gente somou lá as a as receitas, vamos tirar agora as dívidas, então lá as despesas, né? Então, 666 48 da compromissada menos a taxa de administração que é 2.Hõ638 032 ficou 25 milhões. Isso aqui é o recorrente dele. Recorrente. Aí agora pra gente saber a média, a média a gente divide pelo número de cotas. Como que eu sei o número de cotas, Léo? Aqui na Word, ó, vou clicar aqui, análise avançada. Consegue ver aqui o número de cotas aqui embaixinho, ó. Pera só tomar uma aguinha, ó. Aqui você consegue ver o número de cotas. Então, aquele é o lucro total, né? Aquele é o lucro de toda todas as cotas amontoadas. Deixa eu pegar a calculadora de novo. E agora eu divido pelo valor das cotas para mim ver o rendimento médio deste fundo. Médio. Isso aqui é o que eu posso esperar como recorrência. Opa, multipliquei por 100 sem querer. Dividido por 100. o rendimento médio, ou seja, eu posso esperar do recr 95 centavos. 95 centavos hoje, se você compra uma cota, esse é o recorrente dele. Dividido aqui pelo valor da cota hoje, 82,98, é um wield de 1,15, cara, num fundo high grade, entende? Entende porque que ele é um das minhas maiores posições de fundo de papel? Entende que por que provavelmente amanhã é não posso falar isso, senão você vai achar que eu eu tô dando dica, né? Mas é isso, entende? Então sempre faça as recorrências. Fechou? Agora vamos ler o nosso segundo, o nosso segundo fundo, né? Temos que acelerar aqui porque senão não consigo não. Vamos ver aqui, ó. O próximo fundo que vocês pediram aí, e concordo, é o GGRC, porque ele também tá descontado e também tá pagando bem. É um fundo de tijolo, tá? É um fundo de tijolo. Daria pra gente fazer também a dívida, a despesa anual, tá? Vocês podem pegar a despesa anual também aqui para fazer a média da despesa anual, tá? Pode fazer a média da despesa aqui, tudo bem certinho, que aí você faz, fazendo pela média, fica tudo bem certinho. Beleza? Mas aí faz aí, eu vou deixar como tarefa de casa para vocês. Vamos passar logo aqui pro GGRC, senão a gente não consegue intuito analisar pelo Era três, né? Era três. Vamos lá, ó. GGRC. Vou entrar aqui no central de documentos. GGRC é uma análise mais demorada. Eu vou ler primeiro o relatório gerencial e depois a gente vai pros fatos relevantes, porque ele tá fazendo a subscrição agora. Então, depois que a gente ler o relatório gerencial, a gente vai entender essa subscrição, beleza? Então, vamos primeiro aqui junto comigo no relatório gerencial. Inclusive do hack R eu já tinha lido. O do GGRC não, tá vendo aqui que nem tá visualizado, né? Que a Word marca para você o que tá visualizado, o que que não tá? Não tá aqui, ó. Então vamos baixar. Então vamos abrir aqui, ó. Fechou. Relatório das Agros. Eu costumo elogiar as agros. Não, não porque sou, não sou patrocinado pelas águas, não, mas é porque realmente eles produzem os relatórios melhores. Você consegue ver, pô, 43 páginas de relatório, né? Se não for enrolação, é porque realmente tem mais informação. Então, a gente consegue eh lidar melhor com as informações, né? Consegue projetar melhor e tal. Objetivo do fundo, ó, GGRC, realização de investimento em imóveis comerciais por meio da aquisição de empreendimentos imobiliários prontos, devidamente construídos, terrenos ou imóveis em construção, prioritariamente com a finalidade inicial de build suit, retrofit e se utilizback. Quem que começou com essas estratégias aqui foi a Risa, né, a gestora Risa, principalmente o Celit Lisbeck. Não vou explicar isso aqui agora. No último top três, se eu não me engano, eu falei sobre o RZTR e lá eu explico sobre o Celit Lisback. Então não vou explicar aqui agora pra gente ganhar tempo, tá? Então aqui dentro da carteira imobiliária dele, ele tem 33 ativos imobiliários, ou seja, 33 imóveis. A área bruta locável, que a gente às vezes você vai ver como ABL, né? Aí você fica sem saber o que que é ABL, né? O papel do gestor é simplificar pro cotista, né? Às vezes eles ficam abreviando demais e aí você meio que fica sem entender. A BL é a área bruta locável, tá? Área bruta locável. Deixa eu aumentar aqui. Beleza. Vamos lá. 605.000 m de área bruta locável. Absurdo, né? Vamos lá. Aqui a gente tem de informação importante mesmo, só o valor patrimonial que tá de R$ 11. E hoje, vamos ver quanto que ele tá cotado hoje. GG RC11 tá cotado hoje a R 9,74. Se o GGRC vendesse todos os imóveis dele, ele teria 11,18 por cota, tá? Esse é o patrimonial dele. Mas por algum motivo ele tá sendo negociado a 9,74. Tem, temos que entender o motivo. Pode ser que não seja bom também, pode ser que tenha algum bo. Ah, os imóveis tá com muita dívida ou muito risco nas dívidas ou o imóvel tá quebrando, né? Não sei, pode ser alguma coisa. Vamos ver. VT, que inclusive eu esqueci de falar no outro relatório que lá o VALT era de 3,8, é o tempo de vencimento dos contratos. Aqui o Valt tá de 5,89, ou seja, os contratos de aluguéis. Por exemplo, VT que você tem, quem mora de aluguel aí, digita eu. Aí você, qual que é o VTE que você tem para com o seu para que o seu cara lá que você alugou, né, para o seu locatário. Qual que é? É um. O meu aqui é um, né? Na verdade, agora o meu VAL tá de 7 meses, vai vencer o contrato em fevereiro, 7 meses, 6 meses. Então a gente tem esse VAL, é o tempo de período de vencimento do contrato. Significa que existem contratos lá de 10 anos, existem contratos de cinco, existem contratos de dois, mas a média, que é a média ponderada, por isso que é VAL, a média ponderada, ó, inclusive o GGRC trouxe aqui, ó. Bom demais. Esse é o papel do gestor, tá vendo? Simplificar a vida do cotista. maior parte dos cotistas, 80% dos cotistas de fundo imobiliário é pessoa física igual eu e você. Então, ó lá, média ponderada dos vencimentos de contratos, tá? Então, tá lá 5,8, 5,9 anos, né? E o dividendo o último foi 0,10. Beleza? Outra coisa que o GGRC faz de legal, você tem que tomar cuidado para não cair em viés de frame, né? Porque o gestor normalmente vai falar sempre bem do fundo dele aquele, mas eles, uma coisa que eles fazem, que eu admiro, é que eles fazem vídeos, né, de lendo o próprio relatório. Enfim, não vamos pular isso aqui. Aqui tem alguns vídeos sobre o GGRC, enfim, aqui tem, ó, as últimas notícias. Essas últimas notícias a gente tem que ler. É uma fato relevante do dia 2/07. Vamos abrir aqui. Aí a gente teve aqui a nona emissão que já fechou. Tem uma outra agora, né? Isso aqui 11/06. Vamos, vamos ler também. Não precisaria não, mas vamos ler. Vamos ler esses três aqui. Vamos pegar esse outro aqui também. Então, vários fatos relevantes. Tá vendo? Gestão ativa, muito fato relevante. Inclusive, esse relatório foi, soltou ele na metade. Já tem mais fato relevante aqui na Word. Você consegue ver, ó, tem mais fato relevante. Soltou aqui no dia 30/07. Hoje soltou hoje dia 25/07. Vamos ler também depois, tá? Até clicar aqui depois pra gente ler, a gente abrir depois. Beleza? Comentários iniciais, ó. Fechamento, foi distribuído 10 centavos, representou o wield de 1,04. Isso aqui, olha, escuta o que eu tô te falando. Vou até olhar no seu olho, ó. A gente tá mal acostumado com os fundos imobiliários desde a pandemia. Estamos mal acostumado. A gente tá vendo fundo, fundo de tijolo pagar 1%, isso aqui vai te acostumar mal, porque você vai achar que isso aqui é o normal e não é. O normal não é 1% de nos fundos de tijolo, não é porque tá descontado agora. É porque realmente tá muito descontado. E os imóveis que estão sendo compros eles estão descontados. Então o gestor faz uma alavancagem, o cap rate no curto prazo fica muito alto. Isso aqui não é normal. Isso que vai cair. Você pode aproveitar disso agora, inclusive para depois ter a valorização, porque com a própria valorização o y vai cair. Então não se acostume com esse tipo de yeld, tá? A taxa selic alta desse jeito. Aí você vai ver o build voltar ao normal depois. Por isso que eu tô falando, acompanha, aproveita, aproveita. Mas enfim, aí que ele fala dos recibos do GGRC13, que é o direito de preferência da liquidação da primeira parcela. vai acontecer, mas isso aqui a gente não precisa falar agora que foi da subscrição que já aconteceu. No mercado secundário foram negociadas 6.8 milhões de cotas com volume médio diário de 3 milhões, igual lá do Re, né? Totalizando 68 milhões movimentados. A base de investidores alcançou 178.000 cotistas. Enfim, beleza? No cenário internacional aqui ele faz um comentário sobre o cenário internacional. Inclusive, muita gente me pergunta, eh, onde que eu me atualizo nessa parte de Boa aí, ó. Boa. Eu tô aqui mostrando a tela já tem um tempão. Já tô aqui mostrando a tela tem um tempão. Muito obrigado. Desculpe, desculpe. A única coisa que eu falei aqui foi que eu eu citei o Valt aqui. Eu não sei se essa parte do Valt aqui tava tudo certo ou se tava compartilhando a tela ou a câmera, mas eu eu parei para olhar no seu olho aqui, né? Então aqui, ó, tem muita gente que fala: “Onde você estuda, Léo? Cenário de mercado, analista, como que você vê os analistas comentando e tal dentro dos próprios relatórios. A gente viu lá no Hackr, a gente viu aqui no GGC, quando você vai ler relatório de empresa, você vai ver também. Amanhã vai sair vídeo no canal lendo alguma empresa, você vai ver comentário de gestor. Então isso é o que mais te ajuda. Você fica por dentro da ideia de vários grandes gestores, de grandes empresas, de grandes fundos e junta modela a sua, né? você consegue ver várias opiniões. Então aqui em relação a GGRC, tivemos eventos importantes durante o mês. Conclusão da aquisição do galpão logístico Martim, foi concluída a etapa final de aquisição do imóvel localizado em Curitiba. Com isso, a parcela B de 33 milhões foi quitada por meio da compensação de créditos no âmbito da nona emissão. Gravei vídeo sobre isso, né? O imóvel passou a formar integralmente o portfólio do fundo com a receita contratada de R$ 345.000 por mês, que é pr rate estimado de 11,85 no primeiro ano. Por que que ele colocou aqui no primeiro ano? Porque ele tá quitando esse imóvel. Então imagina que um imóvel, formação muito importante também, anota isso. Imagina que o imóvel, vou até aumentar aqui, ó. Imagina que o imóvel custa R$ 300.000. E aí eu compro ele e eu divido lá daquele mesmo jeito que a gente que a gente combinou. Eu divido 150 em 6 meses, 150 em 12 e 100 em 18. Quando eu comprei o port, o o imóvel já veio pra minha carteira, já tá aqui no meu portfólio, ó. Já tá no portfólio. Só que presta atenção, eu paguei só 150. Então eu tô tendo o rendimento do aluguel inteiro, mas eu só paguei 150. Por isso que o cap rate tá alto. No caso aqui, ele tá tendo um cap rate alto por no primeiro ano? Porque ele pagou um pedaço no primeiro ano. Depois esse cap rate vai diminuir. E isso é bom porque os gestores ficam fazendo isso e aí, ah, mas depois vai diminuir, Léo, o cap rate vai, mas aí ele vai fazer novas compras, vai tentando manter ali um cap rate sempre estável, né? O cap rate total do portfólio dele. Mas esse cap rate de 11 e pouco é muito bom. Qual que é a média nos logísticos? A média é de 8 9%. 11% é muito bom, né? Então lá, ó, conclusão da venda do ele comprou um, vendeu o outro, tá? Aqui, ó. Foi concluída a venda do imóvel de Pirituba pelo valor total de 35 milhões. Pagamento realizado no dia 1eo de junho. A operação gerou um lucro de 4 centavos por cota e uma tir bruta anualizada. Nossa, isso aqui, isso aqui é um soco na boca do estômago de gente que fala que fundo imobiliário não rende, né? igação. A nem é o papel do fundo imobiliário render igualção, mas nos últimos anos a gente tá vendo uma competitividade muito grande dos imóveis aqui no Brasil, né? Aí taxa anualizada de retorno de 34,5% ao ano. É muita coisa, tem muita ação que não rendeu isso aí ao ano nos últimos anos, desde a compra aqui do do Pirituba, no caso, né? Então, absurdo. Distrato da operação com fundo Aurb 11. Houve encerramento da operação envolvendo a URB em função de não cumprimento das condições previstas no prazo estipulado. Conforme cortado, o GGRC optou por receber o valor de 5 5. 5 5. 7.5 milhões pagos a títulos de sinal mediante a compensação a compensação financeira dos créditos. Com isso e somad as aquisições das cotas realizadas no secundário, GGRC passou a deter aproximadamente 33% das cotas emitidas do AURB, ampliando a sua participação estratégica no fundo. Por que que vocês lembram lá? Eu já eu gravei o vídeo sobre isso no YouTube, não sei se vocês assistiram, né? E aí nem dá para mim explicar aqui, porque tem outra subscrição que a gente tem que explicar. Mas o fundo ele tava fazendo emissão de cotas e isso é uma uma coisa que agora tá sendo repetitivo nos fundos, porque não dá para emitir cota. Se a gente emitir cota a patrimonial, sendo que o GGRC tá 13% de desconto, ninguém vai comprar. Inclusive, eu abri a minha própria carteira aqui, ó. Aqui eu tô usando a Clear, que é a minha corretora. Quando eu venho aqui em direito subscrição, ó lá, existe uma nova subscrição. Agora a gente tava lendo ali da nona, já tem a 10ª. Olha só o exercício. Vou até dar um zoom aqui para você ver, ó. Olha o exercício, 11,22 na subscrição, mas o preço atual de mercado tá R9,73. Para que que eu vou comprar? Para que que eu vou me por que que eu vou usar a subscrição, meu direito que eu tenho 1388 direito, para que que eu vou subscrever se que eu posso comprar no mercado muito mais barato? Ou seja, não faz sentido, certo? Por que que os fundos fazem essas subscrições então para usar essa cota como moeda de troca para os fundos? Ou seja, ele vai comprar, deixa eu até fechar esse relatório aqui do rec. Ele vai comprar os galpões, os imóveis dos outros prédios, dos outros fundos, e vai entregar, inveja de dinheiro, vai entregar cotas. É vantajoso pro fundo lá até porque tá vendendo a patrimonial, mas se ele pega uma cota muito descontada, ele também fica meio que no, não é que é no preju, né, mas vai ter que esperar a cota valorizar. Então é muito vantajoso para fundos que estão mais descontados do que aquele fundo que está sendo adquirido comprar através do patrimonial, através da emissão de cotas, né? Revisão do guidance. Onde você vê guidance, leia metas, tá? Guidance é a mesma coisa de meta, revisão das metas. Como encerramento do primeiro semestre, a consolidação de novos ativos e a conclusão da nona emissão e a venda do imóvel Pirituba, realmente muita coisa, né? Realmente a gestão ativa do GGRC tá de parabéns, tá gerando muita tir a revisão, a gestão revisou seus suas projeções de fluxo de caixa pro GGRC. Ele fez venda, comprou, aí ele tá fazendo revisão do fluxo de caixa. Já tem muita coisa no competência, mas não tem no caixa ainda. O fundo deverá manter no segundo semestre um padamar de distribuição de nível recorrente, acima do nível recorrente de 9 centavos com guida de base atualizadas para 10 centavos por cota ao mês. Vai subir de 9 centavos para 10 centavos. Essa projeção ainda não considera potenciais eventos adicionais que podem acontecer para contribuir para o resultado, com a locação, venda de imóvel de Campinas, locação do galpão atualmente vago no ativo queimados e renovação dos contratos relevantes de locação. Então 10 centavos por mês, né? 10 centavos por mês e ainda tem muito potencial de subir. Vamos pegar aqui 10 centavos por mês. É uma cota de Isso que nós estamos falando de tijolo que tem que render menos do que fundo de papel dividido por 9,77. Ó lá, o rendimento de 1,2% ao mês. E é isento, né, galera? Lembra disso? É isento. Vamos continuar aqui. Ele mostra o imóvel de Campinas. Ó, o imóvel está localizado no município de Campinas. Eh, uma das cidades mais bem desenvolvidas do estado de São Paulo, considerado um grande locator. Aí, ficha técnica aqui, ele mostra os outros os outros galpões que ele tá construindo. Então, aqui você consegue ver que tem 36% de conclusão que quando terminar de construir vai tirar custo, né? Porque hoje tá construindo, tem custo. Então, vai tirar custo e colocar receita e vai alugar, né? Então, tá aqui, você consegue ver aqui. Ele mostra um par de perguntas. Vamos ver se tem alguma pergunta aqui que é legal de eu ler. Como o fundo trata alavancagem, qual o impacto dessa estratégia de resultados? Isso aqui não necessariamente é não, não, não tem por a gente ler isso agora. Como a gestão do fundo GG avalia o risco da vacância dos imóveis localizados em forte em cidades com fortes incentivos fiscais como Minas Gerais, São Paulo, diante da possível implementação da reforma tributária. Esse risco já está sendo mensurado ou ainda? Ó, pergunta legal. Vamos ler. A reforma tributária é um tema que vem sendo acompanhado de forma próxima e contida pela gestão. Embora ainda existam incertezas quanto ao formato da final, o formato final da proposta, seus impactos práticos, os potenciais riscos para os ativos localizados em cad em cidades com incentivos fiscais relevantes já estão no nosso radar. O fundo conta com a diversificação geográfica e setorial, além de locatários com perfil com bom perfil de crédito, o que contribui para mitigar impactos adversos. A gestão segue atenta em evoluções do tema, avaliando, né? Na verdade, não respondeu nada aqui. Os aluguéis abaixo do valor de mercado representam risco para o fundo ou a planos concretos de reajuste para o alinhamento com preços atuais. Até a gente consegue ver. Vou pular DRE só por enquanto, tá? Vamos lá ver a média dos aluguéis. Vamos ver se ele deixa aqui em algum lugar. Não, não, não, não. Vamos lendo então aos poucos aqui. Vou dar uma acelerada na lida, tá? DRE agora você já tá craque que você sabe que DRE receita despesa, receita menos despesa é igual a resultado. Então você já tá craque. Ó lá, junho de 2025. Deixa eu chegar para cá. Deixa eu dar um zoomzinho aqui, ó. E aí, deixa eu chegar minha câmera para cá que ficou na frente. Ó lá, total de receitas. Como que um fundo de tijolo ganha dinheiro? Alugando, né? Então lá receita de locação, ó. Então o total foi 15 milhões. 14.2 milhões vem de locação. 385.000 de renda fixa o que ele tem guardado em caixa e um pouquinho aqui na renda variável, que é o que ele tem ali de posição em fundos imobiliários. Beleza? Perfeito. O que ele tem de fundo imobiliário paga dividendo e tal. Então ele tem, né, total de despesa 3 milhões. 1,5 de despesa financeira, lembra? Despesa financeira é alavancagem. 1,5 despesa ou seja, metade da despesa é de alavancagem, custo, custeio de juros, taxa de administração 1.2, imposto de renda sobre a renda fixa, que ele tem que distribuir, né? Então ele tem que fazer a venda, ele paga imposto e mais outras despesas aqui que normalmente são OPEX, despesas de contratuais, enfim, como ele fez subscrição, inclusive pode estar aqui dentro também as despesas de subscrição. Então deu um resultado de 11 milhões, 11.9, ele distribuiu 12.8. Aqui você consegue ver, ó, retenção ou distribuição do caixa. Isso aqui é que ele pegou para ajudar a distribuir. Então ele fez um resultado de 11.9, distribuiu 12. Da onde veio o resto da se ele só lucrou 11.9, da onde que veio o resto para ele distribuir 12.8? Pois é, veio do caixa que ele tem e aí ele distribuiu 10 centavos. Inclusive ele revisou o fluxo de caixa com as vendas que ele tá fazendo e vai continuar pagando 10 centavos no segundo semestre inteirinho, né? Então podemos esperar isso. Mas você consegue ver que a recorrência dele tá na casa dos 11.3, TR, pelo menos por enquanto, porque tem mais dívida, tem muita coisa que tá ainda, tem muito galpão que dá para aumentar o o custo do aluguel e tem coisas construindo também, né? Então, tem possibilidade melhor. Aqui é um fundo que você consegue perceber que diferente lá do hack R que já tá totalmente otimizado, o GGRC, não, ele não tá totalmente otimizado, ele tá se otimizando. E aí ele tem um potencial de otimização muito grande, né? Aqui ele mostra distribuição de dividendo y 1,06. Comparativo de rentabilidade aqui, ó. Dividendo y médio dos fundos de pares 9,9. Do ggc, a ntnb de 5 anos, 7,2. Aqui mostra a performance do fundo. Isso aqui não importa pra gente, né? Rentabilidade também não. Aqui volume mensal cota de fechamento. Você consegue ver aqui qual que foi a cota do fechamento do dia que ele escreveu esse relatório, né? Fechamento de junho tava 10:09 e o volume de negociação foi 68 milhões que a gente leu lá em cima, né? Então 3 milhões mais ou menos de liquidez média e diária. Aí aqui ele mostra a distribuição de receita por ativo. Ó a concentração dele, ó. Junho de 2025, como que tá? 14% da receita dele vem da BEV. Se aev vacilar é 14% da receita que vai pro ralo. Depois, ó, 14% para americanas. E aí depois bem pulverizado. Léo, quanto que é o bom aqui? 10% para cima demonstra um pouquinho mais de risco. 30% para cima, muito risco. Você vai ver fundos como New L, GTWR, o HSLG, o HSML, que tem percentuais de receitas, porque eles têm poucos imóveis, eles têm percentuais de receitas muito concentradas. Então aqui não é que 14 é muito arriscado, né? Mas eu ficaria mais confortável se fosse abaixo de 10. E perceba, a gente tem americanas aqui, que é um inquilino mais problemático. Não necessariamente ele tá devendo, tá de plente, tá tudo certo, mas a gente já teve problema com eles lá na época do do HGLG, lembra? Então deixaram de pagar. No caso agora, não acredito que vai que isso vai voltar a acontecer, mas é um ponto a a se pensar aí, né? Aí o projetado anual, ele quer adicionar mais inquilinos, né? Então vai diminuir aqui, vai dar uma diluída nesse nessa exposição, mas tá OK. Muito inquilino, né? Muito inquilino. Bem pulverizado. Pô, se o New Space sair é 2% da renda que cai. Pô, se Eagle sair é 1% que cai. Se a Tera sair 6%. Ainda dá para reverter. Vai cair 6% de dividendo. Mas não é tanta coisa assim, né? Dá para reverter. Problema é cair 40%. Caiu 40%. Imagina se cair 40% aqui dessa receita, caiu 40, 50% fica fácil de eu fazer a conta aqui. Vai ser 7.5 5 milhão, pô, 3 milhões já de despesa vai distribuir 3 milhões. Aí o dividendo despenca lá para 2 centavos, né? Aí é ruim. Aqui ele mostra o balanço do fundo. Muito legal isso aqui. O balanço do fundo é esse documento, ó. É o informe mensal. Que inclusive aqui tem o padrão Word aqui também que você consegue ver aqui. Eu eu padronizei para você ver todos os fundos assim, né? Então consegue ver os ativos, os passivos, as informações adicionais, o número de cotista, enfim. Então aqui ele tá pegando a parte de ativo e passivo e jogando tudo aqui. Eu só vi, eu só vi isso no GGRC, assim meio organizadinho, né? Cadê o relatório? Tá bem aqui. Então tá lá, ó. O quanto que ele tem de imóveis, quanto que ele tem de disponibilidade mais aluguéis a receber, mais é fiz. Disponibilidade é o que ele tem de caixa, né? E o passivo é o quanto que ele tem de dívida. Os fusos imobiliáries, eles podem se endividar de duas formas. A primeira forma através de CRI e a segunda forma é através de obrigações normais, que é aquela parcelinha lá, né? Ah, eu vou comprar de você, mas eu assino o contrato direto com você para te pagar daqui se meses. Isso é obrigação por aquisição. Agora, o cri é o seguinte, eu quero comprar de você, vou lá, faço um empréstimo, pago os juros mensais e aí eu entrego esse dinheiro para você. Isso que é o CRI, tá? E aí o patrimônio líquido fica de 1.7 B. Você vê aqui que ele tem uma alavancagem baixa teoricamente, né? A taxa média lá PCA+ 7, então não é uma dívida muito cara. A dívida tá mais barata do que o próprio tesouro. Fechei o tesouro aqui, né? A taxa tá mais barata do que o próprio tesouro, então tá tá OK, né? Uma dívida boa, não é dívida ruim não. E aí a gente consegue calcular a alavancagem aqui, ó. Eu vou calcular a alavancagem bruta. Eu já te ensinei a calcular a alavancagem líquida em algum vídeo do canal aí também, tá? Mas vou te ensinar aqui a alavancagem bruta. Vou somar os passivos de obrigação. É 256 milhões mais 75 milhões dividido pelo o número total de ativos. E aí no número total de ativos eu teria que somar os imóveis mais as disponibilidades. Mas eu vou dividir só pelos imóveis ali, tá? Só pelos imóveis, porque ali as disponibilidades estão juntas com os aluguéis a receber mais os FIS. Daria até pra gente colocar 2 B. Deixa eu ir aqui, ó. Aqui o o valor total de ativos tá aqui, ó. Na ordem ficou mais fácil. Aí 2.032 bi, tá? Que aí não leva em consideração os os recebíveis lá. Então vou dividir aqui, ó. Como que eu calculo a alavancagem bruta? Anota aí importante. Como que é que eu calculo a alavancagem bruta? Deixa eu apagar isso aqui. Alavancagem bruta é total de obrigações. Vou colocar aqui, ó. Top. Total de obrigações. Tobre, né? Ficou melhor assim. Total de obrigações dividido pelo total de ativos, tá? Então, total de obrigações gente calculou aqui, ó, 331 milhões dividido dividido pelo total de ativos, que foi 2 milhões 2 v 3 bi, que deu aí uma alavancagem de 14%. Alcagem de 14% é sadia, né? A gente precisa saber até até 20, 30% de alavancagem, dependendo do tipo de alavalancagem, tá? OK. A gente precisa saber como que é essa alavancagem. Se for 14% para eu quitar amanhã, é ruim. Se for 14% para me quitar durante muito tempo, OK. E aqui logo abaixo ele mostra, né, ó. Saldo do devedor 2025 ele tem que pagar 256 milhões. Ele é o que ele tem mais ou menos ali de caixa, né? Então aqui vamos ver aqui, ó, na parte de ativos, ó, fundo de renda fixa e disponibilidades. E mais fundo imobiliário também que dá para usar como disponibilidade, né? Então lá 205 milhões mais 116 milhões, ou seja, ele tem 316 321 milhões em disponibilidades. Então ele consegue quitar tranquilamente isso aqui, né? Consegue quitar isso aqui mais da metade já. E ele tá fazendo novas subscrições, pode vender imóveis durante esse período, enfim, que ele consegue que você consegue ver o fluxo de amortização, como que ele tem que amortizar os pagamentos. Então é uma dívida OK, não é uma dívida tão confortável assim, né? Se isso aqui tivesse melhor distribuído, seria mais confortável ainda. O dinheiro do da disponibilidade vai secar lá na metade de 2026, ele vai precisar fazer alguma coisa ou vender imóvel ou nova subscrição, vai precisar fazer alguma coisa, né? Mas não é uma coisa assim também que, meu Deus do céu, não dá para Por isso que provavelmente o o teve alguém ali que perguntou sobre alavancagem e o fundo respondeu. Não sei se é o próprio fundo que digita as perguntas, né? Mas enfim. Então lá estamos o número de cotistas, tipo de receita. Então lá, ó, eh, cronograma de reajuste. Eu não expliquei para vocês do YouTube, né? Mas já expliquei pra turma. diferença de reajuste e diferença de eh existe o reajuste de contrato de aluguel para que ó, eu deixei minha câmera no meio, né? Deixa eu voltar aqui. Existe eh o reajuste de contrato de aluguel para repassar o IPCA. Existe o reajuste, que às vezes os fundos chamam da mesma coisa, né? Existe o reajuste para subir aluguel de imóvel, tá? Então tem reajuste e tanto de IPCA quanto reajuste de realmente do valor do aluguel. Então o valor o aluguel tá lá R$ 22 m². Bateu 10% de inflação, eu vou ajustar de 22 para 22,20 por m². Se esse reajuste ele já vai acontecer, tá? esse repasse e aí o reajuste, eu sento com inquilino e falo: “Pô, R$ 22 é muito barato, a média aqui é 25, né? O reajuste aqui é 25, vamos subir esse aluguel. Então, reajuste, eu vou repassar IPCA. E aí os fundos eles podem chamar de reajuste também quando vai falar de repasse, de ajuste de aluguel, mas normalmente é revisional de contrato, tá? Mas enfim, vamos ver se ele traz aqui a parte de revisional. É, aqui no caso é só reajuste que ele usou mesmo, tá? Mas enfim. Aí ele mostra aqui em janeiro 10% dos aluguéis dele é reajustado. Fevereiro 9. Em junho foi 4% reajustado. Em julho aqui, ó, em setembro vai reajustar 20% da receita pelo pelo IPCA anual, né? Aí que ele mostra a tipologia logístico, industrial e híbrido. Híbrido entre logístico e industrial. O industrial é um galpão logístico, só que específico para uma certa função. Por exemplo, ah, eu vou fazer um logístico para aqui, ó. Inclusive aqui tem aqui, ó, química e petroquímica, pô. Aí vai precisar ter algumas máquinas lá, vai precisar de algumas partes diferentes de construção para poder subdizar isso, né? E aí quando esse inclino sair de química e petro química, eu só poderia alugar para outra pessoa que faria esse mesmo trabalho, né? Por isso que o o industrial ele tem um pouquinho mais de risco do que o logístico puro, mas isso não quer dizer que é que é ruim, né? Não quer dizer que é ruim. É só que você tem que tomar mais cuidado com os contratos para você fazer esses contratos mais longos, tá? Simbora, sim. Bora. O Gladson falou: “Por que que o o Léo só faz live no dia de jogo de de Flamengo? Ele é vascaíno, certeza”. Nem sabia que tinha jogo hoje do Flamengo, moço. Então aí os vencimentos de contrato estão lá pra frente, né? Então tá tudo OK. Ninguém vai vencer em 2026, ó. Então a gente não tem uma surpresa de sair algum inquilino 2026 por vencimento. Aí os prédios os preços médios de locação, ó, R$ 29,20, que é o preço médio de locação do mercado e do portfólio hoje tá R$ 2359. Você tem espaço para subir. Essa receita já tá boa, mas tem espaço para subir. Ó, a locação média do portfólio está 19% abaixo da média nacional. Entretanto, vale ressaltar que a média de preço do pedido considera o novo inventário de galpões especulativos, enfim, novos galpões que estão sendo construídos, enfim, mas dá para ajustar um pouquinho esse aluguel aqui, ou se vocês t espaço para crescimento. Aqui ele tá mostrando os imóveis, né? Alugado parave, alugado aqui para americanas. Ele mostra os imóveis. Essa parte aqui eu vou pular depois se quiser analisar esses imóveis aí, pode ficar à vontade, tá? a localização dos imóveis, grande parte aqui em São Paulo mesmo, né? Tem um pouquinho aqui Rio de Janeiro, um pouquinho aqui Minas Gerais, enfim, tem um pouquinho aqui no Sul também, ó, Santa Catarina. Inclusive, quem lembra na época das enchentes, esse esse galpão que teve problema na época das enchentes lá em Pelotas, teve problema, né? alaragou lá um pouquinho, mas deu tudo certo, nada demais aconteceu. E tem até um pouquinho aqui no Mato Grosso, um pouquinho em Goiás, então é bem diversificado, né? Lá em Anápolis, em Goiânia, inclusive vou paraa Goiânia agora, né? Dia 5, 6, aí eu vou paraa Goiânia e vou fazer fechar revelação. Não sei se eu já contei para vocês. Vamos ver que que vai ser aí que ele deixou um glossário, ó. Bom demais isso aqui, ó. Para quem tá começando, isso aqui é bom demais. Beleza, já lemos o relatório, vamos fazer a nossa conclusão parcial aqui, porque a gente tem fato relevante para ler. Conclusão parcial, fundo realmente para um fundo de tijolo tá muito descontado. Não vi problemas gigantescos assim a ponto de colocar esse desconto aqui no fundo, tá? Tem concentração num inquilino que eu não gosto, que é americanas, mas não tem problema americanas. Agora, se acontecer algum problema na americanas, cairia a receita e aí realmente seria ruim. Então é esse risco que a gente corre. Um pedaço da um pedaço ali daquele desconto pode ser por conta disso. Outro pedaço pode ser porque tem uma parte de log de industrial que demonstra um pouquinho mais de risco também. Então, teoricamente, é isso que tá ruim dentro do fundo. Fora isso, a gestão tá conseguindo fazer boas vendas de imóveis, tá conseguindo fazer boas subscrições para aquisição de novos imóveis, tá conseguindo expandir o portfólio, cada vez diluindo mais cada um dos inquilinos. Já tem 33 imóveis, pô, GGRC, quando eu comecei a analisar GGRC e coloquei na carteira, nem tinha colocado na carteira ainda, tava analisando ele no canal. Ele não tinha esse tanto de imóvel, não. Se eu não me engano, tinha 8, 11 imóveis, alguma coisa assim. Então, realmente tá crescendo gestão ativa muito forte. Tem 15% de alavancagem. A gente viu os 15% de alavancagem. A amortização tá garantida para 2025, metade 2026. Então tem esse um pouquinho desse risco também. Mas mesmo que a gente descontasse toda a alavancagem 15%, ele teria ali 85% de desconto. Se eu desconto ali mais aquele risco, pô, 80% de desconto. Isso eu tirando tudo como se a alavanc, né? o que não é verdade. Ou seja, realmente eu vejo um desconto mais alto do que deveria. Ele tá distribuindo agora seus saldos aí que ele fez das vendas. Tem imóvel construindo que vai terminar. 36% concluído já. Então é um fundo que sim, perceba, ele já não é mais ele já não é mais um fundo de ancoragem, um fundo high grade, não é um fundo de ancoragem igual o hack r. Concorda todo mundo? Concorda? Não é igualzinho o hack r. Eu senti mais segurança no hack r do que no grc. Concorda comigo? Só que se o desconto for muito alto, eu tô comprando tijolo, não tô comprando papel. Eu tenho aqui eh eu tenho aqui um desconto muito alto e um rendimento muito alto no fundo de tijolo, que não acontece o fundo de papel, né? Fundo de papel normalmente fica aí em torno de 12% de rendimento também e você não vê esse tanto de desconto. Então pode ser uma oportunidade para o clássico método 21 que é valorização de móvel e grande pagamento de dividendos. Vamos ler os fatos relevantes aqui que a gente tinha selecionado, ó. Fato relevante. Nossa, deixa eu abrir aqui de outro jeito que assim ficou muito ruim. Pera aí, deixa eu ir aqui pela Word mesmo que aí já abre direto. Ó, fatos relevantes. Vou pegar aqui esse. Esse vou pegar opa, vou pegar esse e aí a gente já fala da subscrição dele, tá? Pra gente finalizar que já tem quase 2 horas que vocês estão aqui comigo, né? Eu já tô até com vontade de ir ali no banheiro. Então baixamos esses fatos relevantes tudo aqui. Um. Vamos ler um por um aqui, ó. Fato relevante. Isso aqui foi lá no dia 2 de julho. 2 de julho, tá? Olha só o que que o o GGRC falou pra gente, ó. Eh, no dia primeiro de junho, de julho, em cumprimento com as obrigações assumidas, compra e venda, fundo realizou o pagamento da fração da parcela referente ao ativo AR Liquid, imóvel localizado na cidade de Campinas, no montante de 3 milhões, devidamente corrigida, conforme previsto no compromisso. Adicionalmente, a fração da parcela equivalente ao ativo MISS, imóvel localizado Camaçari, aqui ele só tá falando que ele fez os pagamentos, né? A última parcela do preço será paga em dia 15 de dezembro, conforme os prazos e condições detalhadas no fato relevante do dia 12 de novembro. Então ele tá falando que ele esse fato relevante aqui foi só para atualizar você. Eu gosto que a gestão faça isso, tá? Não gosto que ela fique pagando sem me avisar. Mas para uma boa relação mesmo, né? Então fez compra lá no dia 12 de novembro, tá pagando as parcelas. Ele só avisou aqui, ó, Léo, tô pagando as parcelas aí, tá? A segunda parcela foi quitada. É isso que eu espero no bom gestor, né? Aí aqui, fato, outro fato relevante, ó, eh, pá, um hackzinho para vocês, tá? O primeiro parágrafo, ele é sempre para falar que o GGRC vem avisar alguma coisa. Então, aí fala na qualidade de tal, da gestora, tá? Bá. Então você pode pular tudo isso e vem só pra última frase, ó. vem por meio deste informar aos cotistas e ao mercado geral que nos termos do artigo tal da CVM 175, administrador aprovou por meio de ato particular a realização da 10ª emissão. Então aqui a gente tá falando agora, a gente tá falando agora do dia, ó, dia 18 de julho. Então o GGRC aprovou a 10ª emissão, lembra? Finalizou a nova e já fez a 10ª. Beleza? serão emitidas 26 milhões de cotas per fazendo o total valor de 300 milhões. Ele quer captar 300 milhões sem considerar o custo da distribuição. O valor unitário será de 11,19, que é aquele inclusive que apareceu aqui, né? Com o preço da Por que que tá a 11,22 aqui? Porque tem o preço da distribuição, que inclusive ele falou aqui que tava sem considerar o custo unitário da distribuição, 3 centavos para distribuir. Que que é esse negócio de distribuição? para poder avisar que faz a subscrição, para poder notificar, para poder fazer marketing, para poder fazer a parte do da B3, da homologação, para poder fazer a parte do banco da administradora, para poder possibilitar essa captação. Então é o custo para poder fazer, toda subscrição tem um custo, tá? Esse custo de 3 centavos tá bem baratinho. Colocação, a oferta ser realizada no Brasil. Pá, isso aqui é realmente caberia uma aula de 2 3 horas falando sobre subscrição. Aí aqui o custo unitário vai ser de 25 0,25%, ó, 3 centavos. Agora você entendeu porque que tá 11,22 11,19 do preço que ele tá emitindo, mais os 3 centavos de custo. Destinação do recurso. Isso aqui, isso aqui, ó, é a parte mais importante da subscrição, tá? Destinação. Para onde que vai esse recurso? Você quer captar 300 milhões, beleza. Para onde que vai? Em geral, os gestores não falam, né? Às vezes tem contrato de eh sempre esqueço o nome da palavra, de confidencialidade. Então, ah, eu vou vender para você, mas não quero que você fala e tal. Às vezes pelo o próprio gestor, né, porque ainda vai fazer a subscrão, vai demorar 30 dias, 60 dias. Às vezes o próprio gestor não quer falar para não ter outras ofertas chegando lá pro fundo, enfim, mas enfim, pro imóvel, né? Os recursos líquidos serem obtidos à 10ão, inclusive os recursos provenientes da eventual emissão de cotas adicionais, serão são serão utilizados quando efetivamente revertidos para o fundos eh para aquisição de ativos que atendam a política de investimentos ou mesmo na aquisição de ativos de liquidez, colocar em caixa, por exemplo, não há garantia que a gestora conseguirá destinar a totalidade dos recursos. Enfim, então que ele não falou, tá? Aí falando do público alvo, que somos todos nós, mas aqui a gente sabe que não somos nós, o público alvo, né, que senão ele lançaria mais próximo desse valor, não desse, a gente compra aqui, é para algum fundo comprar mesmo, né? Aí ele falou aqui do cronograma. Aqui foi o registro dia 18/07, a data de finalização, ó, encerramento do primeiro período é 19/09, encerramento do direito, ó, 11/08. Vai demorar um pouquinho, então, fazer a subscrição, né? ver se tem mais alguma informação importante. Aí sempre tem um lote adicional, pode sempre adicionar 25%. E é isso, né? Beleza. Aqui foi só a notificação de que ia abrir realmente ali a subscrição para captar 300 milhões e ele não falou para onde que que ia esse dinheiro, certo? Aí vamos continuar aqui, ó. Agora a gente tá no dia 23 de julho. Fato relevante do dia 23 de julho. Ó, lembra da regrinha lá, né? Você pode sempre pular, ó. Então aqui perante a CVM pá, eh qual a database será verificada? Dia 18 de julho vai ser a data base verificada para obtenção dos direitos e, enfim, para a subscrição da 10ª emissão até o dia 23 de julho. Os cotis poderão manifestar o seu exercício do direito de prevência total parcialmente durante o período de exercício, que aí inclusive tava lá no no cronograma, né? Aqui, ó, também consegue exercer até dia 11/08 às 16:30. Nós não vamos fazer isso, né? Você não vai fazer isso. Você só finge que isso aqui não existe. GGRC1 que vai aparecer na sua carteira, você finge que não existe. Você não vai conseguir vender porque ninguém vai querer comprar um direito de comprar o GGRC a 1122, sendo que hoje tá 973. Então não é nós, o público alvo, apesar dele ter que dar pra gente o direito de poder exercer, né? Então tá aqui o totalidade que serão emitidas. Ele só aqui soltou um fato relevante. Então, falando sobre a data com de direito para recebimento dos dos direitos de preferência e até que dia que poderia ir, né, a negociação pouco importante, né? Então vamos pro próximo aqui. Esse aqui é do dia 25 de julho. Opa, aqui já tem um imóvel, hein? Vamos ver. Talvez agora pode ser que ele tenha falado onde que ele vai. Ó, na data, nesta data, o GGRC apresentou uma carta de intenção proposta para comprar o fundo de investimento Botanim, ó, VTLT, pelo valor de 208 milhões. Opa. Ele tá querendo a aquisição do imóvel no município do 4ro Barras, Paraná, locado pela Renault. Beleza? E aí, ó, ele vai adquirir agora. Você, agora você tá entendendo tudo. Tá vendo que é importante você ler os fatos relevantes? Olha lá, eu vou pagar 208 milhões. Nossa, Léo, vai tirar lá do caixa dele, já tá meio apertado, já tem aqui muita dívida para pagar, vai tirar do caixa dele? Não, ele tá fazendo subscrição para isso, ó. A serem pagos, vou até sublinhar aqui, ó. A serem pagos mediante a compensação financeira de créditos no âmbito da 10ª emissão de cotas do GGRC. O que que vai acontecer? Então ele vai, ó, tela preta. Já expliquei isso uma vez, mas importante é que eu explique de novo. O GGRC, o GGRC, RC chegou lá no VTLT, que tem um imóvel lá do naquela cidade, falou assim: “Cara, você não quer me vender esse imóvel aí por 208 milhões? Não?” Aí o VTLT falou assim: “É, vendo na hora”. Aí o GGC foi e falou assim: “Mas eu não tenho 208 milhões em dinheiro. Será que serve para você eu te pagar em cotas de GGRC? Eu te dou o equivalente em cotas dos 208 milhões. Cada cota a 11,19, que é o nosso valor patrimonial. Ou seja, eu vou te dar muitas cotas. Aí o VTLT fala assim: “Cara, se eu se eu vender a 208, tá bom, né? Só que eu vou receber aqui suas cotas”. Como que o VTLT vai sobreviver? Então agora o VTLT não vai ter mais o galpão, vai ter cotinhas. Então os cotistas do VTLT, que às vezes são fundos só que são criados para ter o próprio imóvel ali, lá dentro do VTLT vai ter cota do GGRC. O VTLT, se ele quiser pegar dinheiro, ele vende o GGRC a mercado. Se ele vender a mercado, ele recebeu o GG a 1119. Se ele vender a mercado, ele vai vender a 9 e pouco. Ou seja, de verdade mesmo, o GGRC não tá pagando 208. Ele tá pagando muito menos que é ali da cota para da cota de mercado, né? Vamos lá, ó. Fechamento da operação está condicionado ao cumprimento de condições precedentes no prazo de 45 dias, contando da data presente. Com o fechamento da operação, o pagamento do preço, o GGRC passará a fazer parte da integralidade dos aluguéis devidos pela locatária. Atualmente aproximado em 2,3 milhões. Opa, bastante, né? Ele compra 208 e recebe 2.3. Nenhuma casa que você comprar aí a 150.000, você consegue alugar por 1500. Nenhuma casa que você compra 300.000 você consegue alugar por 3.000, né? Aqui no caso, ele tá conseguindo alugar, olha lá, um um cap rate de 13.27 pro primeiro ano de operação. Um o aluguel vai vai aumentar aí 1 centavo por cota. O imóvel, lógico, vai aumentar o número de cotas também, né? Mas enfim, aí a gente tem que fazer cálculo de diluição, não dá para eu te ensinar aqui agora. O imóvel possui aproximadamente 250.000 m², terreno de 67.000 m² de área bruta locável, localizado no município de quatro Barras, a cerca de 30 km da fábrica da Renault. Aí aqui você vê, consegue ver aqui o galpãozão lá bonitão, né? Aqui, ó, galpão logístico, bem bonitão, double way. Então, é um é um um imóvel bom, né? Beleza? Então agora a gente a gente viu que ele vai fazer uma nova subscrição. A gente viu para onde que vai o dinheiro agora da subscrição, né? Vamos ler o último fato relevante, ver se tem mais alguma coisa. Ó, comunicado ao mercado aqui em complemento ao que informamos com a proposta da subscrição lá do GGRC pelo VTLT no montante de equivalente ao caixa líquido, atualmente estimado a 8 milhões, totalizando o valor aproximado de 206. Ó, então ele tinha falado 208 que era do imóvel, mas vai comprar todo o fundo imobiliário. E o fundo imobiliário VTLT tem 8 milhões em caixa. Então ele tá comprando o imóvel 208 mais o caixa que é 8 milhões. Ou seja, é como se ele tivesse vendendo cotas. Quando vende pra caixa, vende por caixa. Muito bom. Que é como se ele tivesse vendendo cotas a patrimonial, trazendo esse dinheiro patrimonial pro fundo, dinheiro mesmo, né? Não imóvel de trazendo dinheiro patrimonial do fundo para nós que estamos com a cota descontada. Então é bom para nós, tá? Tal valor representa um prêmio em relação ao valor de mercado do atual das cotas, mesmo considerando o desconto patrimonial do GGRC. A proposta também prevê a possibilidade de retenção de 20 milhões pelo prazo de 12 meses, com a finalidade específica de assegurar o custeio eventual de manutenção, caráter estrutural. Pá, pá, páá. O valor exato da retenção será definido a partir dos apontamentos técnicos ou jurídicos que vierem ser constatados durante o processo de auditoria. Importante destacar que tais despesas, sejam elas relativas à manutenção estrutural ou outra regularização necessária, são imprescindíveis para o uso do imóvel e deverão ser executadas independente de quem venha ser o seu proprietário. A gestão do GGRC reafirma sua transparência. Isso. Conclusões. Subscrição boa pro GGRC, né? Você acha que é ou não é uma subscrição boa pro GGRC? É uma subscrição boa para você participar? Óbvio que não. Mas é uma subscrição boa pro GGRC? Aparentemente sim, né? Aparentemente sim, porque ele vai conseguir comprar, ele vai conseguir comprar tudo a valor patrimonial e colocar esse imóvel para dentro, pagando 208 milhões e alugando 2.3 milhões bastante. Ou seja, essa negociação do GGRC foi boa, tá? Essa negociação do GGRC foi muito boa. E se a Renault fechar as portas no Brasil, aí ele manda embora o Renault. Renault vai ficar lá, vai ficar vago o galpão, ele aluga para outro, né? Ele aluga para outro. Fechou? Então, considerando, considerando o GGRC, ele tem um pouquinho mais de risco mesmo, um pouquinho mais de risco, por isso ele tá mais descontado, mas é um fundo que tá fazendo boas negociações, que a gestão tá fazendo de tudo para melhorar o fundo, que sim tem um pouquinho de risco ali na alavancagem, pouquinho da exposição, um pouquinho de risco mesmo. O que não consegue, a gente não consegue classificar ele como ancoragem justamente por conta desses riscos pequenos que ele tem, pequenos problemas que poderão ser resolvidos no longo prazo aí, mas também não acho que ele é um um fundo de muito risco. Então todos nós concordamos que ele é um fundo de crescimento e dentro dos fundos de crescimento de baixo mede o risco. Então é um fundo de realmente aí para você aproveitar como oportunidade, não necessariamente para você seguir como recomendação, né, mas sim como um fundo que a gente precisa ter um pouquinho mais de atenção. E aí a gente passaria, era top três, né? Mas realmente não esperava que eu fosse demorar esse tanto de tempo para analisar os fundos aqui junto com vocês, não. A gente poderia ter analisado aí mais um, o RZTR ou o XPLG ou o Gar, o XPML aqui a gente já analisou muito no canal, mas eu vou fazer o seguinte. Eu vou fazer o seguinte. A partir de agora, né, vocês, eu falei para vocês que no final da aula a gente ia abrir de novo a turma do MET 21. Então vou abrir aí a turma do M21 e a gente faz live todo mês aí pro Metro 21 a gente analisa novos fundos. Aí vai ficar o terceiro fundo para você analisar em casa ou entrar na turma que a gente analisa juntos. Beleza? Como que funciona o método 21? Só explicando para vocês, porque eu tô com fome, preciso ir jantar e vocês também, né? Já é 9 horas. Como que funciona o método 21 para quem quer entrar na turma? para você aprender a fazer análises, na verdade até mais completas do que essa que fiz, porque sendo bem sincero, a gente gasta duas, três horas para analisar tintim por tintim, fazer projeção pessimista, otimista, conservadora pros fundos. Então demora um pouquinho mais, né? Aqui eu tentei fazer o mais rápido possível para te apresentar o máximo de conteúdo possível, você aprender de verdade, para não desperdiçar o seu tempo. Por isso que eu peço que você deixe o like aí, que você continue acompanhando o canal, que eu sempre vou entregar 220, 320%. Mas é óbvio que se você quiser mais tempo comigo, você precisa entrar aí dentro do méro 21. O método 21, como que ele funciona? Olha lá, tem aulas gravadas com acesso vitalício. Tem mais de 108 aulas te ensinando sobre fundos imobiliários. Sabe por que eu fiz isso? Ah, é muita aula, Léo. Não acho necessário. É. Aí, então você vai pros outros cursinhos, você vai pagar 3.000, 2.000, vai comprar lá os cursinhos, você vai ver 20 minutos da aula. Eu já paguei R$ 3.000 em um curso, que é a parte de fundos imobiliários, que representa uma grande parte da carteira do cara que tá ensinando, é de 30 a 20 minutos. Aí é palhaçada, não faz sentido. Quando eu falei assim, pô, vou gravar o curso, o curso tem que ser o mais brabo do Brasil, mais brabo do planeta. Então, além de te dar um acesso vitalista à gravadas, tem mais de 108 aulas lá. Eu te ensino tudo e sempre tem um pouquinho de aulas que eu vou adicionando, né? Então, tem aulas ao vivo todo mês lendo relatórios de fundos e aí a gente faz a análise absurda mesmo. Tem uma comunidade de investidores e suporte dentro da comunidade. Como que é a plataforma das aulas? Deixa eu te mostrar aqui a plataforma só para você entender como que funciona essa plataforma das aulas, tá? Olha só, deixa eu só aí, câmerazinha pequena. Quando você entrar no Metro 21, você vai entrar nessa plataforma aqui, ó. Então, tem vários módulos aí do M21, para você que ainda não conhece, desde o iniciozinho mesmo, tá? Desde o início, abrir conta na corretora, né? Abrir conta na corretora eu te ensino até o mais avançado. Então, como minimizar seus riscos, os indicadores, planejar a carteira, porque aqui a gente analisou dois fundos. Qual que é a parte da carteira que vai? Você viu lá que eu te mostrei algumas planilhas sobre a minha carteira? Como que a gente vai planejar essa carteira? Por exemplo, vou entrar aqui no módulo 7 só para mostrar para vocês aqui na parte de projeta de projeto de carteira. Pô, bom demais que até apareceu um um estudo aqui, né? Eu te mostro, não é não é a opinião do Léo, né? É a opinião realmente de vários vários investidores. Então, quantos fiz deve ter na carteira? de classificação, fundo de risco, fundo de oportunidade, fundo de ancoragem, como que eu vou dividir minha carteira, tanto na parte um, que é de setores, quanto na parte dois que é realmente ali de classificação de risco. Então aqui o módulo oito, escolhendo os ativos, ensino você montar o método 21 que você aplica, eventos corporativos, tudo. Então aqui no total aí para não deixar eu mentir, ó, 118 aulas, tá? 118 aulas. As lives elas ficam gravadas aqui, né? Então você consegue ver as aulas, ó o tanto de live que a gente já fez analisando. Então ó, live da HGRU, HGBS, a LZR, RBRR, FATN, Visc, aulas de imposto de renda também com um especialista ali para ensinar você tanto declarar quanto você otimizar seus suas despesas, enfim. Fechou? Essa é a plataforma. E além da plataforma, a gente tem a comunidade. Essa aqui é a comunidade circle, que você vai entrar aí, você vai ter acesso essa comunidade. A gente vai enviar aqui os links das lives, tudo. Você consegue aqui conversar com a galera. Tem vários moderadores aqui para te responder, além de, lógico, você poder tirar dúvida comigo nas lives ali. Eu sempre aqui eu não consigo responder responder todas as perguntas, né? Mas eu sempre consigo responder ali nas lives privadas que são menos pessoas. E aqui, por exemplo, mostrando para vocês que não são só, não é só o meu resultado lá que eu mostrei para você de 0,95 de, né? Lembra que eu falei para vocês que eu tô corrigindo o erro do Leozinho do passado? Olha, isso aqui foi, deixa eu ver que dia que foi isso aqui, ó. Seis dias atrás o Rafael mandou lá, ó, o yeld dele aqui. Deixa eu ver se eu consigo ver aqui, ó. 1,1% de yeld. Vamos ver outro aqui, ó. Esse aqui 1,12, ó. Subiu, né? Era 014, subiu para 1.12. Então foi subindo aí, tem vários, várias pessoas aqui. Você consegue, inclusive a gente tem a parte aqui de leitura de R, de desafio de R, de dúvidas mesmos, né, que os moderadores respondem. Eu venho aqui, às vezes respondo também. Então aqui você vê, ó, isso aqui é bom que eu mostro aqui na hora aqui para vocês que não sou só eu. É por isso que chama método mesmo, porque se fosse só eu, eu poderia ser um bom investidor. Esse aqui, inclusive, o cara aqui tá mitando mesmo para cima deles e delas, né? Ó o tanto de retabilidade que esse cara aqui, o Marcelo Vicen se fosse só eu que tivesse dando certo, pô, aí realmente não poderia chamar de método. Agora se aplica o método e dá certo para todas as pessoas, então é porque realmente é um método, né? Não é, não funciona só pra Mariazinha, nem só pro Joãozinho, funciona para todo mundo. Beleza? Então é assim que funciona a plataforma, é assim que funciona a comunidade. Todos, todas as nossas lives, spoilou ali um pouquinho, né? Todas as nossas lives são feitas através do Zoom, porque aí dá para você subir a mãozinha, tirar dúvida comigo. Você, eu abro o microfone mesmo para você conversar comigo, eu tirar suas dúvidas. A gente sempre vai analisar ali o fundo fazendo por votação para a gente conseguir analisar os fundos mais importantes, mais pedidos ali pela galera. É óbvio que a gente não consegue ler 600 fundos por mês, nem a analista faz isso, mas tô fazendo o máximo ali para poder sempre entregar eh as análises ali com uma qualidade absurda, né? Porque o que você viu aqui já foi uma qualidade muito acima do que você vê no YouTube, que você não vai ver realmente no YouTube ninguém ficar duas horas analisando relatório com vocês. Tenho certeza que ninguém tem peito igual eu fiz aqui. Ninguém tem, até porque não compensa, realmente não faz sentido. Dentro das lives é muito melhor, né? Dentro das lives é muito mais tempo e é menos pessoas, então consigo tirar dúvidas. Olha lá quanto que vale o metro 21. Isso aqui porque eu e o Pedrão nós discordamos entre nisso aqui, ó. Eu e o Pedrão nós discordamos. Na minha opinião, o Mé 21 vale muito mais do que R$ 1.000. Muito mais do que R$ 1.000. Muito assim, absurdamente mais. Dentro do Metro 21, só ensinando sobre fundos imobiliários, tem mais aulas do que muito curso que eu comprei semana passada e p que eu cur eu compro todo curso mesmo. Curso novo que aparece, eu compro para ver o que que tem. Comprei curso semana passada de 20 aulas 1997. O método 21 tem 118. E não é só sobre as aulas, mas o conteúdo que tá lá. R$ 100 aí do kit da caneca. Muito mais vale isso aqui também, né? R$ 350 do workshop vale muito mais. E os R$ 500 de desconto da mentoria daria aí facilmente facilmente R$ 2.000, tá? Mas você sabe que eu não enrolo, né? Você vai pagar só 12 x 69 aí ou 697 à vista aí no no 21. Beleza? Esse é o preço do 21. Não sei até quanto tempo vai ficar esse preço aí, porque eu tenho consciência limpa para poder subir esse esse preço aí. Vale muito mais do que isso. Vocês sabem que o meu propósito aqui é muito mais do que só vender o curso, mas é te ensinar de verdade, né? Então esse valor aí é totalmente justo, muito mais justo para você inclusive do que para mim, com tanto esforço que eu faço, mas é acessível, se torna acessível para você. Beleza? Além disso, se você ainda tá com dúvida, tem a garantia incondicional de 7 dias. Você tem 7 dias para testar. Entra lá, pô. Você não vai conseguir assistir a 118 aulas nos 7 dias mesmo. Fica tudo liberado. Inclusive, se você quiser ser um mau caráter, você pode entrar, assistir tudo e pedir o reembolso em sete dias. Isso é por lei, garantia. Você entra lá, pode testar, vê se você gosta, né? E aí você vai ver se eu se gosta da didática, de como eu ensino lá, porque ficou caprichado demais o M21. Absurdo mesmo, tá? Então isso aí seria a garantia dos dos 7 dias pr você testar. Você não perde nada, entra. Você, se você entrar, você vai ganhar, porque você vai ganhar um conhecimento que eu paguei muito caro, muito caro. E mesmo você pagando muito caro, igual eu paguei, provavelmente você não vai adquirir o conhecimento que eu que eu disponibilizo lá, porque grande parte do que eu ensino lá é o meu próprio método, né? E você não vai perder nada, que você não gostar, tem garantia, né? Então, só revisando aí, ó, os primeiros alunos, cinco primeiros alunos, kit caneca, camiseta exclusiva, essa aqui e a canequinha. Eu tô sem a caneca aqui agora porque tá de noite, não posso tomar café, senão a princesa dana comigo e quem entrar até às 23:59 vai ter o acesso ao workshop. Beleza? Então tá aí, ó, o QR code para você escanear. Já vai levar você lá para o link de inscrição, tá? E o link também vai tá no chat. Ô Pedrão, você fixa aí para nós. Ó, o Pedrão mandou aí o link também. Acesse o vitalício, tá, Lucas? Acesse o vitalício às aulas gravadas. os alunos do método 21 ou os alunos da mentoria aí, né? A mentoria tem muito mais acesso porque é tudo, né? Mas os alunos do Metro 21 que estão aí, eu espero do fundo do coração que você seja sincero aí no chat. Se for ruim, fala que é ruim, mas se for bom, fala fala que é bom. Para vocês que estão aqui, não vão ter condição de entrar dentro do ME2, tranquilo, continua acompanhando o YouTube, tranquilo. Vou te ensinar aqui também. Eu não consigo te ensinar tudo que eu ensino lá dentro porque, pô, tenho mais tempo lá dentro dedicado, né? Mas vou continuar te ensinando aqui também. Então, volte meia aí eu faço uma live aqui, né? Mas é isso, fechou, fechou, fechou. Aí os alunos aí, muito, tamos junto. Eu eu tô aqui para honrar vocês, porque vocês me honram quando preciso, né? Tamos junto. Tamos junto. Se o fundo não conseguir a subscrição que ele tá querendo, ele tá querendo 208 milhões de subscrição. Só que isso ele vai vender direto lá, né? Então o VTLT vai receber. Então não é sobre ele tentar captar esses 208, não. E já tá captado. Se for vender pro VLT, né? Já tá captado. Fechou. Fechou. A princesa tá com barrigão ainda não. Ela tá com hoje, no dia de hoje, ela completou 14 semanas. Não, 15 semanas, desculpa. 15 semanas. Aí eu eu tenho um sonário aqui, né, para para escutar. Não é ao escutar, né, mas eu tenho um sonário aqui para escutar o batimento do brabo ou da braba que tá lá dentro, né? E o [ __ ] tá mexendo, viu, rapaz? Do céu, a barriguinha tá pequenininha ainda. Vacila não, galera. Entra no met 21 quem tá querendo entrar, porque depois se subir de preço vocês não vêm reclamar. Você vê aí que você você ganha tanta coisa que 697 não não é nada, né? Não é nada. Minato carrega um sentimento de segurança de abrigo. Já ocupou o segundo lugar na preferência entre os japoneses. Ah, não sabia disso não. Eu eu eu ia colocar Minato pelo significado que é Porto Seguro, né? Acredito que meu filho será um cara se for homem, né? Se não for vier mulherzinha também, acredito que vai ser muito braba, mas vão fazer até vir muitos homens e muitas mulherzinhas, né? Qual o cupom de desconto, moço? Você quer mais desconto ainda do que isso? Se você tá perguntando sobre o cupom de desconto aqui da mentoria aqui, é, você vai entrar no M21, quando a mentoria abrir, você que é aluno do metro 21 tem R$ 50, R$ 500 de desconto na mentoria. Mas no met 21, se eu der um desconto aqui, o negócio fica de graça. É melhor você comprar. Se você não não se você acha que não vale 697, é melhor você comprar os outros cursos que aí você gasta lá R$ 2.000 comprando 10 cursos de 200, depois você volta pro metro 21 se você quiser se aprofundar. Queria ter visto um pouco sobre HSML 11. É, não consigo ler todos, né? Mas se Deus quiser, vou conseguir trazer algum vídeo sobre ele no YouTube. Fechou? Boa. Depois que vocês se inscreverem, depois que vocês se inscreverem aí dentro do M21, vou até deixar aqui o QRC de novo. Depois que você se inscrever, vai aparecer uma página para você, eu te explicando, você que vai entrar como aluno, eu te explicando sobre como funciona a Word, tá? E aí você vai ter o acesso lá dos 25% de desconto nessa página. Então, presta atenção lá que o cupom vai aparecer nessa página, beleza? E aí eu te mostro tudo, como funciona o a a Word, porque aqui eu te mostrei só a parte fundos imobiliários, mas a Word ela é a melhor plataforma de análise, de ranking, de preço teto, porque não tem, não existe outra dessa aqui, né? No Brasil não existe. Eu tô usando o meu método, inclusive se existir dá problema da BO, né? Então, pra análise de ação, para análise de fundo imobiliário, em breve, se Deus quiser, vai ter mais atualizações. Eu não posso dar spoilers aqui, né? Mas será a maior plataforma do planeta, do mesmo jeito que os a mentoria e o méro 21, os melhores cursos do planeta. Esse é o objetivo da Word também. Beleza, não era três, Léo. Eu só vi do R do GGC. Era para ser top três, né? Mas nós já estamos aqui a 2:20. Eu não consigo mais uma hora. Não, tem que ir ali no banheiro e comer. Eu não consigo não. Ué. Tamamos junto demais, Eric. É nós, galerinha. Que alguém que tiver problema na compra ou comprou e ainda não chegou o e-mail, pode ficar tranquilo, o e-mail vai chegar, tá? E chega um e-mail para você com acesso, tanto para você entrar na plataforma, quanto você para você entrar no grupo do WhatsApp, que eu tenho o grupo do WhatsApp para me mandar os avisos, quanto para você entrar na plataforma ali circle e na plataforma de das aulas, tá? Chega no e-mail. Por algum motivo você foi uma exceção e não chegou para você, entra em contato com o suporte, tá? Beleza, beleza, Léo. Tem como eu ficar, eu saber se fiquei entre os cinco primeiros? Depois a gente vai divulgar, tá bom? Não se preocupe com isso. Ó o Edwin falando, amanhã 5.000 no GG. Sem vergonha. Eu não tô aqui para te recomendar não, hein. Talvez eu coloque alguma coisa também. Ai, ai, galera. Ó, quem é da mentoria não precisa entrar no método 21, tá? Quem é da mentoria você já tem o método 21, não precisa entrar no método 21. A mentoria já tem o méro 21 lá dentro. Então você que é da mentoria não entra não. O curso método dois em um é o meu método sobre investimentos em fundo imobiliário. Então é só sobre fundos imobiliários. A mentoria que eu ensino Kraken que não tá aberta agora, tá? Vou abrir só daqui uns dois, três, 4, 5 meses. Nem sei quando é que eu vou abrir. Tem que terminar essa turma primeiro que tá aberta. Então, o método 21 é só sobre fundo imobiliário. Beleza, fechou? Alguém, ninguém tem mais dúvida, né? Poder me comer e jantar, né? Que minha princesa tá grávida, galera. Não posso deixar ela esperando e ela não consegue jantar sem eu. Muito obrigado, Nilma. Tamo junto. Ó, se o Pedrão conseguir, a gente vai fazer uma live. Se o Pedrão conseguir, a gente vai fazer uma live. Eu não sei se ele vai ir lá. Ele tá me enrolando só porque não tá querendo ir lá em Goiás. Se der certo dele ir, ele vai filmar, vai fazer uma live aí para vocês verem se vai ser menininho ou menininha, hein? Vou vou revelar na casa da minha avó. Vai ser bem simpleszinho, mas aí vocês vão poder vão poder estar juntos ali. O Léo perguntou se é vitalício. As aulas gravadas são vitalícias, tá? Qual livro eu leio depois do homem mais rico da Babilônia pro Brasil? pro Brasil, cara. Mais um de mentalidade que eu eu te indicaria segredos da mente milionária e depois já passaria para indicador mesmo. Você tem o o YouTube aí, o meu YouTube, pô, para você aprender de verdade, vai lá, vai logo pro desin lá como fazer fortuna com ações, né? Faça fortuna com ações antes que seja tarde. Léo, me cita exemplos de fundos de ancoragem, HGLG, BTLG, no caso do logística aqui para comparar com GGRC, né? HGLG, BTLG, o XPLG era, não é mais agora, né? Inclusive, foi a última LAS que eu fiz dentro do método 21 ali também da mentoria. A gente identificou porque que o XPLG não é mais ancoragem. Dentro dos de logísticas, basicamente são esses, né? Tem outros aí também, mas esses são os melhores exemplos para você estudar. Léo, e o terceiro fi pra gente analisar em casa? Anota aí, ó. Vou te dar dois para você analisar. O, olha lá, vamos lá voltar na Word ali, ó. Eu vou usar ainda da minha própria carteira aqui, ó. Gente, leu GGRC e hack R. Leia RZR XPML. Leia esses dois aqui. No caso da Word, você consegue, inclusive, deve colocar aqui para vocês verem, ó. No caso da Word, aqui você consegue selecionar por segmento e por filtro. Então aqui, por exemplo, os filtros salvos como padrão, você pode salvar o seu que você quiser. Aqui, por exemplo, se eu colocar aqui ancoragem, eu vou até diminuir aqui um pouquinho o PvP, ó, para 0,90. Aqui você consegue selecionar por segmento. Ah, eu quero deje corporativa. Tem algum? Tem aqui o LZ, o Alianza. Ah, eu quero por, sei lá, logística. Tem, tem aí, ó. Dá para você analisar. Ó, o BRCO é um outro bom para você analisar. Ah, tem de, sei lá, renda urbana, tem. Ó lá o HGru tem, sei lá, aqui você consegue por segmento, né? Bem mais fácil. Ficou muito bom. A ficou absurda, né? Ó, shopping não tem de ancoragem. Por quê? Porque o PvP dos shoppings estão lá embaixo. Então, se a gente diminuir um pouquinho, aparece lá os fundos de shopping em rank. Então, o primeiro que eu deveria ler seria o CPSH. Aí eu tenho que ver se é bom. Se não for, vou pro Visc. Se não for, XPML. Por que que CPTS tá com aquele vermelho? Porque dentro do método 2 eu sempre coloco, deixa eu até colocar aqui, ó, só os favoritos que são os meus. Eh, dentro do metro 21, sempre quando o fundo se transforma em FOF, o FOF não entra dentro do M21. No caso do CPTS aqui tá classificado como red, não FOF. Mas por que que eu coloquei o xizinho? Porque ele tinha muita posição em fundo imobiliário, tá? Fechou. A Word é da plataforma. A Word é nossa, da é da geração dividendos, tá? É nossa. Não sou sócio majoritário, mas mas tô lá também, posso botar pressão. Fechou? Então, galera, vamos jantar, né? Vamos jantar. Fiquem com Deus. Papai do Senhor abençoe vocês. Muito obrigado aí por ter acompanhado até aqui. Não é qualquer tipo de seguidor que acompanha aí o cabo até 2 horas meia, né? Tem ainda 1600 pessoas ao vivo. Então estamos juntos. Papai do céu cuide de vocês. Deus te abençoe aí. tem um final de semana excelente de análises, imprime, eu gostava muito de imprimir. Hoje eu não imprimo mais porque a minha velocidade aumentou muito, mas na minha velocidade mais lenta, se você tá começando agora, uma dica que eu posso deixar é você imprimir o relatório. E eu não tinha nem impressor em casa, não. Eu imprimia na na Sherox da faculdade para ler, pagava lá 1 centavo por página, então era muito baratinho lá. Beleza, fiquem com Deus. É sério que você gastou mais de 100k em curso? Hoje tá mais de 100K. Hoje tá mais de 100K. Hoje já deve est uns 120k. Aí tô pensando em entrar numa mentoria de opções com dividendos ali para ver o que que tem dentro. Não sei. Vamos ver. Mas já gastei muito mais do que 100K hoje. Deixa eu ver aqui se eu consigo ver os Deixa eu ver aqui se eu consigo ver os Quem mandou as Como que eu vejo aqui? Pedão você sabe? Ah, o super chat. Achei aqui, ó. É bom que quem mandou super chat, ninguém mandou pergunta, então tá tudo certo. Muito obrigado, Nilma. Muito obrigado, Fábiozão. Estamos junto. O Lechester também tamo junto demais. O Lechester nem mora aqui no Brasil, tá mandando dólar. Tamos junto demais, meu querido. Um abraço para vocês aí. Fiquem com Deus. Vou finalizar aqui a live. Tamamos junto.