O Imposto Mais Absurdo do Brasil?

ITBI. O “I” você já sabe o que é. Mas 
aposto que você nunca parou pra pensar que o T-B-I pode muito bem ser uma das formas mais 
sofisticadas de extorsão contra o brasileiro. O ITBI, ou Imposto sobre a 
Transmissão de Bens Imóveis, é basicamente um imposto cobrado na hora da compra 
de um imóvel, que pode chegar a 5% do valor da transação — só pra oficializar a troca de dono.
Mas o pior é que quase ninguém sabe exatamente por que está pagando, nem pra onde vai esse dinheiro.
Num imóvel de 1 milhão a prefeitura pode arrecadar absurdos 50 mil numa 
tacada só e sem muito esforço. E fica muito pior. Esse imposto é problemático, 
caro e mal explicado. Isso porque algumas prefeituras podem definir quanto vale o seu 
imóvel — e cobrar o imposto com base nisso, extorquindo a população na cara dura.
Então, como exatamente funciona o ITBI? E será que ele é justo?
Eu te explico, Martina. O ITBI é um imposto que algumas pessoas só 
descobrem quando estão quase finalizando a compra do primeiro imóvel. O Imposto sobre Transmissão 
de Bens Imóveis oficializa a transferência da propriedade. Ele é obrigatório para que o imóvel 
possa ser registrado em nome do novo proprietário no cartório de registro de imóveis (fonte 2).
No caso da Martina ela tá dando, pro governo, 71 mil reais de ITBI simplesmente pra poder 
colocar uma casa no nome dela. Só isso. Mas o ITBI não é algo novo. A história 
dele começa lá atrás, em 1809, com um imposto chamado “sisa”. Era uma cobrança 
feita na época de D. João VI, que valia sobre a compra e venda de imóveis e até sobre o tráfico de 
escravizados. Naquele tempo, o foco era arrecadar dinheiro para a Coroa Portuguesa.
Hoje o foco é o mesmo, arrecadar, só mudou quem ganha esse suado 
dinheiro do pato pagador de imposto. Depois de várias mudanças nas leis do país, 
o ITBI passou a ser oficialmente um imposto de responsabilidade dos municípios. Isso 
está na Constituição de 1988, que diz que cabe aos municípios cobrar impostos sobre a 
transferência de imóveis entre pessoas vivas. Apesar de obrigatório, existem situações previstas 
em lei onde não é necessário pagar o ITBI, como herança ou doação. Mas se você acha que 
se livrou de pagar imposto ou que o governo ia deixar de arrecadar, tá errado. Eles só mudam 
o imposto, pro ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação. No Brasil o governo não 
dá ponto sem nó. Pra cobrar, não medem esforços, já pra devolver pro cidadão ou cortar 
gastos do governo, aí a conversa já é outra. O ITBI também não é aplicado quando há apenas a 
promessa de compra e venda, ou em operações de garantia, como hipoteca e penhor. Outro exemplo 
são as transferências entre entes públicos, como União, estados e municípios, que 
são imunes a esse tipo de cobrança. O que realmente ativa a cobrança 
é a combinação de três fatores: que a transferência seja onerosa, ou seja, 
com pagamento, entre pessoas vivas, e que o novo proprietário registre o imóvel no cartório.
E esse ponto é importante: o imposto só deve ser cobrado pela prefeitura quando a transferência do 
imóvel é registrada em cartório. Não é na hora de assinar o contrato ou quando se fecha o negócio 
— o que vale mesmo é o momento do registro. Isso é o que define o chamado “fato gerador” do ITBI.
Na prática, o ITBI funciona assim: quando alguém compra um imóvel, precisa pagar esse imposto 
para que a prefeitura permita o registro da nova propriedade no nome do comprador. Sem isso, 
o imóvel continua oficialmente em nome do antigo dono. Por isso, o ITBI é obrigatório em qualquer 
compra e venda formalizada de imóvel no Brasil. O valor do ITBI varia de cidade para cidade. Em 
geral, fica entre 2% e 3% do valor do imóvel, mas pode chegar até 5%, que é o limite 
máximo permitido pela Constituição. E esse valor pode ser calculado de duas formas: 
com base no valor da venda ou com base em um valor que a prefeitura determina que 
o imóvel vale, chamado “valor venal”. Normalmente, o cálculo usa o maior dos dois.
Quem costuma pagar esse imposto é o comprador, mas em alguns casos isso pode ser combinado 
entre as partes. O pagamento geralmente é feito logo antes do registro do imóvel, mas 
há municípios que exigem o pagamento até antes mesmo de se fazer a escritura pública.
Mesmo sendo um imposto previsto em lei e cobrado há mais de 200 anos, o ITBI ainda levanta 
muitas dúvidas. Isso acontece porque, apesar de ser antigo, ele ainda é mal interpretado, 
mal aplicado e até usado de forma abusiva por algumas prefeituras — o que gera muitos 
problemas e maracutaias no Brasil, como sempre. Agora que a gente já entendeu o que é 
o ITBI e como ele deveria funcionar, vem a parte mais importante: como ele funciona 
na prática — e como isso vira uma dor de cabeça para quem compra um imóvel no Brasil.
O problema começa quando a prefeitura resolve não aceitar o valor que foi combinado na negociação. 
Mesmo que o imóvel tenha sido vendido por R$ 300 mil, por exemplo, a prefeitura pode decidir 
que ele vale mais — às vezes R$ 350 mil, as vezes R$ 400 mil — e é sobre esse valor maior que 
ela cobra o imposto. Ou seja, você paga ITBI sobre um valor que nem foi o que você pagou pelo imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que isso não pode acontecer. O valor usado no 
cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel — ou seja, quanto ele vale de verdade 
naquela transação específica. O valor venal, que é usado pra calcular IPTU, não serve aqui.
Mesmo com essa decisão clara, muitos municípios são malandros e continuam cobrando com base 
em valores próprios, chamados de “valor de referência”. Isso acontece muito em São Paulo, por 
exemplo, onde a prefeitura insiste em aplicar o ITBI com base nesse tal valor, mesmo que ele 
não tenha nada a ver com o valor da compra. Em São Paulo a alíquota do ITBI é de 3%.
Segundo o site Jusbrasil, em um caso de 2007, o imóvel foi vendido por R$ 2 milhões. O valor venal 
lançado para o IPTU era de R$ 1.836.607 — Mas ainda assim, a Secretaria de Finanças de São Paulo 
usou um terceiro valor como base para cobrar o ITBI: R$ 3.182.902,00. Um valor mais alto do que 
o da compra e do que o usado pra calcular o IPTU, com a prefa lucrando muito mais. O imposto que era 
pra ser de R$ 60 mil, subiu pra mais de R$ 95 mil, simplesmente porque a prefeitura decidiu 
usar um valor maior do que o real da venda. E na maioria das vezes, o comprador não tem 
muita escolha: ou ele paga o imposto maior ou não consegue registrar o imóvel. Porque 
o cartório só finaliza o processo se o ITBI tiver sido quitado. E aí, pra não perder o 
negócio ou travar a compra, a pessoa engole o prejuízo e paga o imposto errado mesmo.
E tem mais um problema grave: quem compra um imóvel passa por dois passos: primeiro, faz a 
escritura no cartório de notas. Depois, registra essa transferência no cartório de registro de 
imóveis. O STF decidiu, em 2021, que o ITBI só pode ser cobrado nesse segundo passo – o registro.
Mas muitas prefeituras e cartórios ainda exigem o pagamento antes da escritura, por causa de 
leis antigas que não foram atualizadas. Isso coloca os cartórios numa saia justa: se 
exigirem o imposto antes, desrespeitam o STF; se não exigirem, podem ser punidos 
por descumprirem as leis que ainda valem. Por que tanta confusão pra 
algo que deveria ser simples? A verdade é que o ITBI se transformou num 
mecanismo de arrecadação muitas vezes abusivo. A prefeitura quer garantir a grana logo e joga a 
conta pro contribuinte, que na maioria das vezes nem sabe que pode questionar o valor. E quando 
sabe, esbarra na burocracia: processo judicial, perícia, advogado… E claro, mais gasto.
Esse é o Brasil, nada é facilitado e o governo sempre acha alguma forma de tirar uma 
parte a mais pra ele, seja com um novo imposto, um aumento de um imposto já existente, 
ou com uma forma criativa de cobrar mais no mesmo imposto, como o caso do ITBI.
Isso somado ao aumento dos preços, que faz Depois de tudo isso, não dá pra negar que o 
ITBI virou mais um daqueles impostos que a gente paga e não vê o retorno. Como o IPVA, 
o IPTU e taaantos outros. O ITBI está ali, na aquisição mais cara da vida de muita gente 
— um imóvel — e vem sem cerimônia, pesado, cheio de regras confusas e, muitas vezes, 
cobrado de forma injusta pelas prefeituras. Então o ITBI é justo?
Na teoria, ele até parece. A ideia é simples: cobrar um valor para que o município 
possa manter a cidade funcionando, melhorar a infraestrutura e organizar o crescimento urbano.
Mas então a gente paga a droga do IPTU pra quê? Ele é cobrado todos os anos de quem 
tem um imóvel em área urbana. É um imposto que também deveria servir pra manter a 
cidade: escolas, ruas, hospitais, iluminação, entre outros. Só que o problema é o de sempre: 
a gente paga, mas não vê esse dinheiro voltar. Teve município que aumentou o IPTU em 30% de um 
ano pro outro, como foi o caso de Novo Hamburgo em 2024, por conta de uma atualização na Planta 
Genérica de Valores. Ou seja, a prefeitura decide que o teu imóvel vale mais e aí o IPTU aumenta. 
E mesmo o ITBI, que deveria seguir o valor de mercado, muitas vezes acaba sendo cobrado 
com base nesses mesmos valores inventados. Mas e o retorno desse tanto de 
imposto? Quase nada, como sempre. E aí vem outro ponto que quase ninguém fala: 
existe um tributo chamado contribuição de melhoria. Ele só pode ser cobrado quando o governo 
faz uma obra pública que valoriza diretamente os imóveis daquela região — como abrir uma nova 
avenida ou construir um parque. Nesse caso, só quem foi beneficiado pela 
valorização paga, e o valor tem que ser proporcional ao ganho de cada imóvel.
Mas o que os municípios preferem? Cobrar IPTU e ITBI. Porque são impostos mais fáceis de 
arrecadar, e não exigem comprovação de nada. Carlos Eduardo Martins critica exatamente isso: 
quando o governo arrecada sem entregar melhoria, ele chama de “enriquecimento ilícito estatal”.
E pra piorar, o próprio Carlos explica que o governo deixa de cobrar a contribuição de melhoria 
— que depende de obra pública e laudo técnico — e prefere usar o IPTU e o ITBI, mesmo sem entregar 
valorização nenhuma em troca. No fim, é o contribuinte pagando por melhorias que nunca vêm.
No fim das contas, esses impostos acabaram virando boletos obrigatórios que não 
têm ligação direta com o que você recebe em troca. A lógica é arrecadar o máximo 
possível, com o mínimo de transparência. Será que esse modelo faz algum sentido?
Dois impostos diferentes, cobrados em momentos diferentes, mas que juntos te 
fazem pagar duas, três, quatro vezes por uma estrutura pública que quase nunca chega.
E a sensação que fica é a de sempre: no Brasil, quem cumpre a lei paga pra andar em rua 
esburacada, esperar na fila do posto e assistir escola pública cair aos pedaços.
E você concorda comigo? E o que acha desse imposto que a prefeitura cobra só pra deixar você 
colocar seu próprio nome no documento do imóvel? Comenta aqui embaixo o que você pensa sobre 
isso e me diz também o que achou desse vídeo. E pra entender como o carro “popular” 
no Brasil virou artigo de luxo e como manter ele tá custando mais de R$ 700 por mês 
mesmo sendo um dos mais baratos do mercado, confere esse vídeo aqui que tá na 
tela. Clica nele aí que eu te vejo lá em alguns segundos. Por esse vídeo 
é isso, um grande abraço e até mais.