Por que NÃO invisto em Fundos Imobiliários (e nunca vou investir)

Se aí galera, nesse vídeo aqui eu vou falar para vocês o porquê de eu não investir em fundos imobiliários. Para quem não me conhece, prazer, meu nome é Logan, para quem já conhece, tô hoje com mais um vídeo e dessa vez tô gravando isso num domingo. Domingo pede cachimbo ou pede um cachimbo, não sei. Só sei que pede um cafezinho e é isso que eu tô tomando enquanto eu gravo esse vídeo para vocês. Bora lá. Um dos comentários que eu mais recebo é: Logan, faz um vídeo sobre fundos imobiliários. Fala sobre fundo imobiliário, porque você não fala sobre fundo imobiliário, Logan. É, rapaziada, eu não falo porque eu não invisto em fundo imobiliário, então não vou ficar falando de coisa que eu não invisto, cara. É igual eu fazer vídeo sobre ETF, sobre fundo de investimento, eu não invisto nessas coisas, então eu não vou fazer vídeo sobre, OK? Mas eu vou dar a satisfação aqui para vocês explicar porque que eu não invisto em fundo imobiliário. Primeiro vou explicar rapidamente para quem não sabe o que que é um fundo imobiliário, que que ele é, como é que funciona. Os FIS, fundos de investimento imobiliário é como se fosse uma caixinha de dinheiro, onde várias pessoas colocam dinheiro juntas para comprar uns prédios, uns shopping, uns galpões. Você pode comprar uma parte dessa caixinha chamada de cota. Os prédios, os shoppings geram aluguéis, geram dinheiro. E esse dinheiro é dividido entre todo mundo que tem um pedacinho dessa caixa. Então, se você comprar uma cota hoje, mês que vem, você vai estar recebendo uma parte dos aluguéis dos locais na sua conta, entendeu? Agora vamos pros motivos pelos quais eu não invisto nesse tipo de ativo. O primeiro e o principal de todos, nenhuma referência que eu tenho de investimento investe em fundo imobiliário ou em ratites, que são os fundos imobiliários lá da gringa. Se investem é uma quantia insignificante, então insignificante ao ponto de ninguém saber que eles investem nisso. Então as pessoas que eu tenho como referência no mercado é o Warren Buff, é o Charlie Manger, é o Peter Lint, é o Rx, temos aqui o grande Luiz Alves pais de Barros no Brasil, tem o Lírio Paris, tem no Barça aí também, né? mais conhecido pela rapaziada. Então, quando eu vou estudar, eu li o livro desses caras, eu vejo palestras, entrevistas, podcasts desses caras. Então, se eu almejo ter um resultado parecido com deles, eu vou me espelhar neles. É isso que você faz quando você tem uma pessoa que você se inspira. Então, esse é o principal motivo de eu ter só ações e estoques na minha carteira de ativos da bolsa. É claro que eu tenho parte em renda fixa também, como caixa, tem exposição em Bitcoin também, mas majoritariamente ações estoques, porque eles chegaram lá fazendo isso. Eu vou simplesmente repetir os espaços deles. Quando você vai ver grandes nomes no mercado, você vai ver esses caras aí, quem que investe em fundo imobiliário? Ah, é o Primo Rico, é o Bruno Perini que abre a carteira lá no no vídeo e investe lá pr os outros ver. É o canal viver de dividendo. É o geração do dividendo, é a família do dividendo, é o clube do dividendo, é o café com dividendo, cerveja com dividendo, entendeu? Tipo, esses caras não são minhas inspirações, eles não são os maiores. Eu sigo o exemplo dos maiores porque eu quero ser um dos maiores também. Esse é o primeiro ponto. O segundo ponto, que é um argumento válido e que na minha opinião tinha que ser o principal argumento de quem investe em fundo imobiliário, que é o seguinte: pô, eu invisto em fundo imobiliário porque eu quero diversificar em classe de ativos. Pô, top, uma argumentação OK, mas normalmente o que que a gente vê? Ah, eu invisto em fundo imobiliário por conta do dividendo, entendeu? a pessoa tá investindo com a visão errada que o mercado conseguiu botar na cabeça dela. Mas dá esse ponto aí que é uma argumentação plausível, eu não me sinto desconfortável ao ponto de ter essa necessidade. Então eu tenho uma carteira com, sei lá, umas 20 ações aí brasileiras, tem lá em empresas na gringa, que pô, é fácil montar uma carteira com um monte de empresa gringa com muita qualidade. Então meu patrimônio vai est divididinho em vários ativos diferentes. Então se um não andar durante 30 anos, se ficar só caindo, se for a falência, cara, tanto faz. vai fazer a menor diferença no meu patrimônio, porque tem vários outros ativos que vão ir bem, outros que vão andar de maneira excepcional, que vai compensar, sei lá, 50 vezes o resultado ruim de um só. Então eu me sinto bem seguro com isso, mas entendo super, cara. Quem fala: “Não, eu vou botar um pouquinho em ações, um pouquinho em estoques, um pouquinho em fi, um pouquinho em race, um pouquinho em biteco, tanto fala, se é o que te deixa tranquilo, tá bom? No meu caso, eu me sinto super de boa, tendo só ações e estoques.” Um outro ponto que assim não é o principal, mas é algo que é relevante é a questão da rentabilidade dos fundos imobiliários. Eu fiz um estudo alguns meses atrás montando uma carteira de fundos imobiliários decentes. Mano, não tem vários ali conhecidos, ó. HGLG11, KNR11, MX RF11, HGru 11, Visc 11 e assim vai. Peguei os gráficos de rentabilidade de cada um, gráfico descontado, os dividendos, dá, que tem que pegar um gráfico desse para ver a rentabilidade real. Fiz ali a rentabilidade composta ano a ano e beleza, fiz o estudo ali dessa carteira que deu ali 12.67 67 de rentabilidade ao ano, considerando o reinvestimento de 100% de dividendos. E assim, gente, 12,67 rende menos do que uma renda fixa, por exemplo. A vantagem disso aqui é que se, por exemplo, se manter esse valor e a taxa Selic, vai tá pagando mais do que a renda fixa. E aquilo, quando você estuda, você vê que a renda fixa paga bem pouquinho de maneira real se você descontar a inflação, se você descontar os impostos. Em alguns momentos chega até ser rentabilidade negativa. Por exemplo, olha esse gráfico aí. a gente vê que o juro real, que é basicamente o que tá fazendo ali, é tirar a porcentagem do IPSA ali da rentabilidade do CDI, por exemplo, desde 2009 até 2024 ficou muito tempo abaixo daquela média ali de 5%, teve momentos ali que, cara, ficou negativo. Se você tivesse botado seu dinheiro em renda fixa, você teria perdido. Isso sem perceber, porque teu dinheiro ia crescer, mas pela inflação você teria perdido. E esse gráfico aqui provavelmente não tá considerando o imposto que você paga quando você saca o dinheiro da renda fixa. Então, diminui mais essa linha verde aí em todos os pontos. Se a gente considerar que a inflação é um pouquinho maior do que a que o governo divulga, porque cada um tem a sua realidade, tem seu índice de inflação, joga mais para baixo ainda o gráfico verde. Seu dinheiro de verdade não rende quase nada, só se reajusta e olha com muito esforço. Então a gente vê que a renda fixa não é lá grandes coisas. E de 1999 até hoje, 2025 a média da taxa Selic. 25%. Praticamente a média dessa carteira aí e com muito mais segurança, sem fazer nada, sem ter que ficar escolhendo ativo, nada. Mas desde 1999 também aconteceu muita merda aqui no Brasil. Vamos pegar mais leve. Nos últimos 10 anos a média da Selic. Ou seja, um fundos imobiliários nesse período conseguiram rentabilizar um pouquinho mais. Mesmo assim para mim é um bagulho que não compensa essa troca, sabe? E é claro que as ações rentabilizam mais, gente. Não existe isso de fundo imobiliário rentabilizar mais que ações e rates rentabilizar mais do que estoques. Como que um fundo de shopping de galpão vai rentabilizar mais do que uma empresa? Eles são dependentes das empresas. No máximo que você pode ver é no YouTube, alguém utilizando uma comparação burra de fix com IBOV, uma maluquí doida aí. Mas se você for pegar empresas uma por uma, montar uma carteira, replicar todos os dividendos e calcular a rentabilidade com base nisso, é óbvio que você vai ter uma rentabilidade muito superior. Para deixar mais claro, se liga nesse material aqui que eu fiz para meus alunos. Olha a aba de rate. Você vai ver ali uma rentabilidade de 4% ao ano, 6% ao ano, 7% ao ano, 4%, 6%. Quando você vai ver aba de stocks, você encontra estocks de 14%, 16%, 17, 12%, a Nike aqui, eh, JP Morgan de 12%, Costco 14%, é óbvio, vai ser maior. Mesma coisa aqui no Brasil. Você vai encontrar fundos imobiliários de 10%, 12%, pô, o máximo que eu achei aqui 15%. Mas a média é aquilo ali, 12%. Aí você vai ver aba de ações, você tem a Vale, pô, conhecidíssima, 20% a ano até agora, algumas 17, 18, algumas exceções, acima de 20, pô, porro de seguro, lojas Renner, pô, Veg, localiza, cara, tá duvidando? Pega aí, mano. Rente três, vale três. Procura stickers no Trading View, que é um gráfico que mostra a rentabilidade real da empresa, considerando os reinvestimentos dos proventos dos JCPs, bonificações e faz a rentabilidade composta. Bota lá M iglicado por 1 + I elevado a T. E você vai ver a rentabilidade média anual, vai dar algo perto disso aí, porque isso aqui eu fiz alguns meses atrás. Então você vê que no longo prazo sempre vai ser maior, não tem como, cara. E é claro, deixa eu só fazer um parênteses aqui. Como vocês puderam ver, os FIS rendem mais do que os rates. Por quê? Porque aqui no Brasil a inflação é maior e o risco também. Consequentemente, a rentabilidade nominal é maior, mas a real pode ser que não. Mesma coisa, vocês viram que algumas empresas lá dos Estados Unidos rentabilizaram nominalmente menos do que umas empresas aqui no Brasil. Por quê? Porque aqui a inflação é maior e o risco também. Logo, a rentabilidade nominal tende a ser maior, mas a rentabilidade real pode ser igual, pode ser menos, pode ser um pouquinho maior, dependendo da empresa. OK? tem que conseguir entender isso, que existe diferença entre Brasil e Estados Unidos, não é a mesma coisa, e que também seria uma rentabilidade anual média no longo prazo até então. Ou seja, se eu me importasse com essa questão de rentabilidade, eu com certeza não investiria em ratit e fundos imobiliários. Eu ia botar todo o meu dinheiro em ações, estoques, mas eu não invisto principalmente por aqueles dois motivos principais. Pô, as pessoas que eu tenho referência não fazem isso e porque eu não vejo a necessidade de diversificar meu patrimônio dessa maneira. E por último, a última coisa que eu queria falar acerca desse tema é sobre os dividendos. Rapaziada, os dividendos dos fundos imobiliários descontam igual nas ações. Vou est deixando aí a imagem para vocês na tela, um estudo que que eu vou fazer para esse vídeo. Aí vocês pausam, dou uma olhada, mas não muda nada. Igual nas ações, você tinha um patrimônio antes de pagar o dividendo e o mesmo patrimônio depois de pagar os dividendos. Você não ganha dinheiro nenhum. Você só ganha dinheiro de fato se a cotação voltar para onde ela tava. Aí de fato vai ser um dinheiro novo que entrou na tua mão. Então viver de dividendo, de fundo imobiliário é uma pura ilusão, pior ainda do que das ações. Porque nas ações, pelo menos se você comprou empresas que dão lucros crescentes, no longo prazo a cotação vai subir. Consequentemente o patrimônio vai crescendo conforme você vai utilizando os dividendos quando você chegar lá na ver se pá, quiser utilizar. Agora nos fundos imobiliários não é aquela questão lá do gráfico do Google, mano. Você torrar todos os seus dividendos de fundos imobiliários, a rentabilidade vai ficar igual aquele gráfico lá do Google, que não considera o reinvestimento dos proventos. Teu patrimônio só vai andar de lado ou cair, velho. E aí você vai correndo seu patrimônio pela inflação, porque ele não sai do lugar ou só cai, porque você não reinveste seus dividendos achando que é dinheiro novo. Quando você parar de acreditar nessa ilusão de dinheiro mágico e entender que existe viver de patrimônio e não viver de dividendo, viver de renda, aí você vai começar a acordar pra vida para essa questão. Aí você vai começar a entender que foi o mercado que botou essa questão na sua cabeça de viver de dividendo, de investir focado em dividendo. você tá fazendo o que eles querem e às vezes tá se ferrando sem nem perceber, porque uma pessoa que investe em fundo imobiliário porque quer focar em ter mais dividendo, até mesmo uma pessoa que nem investe em fundo imobiliário, mas só em ações focadas em dividendos que tem wi alto, a pessoa no final acaba recebendo menos dividendo do que quem não focou em dividendo. Porque às vezes uma empresa aí que paga pouco dividendo pra rapaziada paga 2%, paga 4% de yeld, mas a galera tem o critério aí, ó, 6% é o mínimo. E aí a empresa cresce um monte, cara, ela vai te dar muito mais dividendo do que a empresa que você ficou focando aí de dividendo, cara. Porque agora seu patrimônio muito maior. Agora 4%, 5%, 2% de um zilhão é muito mais dinheiro que você vai receber dividendo do que a empresa que tá te pagando 10. É assim que funciona a porcentagem. Não sei se você estudou matemática, mas porcentagem é porcentagem. Porcentagem não é real, meu parceiro. 10% de 100.000 ainda é menor do que 2% de 1 milhão. Então cuidado, rapaziada. Em breve eu vou fazer um vídeo aí sobre o Barse, que a galera utiliza muito o argumento do BS. Ah, o Bar ficou rico, milionário, investindo em dividendo. Eu vou fazer um vídeo falando do caso do Bars. Vou trazer mais estudo, vou montar carteira, fazer um back test com vocês. E nesse vídeo também eu vou deixar uma aula gratuita do meu curso de mais de uma hora só sobre dividendo, que eu respondo várias indagações sobre dividendo. Ah, mas o cara pode comprar a baixa com dividendo. Ah, mas o cara pode utilizar o dividendo na crise. Ah, mas você vai comprando mais cotas com os dividendos. Consequentemente sua rentabilidade é maior. Cara, tem resposta para tudo nessa aula. Então vocês que assistiram até aqui, estão curiosos, aguardem esse vídeo aí sobre o base. Vou gravar depois desse aqui. Foi só ir na rua lá comprar umas cervejinhaas para gravar e aí vou desenrolar esse vídeo para vocês. Vai est bem completinho, mano. Quem assistir, cara, vai aprender muita coisa, ainda mais se assistir o vídeo completo que eu vou deixar na descrição lá de degustação do curso. Já é isso aí, rapaziada. Esses são os motivos pelos quais eu não invisto em fundo imobiliário, nada contra quem investe. Só aquilo que eu falei, se você tá investindo em fundo imobiliário por conta dos dividendos, ah, eu invisto no fund imobiliário por quanto dividendo? Você tá investindo errado, com propósito errado. Se você me falasse, Logan, eu invisto em fundo imobiliário para diversificar o meu patrimônio em diferentes classes de ativo. Caraca, mano, top. Aí você me deu a resposta certa. Mas se você me deu a outra resposta, sugiro você repensar um pouco aí sobre a forma que você tá investindo. Já é. Muito obrigado para quem assistiu até aqui. Vocês sabem que eu sou eternamente grato por isso. Método Paz é na descrição para quem quer deixar de ser sardinha. Deixar de ser sardinha não tem como, né? A sardinha sempre tá dentro de você, mas você se esforça para controlar o seu sardinha interior, né? Né igual o pecado. Um grande abraço e um beijo.