GARE11 | GUARDIAN REAL ESTATE FII | Análise Completa e Atualizada (Julho 2025)

Olá, seja muito bem-vindo ao nosso bate-papo de hoje. Olha só quem divulgou o seu relatório mais atualizado, o GAR 11. É claro que eu já fiz toda a análise dele para você e vou te contar tudo que eu descobri a partir de agora. Este relatório foi publicado no dia 22 de julho e hoje é dia 25 de julho, uma sexta-feira e sim o final de semana começa, mas o Robzão nunca para de fazer análises para você. Então enquanto você vai deixando o seu dedo no like e se inscrevendo no canal, eu vou entrando de cabeça aqui nos dividendos. O último pagamento foi 8 centavos por cota neste mês de julho, no dia 7, para ser mais específico contigo. Isso significa um dividendo mensal de 0,92%. Será que isso é muito? Será que isso é pouco? Aqui está a tabelinha atualizada para você. Inclusive, eu já coloquei aqui um pedido que vocês solicitaram nos comentários de incluir o VGHF na listinha de fundos imobiliários híbridos. Aqui é os dividendos. Então, do maior para o menor colocado nos dividendos. E aqui é o ranking do desconto, do mais descontado para o menos descontado. O Gary, ele está nos dividendos na quinta colocação, não é o maior pagador de dividendos. E quando a gente vai para o desconto também não está bem posicionado. Na verdade, ele está na última colocação no desconto de todos que a gente acompanha na lupa aqui na Hob Correa Research. Ele é o único que não tem desconto. Por conta disso, somando esses dois fatores, é óbvio que ele vai pegar uma bolinha vermelha, mas a análise não para aqui. Esse é o primeiro critério apenas. Tem muito mais. Isso daqui é só 5%, 10%, os outros 90%. A gente vai ver a partir de agora. Eles já começam a carta pedindo desculpas pelo atraso da publicação desse relatório que é referente ao mês de maio. Então nós estamos no finalzinho de julho e esse relatório é referente a maio. Eles falaram aqui que esse atraso se deu devido à operação de venda dos imóveis de renda urbana do GAR 11. Pois é. Então isso daqui é muito importante. Os imóveis do grupo Pão de Açúcar e do Grupo Mateus, que o Gari 11D tem dentro do seu portfólio, eles estão com uma proposta de serem vendidos. E hoje o nosso bate-papo vai focar muito nisso, porque é uma transformação que o Gary vai sofrer. Ele já teve várias transformações no passado e hoje é um dia que a gente tem que se aprofundar nessas transformações. Então vamos entender tudinho aqui, ó. vem junto comigo. Então, a proposta ela é de adquirir 10 imóveis de renda urbana que o Gar 11 tem. E quem que tá querendo comprar um fundo imobiliário da XP? Pois bem, vamos ver mais informações. Você vê que é bem grande aqui, ó. E eu tô indo direto ao ponto, tá? Mas se você quiser ver detalhado, depois você baixa aí o relatório e vai lendo. Esses 10 imóveis são quatro lojas do grupo Pão de Açúcar e seis lojas do grupo Mateus. Qual que é o valor total da transação? Entre 465 a 485 milhões deais. E aí eu até deixei destacado aqui em verde para não te confundir, né? Porque até bastante coisa é eh colocada aqui em amarelinho. Então eu coloquei em verdinho. Esses imóveis possuem operações de Cris, beleza? Então temos dívidas atreladas a esses imóveis, certo? Só que quando você realizar a venda deles, vai ter o quê? A amortização antecipada desses CR. Portanto, a redução de R5 milhões deais na alavancagem. Não é toa que eu deixei de verdinho, tá? Porque além de você reduzir a alavancagem do Gary, você tem aqui embaixo, ó, potencial de gerar lucro entre 135 a R 156 milhõesais ao vendedor. No caso, o vendedor é o Gary 11. Continuando, aqui embaixo, nós temos como será feita a operação na prática. Esse fundo de investimento da XP, o FI XP, renda imobiliária feeder, ele será dividido em dois tipos de classe de cotas, a cota senior e a cota subordinada. Cota senior será integralmente adquirida por esse fundo imobiliário da XP. Agora, as cotas subordinadas serão integralizadas em sua totalidade pelo gar. E qual que é a diferença da cota senior paraa cota subordinada? A cota senior vai ter uma rentabilidade pré-estabelecida de inflação mais 9%. E os rendimentos excedentes que esse portfólio gerar ao longo da vida desse novo fundo aí, desse novo ecossistema será devido ao GAR 11. Já vou te explicar detalhadamente, só vamos continuar aqui na leitura. Vou te explicar tintim por tintim. Fica tranquilo, se não entendeu, tá? Além dos impactos positivos de lucro, alavancagem que eu acabei de comentar contigo e o colchão de disponibilidades, vai ter também um impacto consistente no valor patrimonial. Por quê? Porque os imóveis serão vendidos por um valor acima da avaliação contábil, da avaliação patrimonial, acima do valor patrimonial. Então vai ter um impacto positivo de 60 a R$ 80 milhões deais. Pois bem, isso se traduz em 42 a 50 centavos por cota. Como eles estão negociando essa venda de imóveis, eles acabaram congelando o processo de vendas do ativo Grupo Pão de Açúcar de Campinas, que a gente tava acompanhando mês após mês, lembra que ele tava meio enroladão? Foi congelado esse processo, tá? E para finalizar aqui toda essa leitura dinâmica que eu tô fazendo com você, aqueles pontos mais importantes, eu vou explicá-los detalhadamente para você entender tudinho. Ao observarmos questionamentos que recebemos diariamente em nossos canais de relação com investidores, além de um enorme volume de conteúdo gerado por analistas e influenciadores, entendemos que o tema alavancagem é uma pauta bastante importante e afeta a precificação do fundo no mercado secundário, ou seja, na bolsa de valores. justamente diante do ruído na percepção existente. Não considero ruído. Eu acho que são opiniões das pessoas, não necessariamente isso é ruído. Cada um tem a sua análise, né? Cada um tem a sua percepção. Mas tudo bem. Existente na estrutura de capital do fundo e das operações que ele realiza, a gestão optou nesse momento por fazer essa movimentação coordenada de venda e nova aquisições dessa maneira. Bom, tá aí o posicionamento da gestão, né? Essa é a visão deles, né? Agora eu vou trazer aqui a minha análise sobre essa atualização do GAR para você ficar sabendo o que que eu acho, o que que eu gosto, o que que eu não gosto, que que você tem que ficar esperto. Beleza? Então vamos lá. Vamos começar com os pontos positivos. Potencial lucro contábil expressivo, né? De 135 a R$ 156 milhõesais, a venda vai ser acima do valor patrimonial. Bom, isso é super positivo. Então vai ter uma geração de ganho ali 42 a 50 centavos por cota. Primeiro ponto muito positivo. Redução, alavancagem é muito importante, tá? Essa amortização antecipada dos CR, cerca de R50 milhões deais, vai diminuir bastante a alavancagem do nosso queridíssimo GAR 11. O fundo vai caminhar para uma estrutura de capital muito mais tranquila, muito mais conservadora, que é uma mudança bem importante da percepção que o mercado tem. Outro ponto positivo, esse colchão de disponibilidade, estrutura que está alinhada. Então, quando você tem essas cotas subordinadas, permite que o gar após vender os imóveis ainda tenha um upside adicional, né, que é essa rentabilidade atrelada à performance futura. Só que aqui tem um ponto positivo e negativo na mesma coisa, na mesma moeda você tem duas faces, já vão ver a outra face dela. E para finalizar os pontos positivos, esse potencial de destravar valor no mercado secundário, porque as pessoas agora vão ver que ele vai est menos alavancado, uma estrutura mais conservadora de capital, então diminui a percepção de risco e você acaba destravando o valor nas cotas do gar. Então isso é muito bom para o cotista que está posicionado hoje, que tem cotas do GAR 11 na carteira. A gente viu aqui toda a parte boa. Agora eu vou mostrar para você a parte que exige mais atenção. São pontos mais sensíveis. Pagamento ele será de 24 a 60 meses. Então parte significativa da venda será recebida em parcelas ao longo de 5 anos. Aqui aumenta o risco de crédito, de inadimplência, enfim, não tô falando que vai acontecer inadimplência, mas tudo que é mais projetado no longo prazo, quanto maior o período, maior chance de acontecer alguma coisa ruim para você, tá? Pois bem, segundo ponto, venda casada com a nova emissão do comprador. Então, depende da XP conseguir captar os recursos. Existe risco nessa transação, né? Vai conseguir captar todos os recursos. Então é algo que depende de terceiros, né? Pode atrasar, pode acontecer algum fato enfim. Outro ponto de atenção, o gar ele vai manter sua exposição nesses imóveis, mas não de via direta, como ele tinha através do fundo imobiliário que ele controlava, né, o Artemis 22. Agora ele vai ter uma exposição via cota subordinada. A cota senior vai ter vai ser da XP. Então isso significa o quê? que ele vai estar exposto aos ativos indiretamente de uma forma mais arriscada. Por quê? Porque como o risco é subordinado, ele não controla diretamente esses imóveis. Diferente de como ele controlava quando ele tinha a investimento no Artemis 22, que por sua vez controlava esses imóveis, entende? E aí nós temos a rentabilidade da subordinada. Não é garantida, é especulativo. Você lembra que a XP vai ficar com a rentabilidade até um bom bom montante e só acima de inflação mais 9 é que o GAR começa a ganhar. Então se esses imóveis renderem menos do que inflação mais 9, o gar não vai ter esse upside extra. Então aqui nós temos os pontos positivos, os pontos mais sensíveis no geral. Qual que é a minha opinião sobre toda essa transação que ele tá fazendo? Olha, o meu veredito é que isso tudo aqui tecnicamente é inteligente, mas não isenta de riscos e não é a salvação, tá? Por quê? A operação ela é sofisticada, sim, ela resolve incômodo da alavancagem, sim, tem potencial de real de valorização do valor patrimonial e destrave de cotário. Sim, sim, sim. Isso tudo é verdade. Por isso que tá de verdinho ali. Vai gerar um lucro contábil, relevante, que vai melhorar a percepção, a narrativa que o mercado constrói sobre o gar. Sim, olha, marquei cheque verde, mas olha o ponto de atenção. Você como cotista precisa entender que isso aqui não é uma venda simples. Você viu o tanto que a gente teve conversar para você entender tudo aqui. Então o gar ainda está exposto, o pagamento é lento e o sucesso depende de terceiros. Se o ciclo macro ajudar, queda de juros, vai ter valorização dos imóveis, a XP fez uma captação ótima, essa operação pode ser um golaço. Se o ciclo virar, o fundo apenas trocou uma alavancagem direta por uma alavancagem disfarçada em cotas subordinadas. Então você veja que não tem nada simples aqui de explicar, né? Tem que se aprofundar, detalhar, explicar de novo e mesmo assim pode ter equívocos, pode ter erros, pode ter dúvidas. não saneadas, não respondidas. É por isso que eu vou deixar aqui embaixo o espaço aberto, tanto paraa XPE quanto pra gestora do Gari, a Guardian Real Estates. Se quiserem se pronunciar, complementar, esclarecer algum ponto da operação, o canal aqui está aberto aqui. Você vê o meu e-mail oficial para mandar mensagem lá e claro que eu vou trazer isso para todo mundo aqui do canal. Agora você entendeu porque o nosso vídeo de hoje vai ser diferente do que a gente tá acostumado a fazer, né? Porque esse é um tema que não acontece todos os meses e precisa se aprofundar e detalhar e falar e explicar e explicar de novo e se duvidar uma terceira vez, porque é bem complexo mesmo, tá? Então, se você tá começando, se você é faixa branca, você tá nos nas primeiras faixas ali, fica tranquilo se você não conseguiu entender tudo, porque realmente não é uma operação tão simples assim, é bem avançado que nós estamos conversando aqui, tá? Eu não vou te deixar assim o ar, que eu sei que você gosta. E aqui você tá vendo o gráfico de longo prazo do gar e o CDI EAB IFIX desde 2024. Por que só desde 2024? Ele não existia antes, ele se chamava Galg e ele mudou o ticker e mudou também a estratégia. Então, com base na estratégia nova, a partir de fevereiro 2024, ele tá tecnicamente empatado ali com o CDI, né? CDI 17%, ele também 17%. os dois superando o IMAB e o IFIX, mas o CDI ganha tipo assim, ó, na vírgula, tá? Ganha na vírgula. Aqui está o gráfico desde que ele se chamava Galg, ó, desde 2021. Aí você vê que ele não foi legal, né? Na época de Galg ele não foi bom. Definitivamente deixou a desejar bastante. Essa época era só galpões logísticos e ele perdeu proix, ele perdeu proab, ele perdeu pro CDI. Então assim, a gente no momento fica meio de mãos atadas até ter toda essa mudança estrutural no gari, né? Vai sair os imóveis da carteira, vai mudar a estrutura de capital e a gente vai acompanhando essas mudanças. Então ele hoje é um fundo imobiliário em transformação, mais uma transformação que ele tá fazendo na sua história. Agora a gente já tem tudo que precisamos para trazer a nota e a recomendação. Nota final dele 8,5. Por conta de tudo que eu falei para você até agora, ele permanece com a recomendação de compra aqui da nossa casa. No mês passado ele já estava com recomendação de compra, permanece com recomendação de compra e segue na carteira recomendada da RC Research. Gostou da análise de hoje? Imagina como que você vai gostar da minha consultoria de investimentos. Faz o seguinte, clica no primeiro link aqui embaixo na descrição e vai abrir essa página aqui, ó. Basta você colocar o seu dedo no botão azul e depois preencher o formulário, seu nome, o seu e-mail, o seu WhatsApp. Nós não ligamos. A gente vai mandar uma mensagem no WhatsApp para você, pra gente conversar e entender o que que você tá querendo. Ajuda com fundos imobiliários, ajuda com as suas ações, renda fixa, investimento exterior, enfim, a gente vai trocar uma ideia pelo WhatsApp mesmo, tá? Nosso bate-papo de hoje vai ficando por aqui. Um forte abraço e até a próxima.