COMO ME APOSENTEI COM FIIs AOS 30 ANOS! (Faça também)

O mês era julho de 2025 e eu recebi R$ 3.943 com 26 de dividendos pura, única e exclusivamente advindos da minha carteira. Olha lá, ó, de fundos imobiliários. Detalhe, pessoal, a gente começou esse projetinho aqui, ó, há dois mais de 2 anos atrás, há quase 3 anos atrás, recebendo R$ 28, tá? Ó, R$ 38, R$ 65 e mês após mês, reinvestindo dividendos, aportando mais daquilo que sobrava do meu salário mensal, a gente foi chegando numa carteira de fundos imobiliários que praticamente me aposentaria se eu quisesse. Afinal, com R$ 4.000 eu conseguiria pagar minhas contas e parar de trabalhar se eu quisesse. Não vou, tá, pessoal? Eu vou continuar fazendo vídeo aqui no canal, a cara da riqueza pra vocês. Mas é exatamente por isso que nesse vídeo aqui eu vou te passar o caminho das pedras, todo paranauê inicial que você precisa, 98% do conhecimento para montar uma boa carteira de fundos imobiliários, você vai sair daqui desse vídeo com ela. Então, pega um papel e caneta para anotar e assista com atenção até no final. Que que você vai aprender no vídeo de hoje? Primeiro, como funcionam os fundos imobiliários? Eu vou te passar um resumo. Quais são os riscos e como você ganha dinheiro com fundo imobiliário? Segundo, olha lá, ó. Fundos imobiliários contra os imóveis do mundo físico, sabe? Comprar um apartamento, uma casa, um terreno. Vantagens e desvantagens de cada um deles. Fiz aqui toda uma historinha lúdica para você entender o que é um fundo imobiliário de papel e o que é um fundo imobiliário de tijolo. É importante. São dois tipos de fundo imobiliário que você tem que entender como eles funcionam. Tem diferenças. Você vai aprender também os critérios que eu uso para escolher os fundos imobiliários da minha carteira. Olha que completíssima essa aula, gente. Não tem a aula melhor no YouTube de fundo imobiliário do que essa. E se você acha que parou por aí? Não. Eu ainda vou te mostrar a posição dos meus fundos imobiliários, os setores que eu escolhi aqui na minha carteira, como é que eu estruturei. Você sabe, né? Tem fundo imobiliário de shopping, tem fundo imobiliário de galpão logístico, de laje corporativa, de renda urbana, sabe? Supermercado atacadista que você vê por aí. São vários tipos de fundos imobiliários que você pode compor a tua carteira. Eu vou te explicar como eu montei a minha. Então, gente, já se inscreve aí nesse canal, pega a caneta, pega o papel e bora pra nossa aula. Ai, Diego, pelo amor de Deus, começa do começo, porque cada pessoa fala uma coisa aí no YouTube, a gente fica perdido. Então, como prometido, vamos começar do começo. Parte número um, resumo de fundo imobiliário. Pessoal, para você ganhar dinheiro com os fundos imobiliários, existem duas formas, tá? A renda dos dividendos mais a valorização das cotas. Olha, por exemplo, o fundo imobiliário HGLG11, um dos mais robustos, maiores da bolsa de valores que a gente tem, hein? Inclusive, tenho ele na minha carteira. Ele é um fundo de galpões logísticos e uma cota dele hoje custa R$ 152. Ele pagou aí R$ 8,69% ao ano de dividendos do aluguel. Você percebeu? Essa daqui é uma renda mensal que chega no seu bolso. Dá pra gente ver aqui, ó. Cada cota tá pagando R$ 1,10 por mês. Então, opa, eu comprei uma cota ali por R$ 150. Todo mês eu recebo 1,10 de aluguel. Quanto mais cotas eu tenho, mais dinheiro eu vou recebendo. Só que no último um ano, pessoal, ele também se valorizou 3%. Então, olha que interessante, além de eu receber aluguéis todo mês, aqueles imóveis que estão ali dentro do fundo imobiliário podem se valorizar e tendem a se valorizar com a inflação, porque lembra, tem reajuste, os aluguéis sobem, o valor patrimonial dos imóveis sobem porque existe inflação e tudo vai ficando mais caro. Então, existem essas duas formas de você ganhar dinheiro com os FIS. Ai, mas Diego, nem tudo são mil maravilhas. Qual é o principal risco dos fundos imobiliários? Ah, é isso aí. Sempre tem um risco associado, tá? Não existe almoço grátis no mercado, mas os riscos são controlados. É o risco do setor imobiliário. O risco dos FIS é a desvalorização da cota. E essa desvalorização, do mesmo jeito que ela pode valorizar, ela pode acabar desvalorizando, principalmente no curto prazo. Porque o curto prazo, pessoal, vai ser impactado por notícias que acontecem, por a taxa Selic, né, a taxa de juros do Brasil subir ou cair, pelo dólar subir ou cair. Então isso vai impactando o curto prazo. A questão é que se você seleciona um bom fundo imobiliário, você vê que ele tá se valorizando bastante ao longo do tempo. Ai, Diego, que papo, viu? Eu queria ver na prática. É, deixa comigo, deixa que eu te mostro. Olha só, o HGLG11, pessoal, se a gente fosse olhar os últimos 2 anos, ele perdeu pro CDI. Ele teria rendido para você, ó, 10,87% em 2 anos, sendo que o CDI te rendeu 25%. E olha só como o curto prazo às vezes faz a gente ficar cego em relação ao investimento. Quem olha para isso aqui não quer saber de fundo imobiliário. Mas vamos olhar, pessoal, um prazo um pouquinho maior. Vamos pegar aqui um prazo de 10 anos. Olha só, você já viu que já se inverteu, né? O HG11 teria devolvido pro investidor 202,45% nos últimos 10 anos. Contra o CDI, 142,58%. Detalhe, tá? O CDI ainda tem imposto de 15% na fonte. O HG isento de imposto de renda. Daqui a pouco a gente vai falar sobre isso. Ai, Diego, eu adoro o jeito que você explica as coisas assim, mostrando a prática, né? pra gente poder pegar na coisa ali, entender. Esse é o jeito, a cara da riqueza. E você vai entender como funcionam os fios de papel daqui a pouco, que é uma explicação maravilhosa que eu montei aqui uma historinha para você entender. Vai aguentando que essa aula tá valendo a pena, hein? Ai, Diego, eu entendi então quanto rende, eu entendi ali que existe um risco. Mas como funciona o fundo imobiliário? O fundo imobiliário, pessoal, funciona como se fosse um condomínio, sabe? o condomínio aí do teu prédio, que você tem um síndico, você tem uma administração, um cuida, por exemplo, da parte de zeladoria, das melhorias que você tem que fazer e o outro vai cuidar da parte patrimonial, tá? Então, um fundo imobiliário, ele tem tanto uma administração quanto uma gestão. A gestão ela toma conta do patrimônio. Opa, uma vez que eu tenho dinheiro aqui, que a galera se juntou, veio aqui uma pessoa e deu R$ 100, a outra deu mais R$ 150, as pessoas foram comprando cotas do fundo imobiliário, pedacinhos do fundo imobiliário. E esse dinheiro num primeiro momento do fundo imobiliário, ele entra no caixa do próprio fundo imobiliário. Essa grana é a grana que a gestão do fundo usa para comprar os imóveis ali do mundo real. Então, se for um fundo imobiliário, por exemplo, de shopping, ela vai escolher quais shoppings eu quero possuir, quais regiões do Brasil eu quero comprar, construir o shoppings ou comprar um shopping que já tenha ali existindo. A gestão, ela faz a gestão patrimonial dos ativos ali que vão render e vão trazer o máximo para aquela carteira de fundo imobiliário. Já a administração, ela cuida da zeladoria, da segurança, do time de limpeza. da portaria, tudo que aqueles imóveis vão precisar. Então, olha que interessante. Em vez de você precisar ter uma baita de um dinheiro, 200.000, R$ 300.000 para comprar um imóvel, não. Eles juntam o dinheiro do pessoal dentro de um fundo, que a gente chama de fundo imobiliário, e eles vão às compras. Eles compram esse portfólio de imóveis e botam esses imóveis para alugar. E aí eles distribuem os aluguéis para os cotistas, né, pros verdadeiros donos do dinheiro ali. Então você pode entrar com muito dinheiro se você tiver ou com pouco dinheiro. Eu, pessoal, comecei lá no passado com R$ 10 e você pode começar também. Tem fundo imobiliário da nossa lista que você vai ver no fim desse vídeo, você compra uma cota com R$ 10. Bora lá pra parte dois, fundos imobiliários contra os imóveis do mundo real. Então, primeira diferença. Nos fundos imobiliários, o resgate do dinheiro é em três dias úteis, enquanto que num imóvel físico você precisa vender, colocar aquele imóvel à venda para recuperar o dinheiro, né? Então a liquidez, pessoal, ela é mais demorada no imóvel físico. O tempo médio aqui na cidade de São Paulo para se vender um apartamento é de 16 meses a partir da data que uma pessoa resolve vender. Então, olha só, você fica mais de um ano para vender, para se desfazer de um imóvel e conseguir o dinheiro na mão de volta. E isso daqui é o que a gente chama de liquidez do investimento. É o quão líquido ele é. Porque lembra, se um imóvel for líquido, significa que ele sai rápido da sua mão, igual a água, né? Eu gosto de usar esse exemplo. Por exemplo, esse celular aqui, ó, ele é sólido. Ele tá aqui na minha mão, ó. Ele não sai da minha mão, tá vendo? Se esse celular fosse líquido, ele ia escorrer pela minha mão rapidinho. Ele ia ter uma liquidez, uma fluidez ali. Então, eu consigo me desfazer dele da minha mão. Já nos fundos imobiliários, pessoal, as cotas elas são negociadas na bolsa de valores e existem agentes de mercado. Quem são esses agentes? Nós mesmo, a gente mesmo, eu, você, as pessoas que estão lá na bolsa querendo comprar, os bancos, as corretoras, os investidores estrangeiros, internacionais, eles estão todos aqui, ó, querendo comprar e vender essas cotas todo dia. É o que a gente chama de liquidez diária de um fundo imobiliário. Olha o KNCR, que é um outro FI aqui que eu tenho também, pessoal. Quase R$ 11 milhões deais por dia sendo negociados. Então, pensa, opa, se eu conseguir acumular R$ 100.000 R$ 1.000 de cotas do KNCR11 na minha carteira, eu vendo rapidinho isso aqui, porque eu sei que tem 11 milhões de negociações diárias, gente querendo comprar, querendo vender. Então, olha o volume disso aqui. Por isso que em três dias você consegue recuperar o dinheiro. Você vai lá, vende, em três dias úteis o dinheiro cai na sua conta bonitinho da sua corretora, do seu banco. Os aluguéis dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda, pelo menos por enquanto. E já teve governo, já faz 20 anos que o Brasil tenta taxar os fundos imobiliários e isso nunca vai pra frente. O projeto nunca é aprovado, ou o Congresso barra ou o governo federal acaba barrando. Até hoje esse projeto não foi pra frente. Tomara que continue assim. Já num imóvel físico existe 27,5 de imposto de renda no aluguel. O aluguel que você recebe de um imóvel que você tenha, ele se soma a tua renda mensal e aí você precisa pagar ali o tributo, né? Pagar o imposto de renda. Exatamente como em qualquer outro salário, tá? Nos fundos imobiliários você tem diversificação porque dentro de um único fundo imobiliário você não tá comprando um apartamento ou uma casa. Pelo contrário, você tá comprando prédios inteiros, vários prédios inteiros, vários shoppings, vários galpões logísticos, vários inquilinos. Então, olha como o risco ele é mitigado. Porque pensa, se você tem um único imóvel na sua carteira, né, um único apartamento, uma única casa, você vai botar para alugar. Se ficar sem aluguel, você que tem que pagar o valor do condomínio, você tem que pagar o IPTU, né? aquele imóvel vira uma despesa para você, porque ou entra a renda, ou você tá alugando, ou você não tá alugando. Agora já aqui, como você tem às vezes 100, 200 inquilinos dentro de um fundo imobiliário, opa, se tiver três, quatro pessoas ali que saíram, né, ou que estão inadimplentes, eu tenho os outros 94, 98% pagando o aluguel ali todo mês. Então você tem um risco mais diluído. Dá para começar com R$ 10 nos fundos imobiliários e um imóvel mínimo aí seria de R$ 100.000 para começar, tá? Aqui em São Paulo, R$ 100.000 você não compra nada. Você vai precisar de pelo menos R$ 300.000 para comprar um apartamento aí de 30 m². Tá difícil, tá ficando cada vez mais caro. Vamos pra nossa parte número três, que é uma bem legal, que é como escolher bons fundos imobiliários, pessoal. E existem dois tipos de fundo, tá? Os fundos de papel e os fundos de tijolo. E antes da gente entrar nos critérios que eu uso, eu vou te passar essa tabela. Você vai poder salvar essa tabela bonitinha aí. tentar, né, tirar uma foto. Você precisa entender o que que é um fundo de papel e o que é um fundo de tijolo. Olha lá, o HGLG11, que foi o que eu usei no exemplo agora a pouco, é um fundo de tijolo. Como que eu sei disso? Eu venho aqui no investidor 10, né, procuro o nome dele. E aqui embaixo, ó, tem o tipo de fundo, fundo de tijolo. Não só isso, pessoal, a gente consegue ver a lista de imóveis aqui do HGLG11. Ele tem 17 prédios aqui em São Paulo, quatro em Minas Gerais, três no Rio de Janeiro, dois no Pernambuco, um em Goiás e um em Santa Catarina. Você vê que todos, ó, são galpões logísticos. A maioria deles são galpões logísticos. O fundo de tijolo é o fundo que a gente tá mais acostumado, que é mais fácil de entrar na nossa cabeça, inclusive, né? O gestor, ele pegou o dinheiro dos cotistas e comprou imóveis. Esses imóveis eles são fixos ali, né? não vão ficar mudando a cada 2 anos, a cada um ano, a cada 3 anos. Geralmente o fundo ele carrega aqueles imóveis. Ele até pode vender um imóvel, comprar outro imóvel. Isso acontece. Às vezes o fundo ganha muito dinheiro fazendo isso, né? Eu compro ali barato num momento que tem uma oportunidade, depois a economia anda e eles vendem mais caro. O Gary 11 faz isso muito bem, inclusive já fiz vídeo aqui no canal sobre isso, né? A última venda dele teve um lucro enorme que ele trouxe pros cotistas, mas a tendência é que o portfólio seja mais perene no longo prazo, né? Não vai ficar mudando. Por isso que o fundo de tijolo ele é mais conservador, porque ele é mais estável, ele é mais perene. Ele paga um dividendo menor hoje, mas ele se corrige com a inflação. Ele vai subindo de preço com a inflação, porque os imóveis vão reajustando o aluguel. Você vê, ó, o dividend y de um fundo de tijolo tá ali, ó, próximo de 8, 9 até 10% no máximo ali, tá? A gente não vai ver muito mais do que isso, porque ele te paga o aluguel, mas ele tende a corrigir as cotas dele com a inflação. Ele tende a subir a valorização das cotas acaba acontecendo, o aluguel se reajusta. Já um fundo de papel, ele é um pouco diferente paraa gente entender, inclusive é mais difícil, porque o gestor, ele não pegou o dinheiro e comprou imóveis, não. Ele comprou dívidas do setor imobiliário, que a gente chama de CR, certificado de recebível imobiliário. Então, enquanto dentro de um fundo de tijolo você tem imóveis fixos, dentro de um fundo de papel não tem imóveis fixos, você tem papéis, você tem CIS, que são esses certificados de recebíveis de vários outros imóveis. Olha lá, o KNCR11 é um deles. Ai, mas Diego, eu nunca vou saber o que que é um cri. Meu Deus, como é que você vai? Eu não vou entender, então eu não vou investir nisso porque eu não vou saber nem o que que é. Ah, você vai, se você ficou nesse vídeo até agora, você vai entender um que é o cri, porque a gente desenhou não só isso. A gente trouxe o Homem Aranha para poder te explicar isso aqui do jeito mais didático do mundo. O jeito, a cara da riqueza. Olha lá, pessoal. Imagine que o Homem-Aranha é inquilino do seu João, que é o proprietário aqui que tem aqui de gravatinha azul, né? O Homem-Aranha ele paga R$ 100 por mês de aluguel, não sei aonde, tá? que em Manhattan, em Nova York aqui não é. Tá lá os aluguel são absurdos. Eu tive lá ultimamente, tem gente que paga R$ 10.000, R$ 12.000 de aluguel num estúdio de 30 m², só para você entender, tá? Mas pra nossa história aqui vai ser bom, vai facilitar. O Homem-Aranha paga R$ 100 por mês pro seu João referente a esse imóvel aqui que ele mora. O seu João, por outro lado, ele pensa o seguinte: “Poxa, se o Homem-Aranha me pagasse o ano inteiro antecipado, eu poderia pegar esse dinheiro, os R$.200 R$ 200 que ele iria me pagar, né? Até porque são 12 meses, dá R$ 100 por mês, vai dar R$.200 e eu poderia ir atrás de outros imóveis, novos negócios, será que ele me antecipa? E aí o seu João chega no Homem-Aranha e fala: “Homem-Aranha, pague um ano de aluguel antecipado, você vai me ajudar muito”. E aí o Homem-Aranha, que não é bobo nem nada, obviamente diz que não. O contrato deles é mensal e o Homem-Aranha não tem nem o dinheiro do mês para pagar o aluguel. Imagina antecipar o ano inteiro. Ele não quer, ele não pode fazer isso. É aí que sorrateiramente vem ela, a securitizadora, a Maria Joaquina. Ela vai lá, chega no seu João e fala o seguinte: “Seu João querido, o Homem-Aranha tá aí te pagando, né, o seu inquilino. O Homem-Aranha tá te pagando R$ 100 por mês. Que que você acha de eu te antecipar um dinheiro do ano todo? E aí em troca agora o Homem-Aranha passa a me pagar?” E aí o seu João fala: “Obviamente que sim, ele queria isso”. Então a Maria Joaquina, pessoal, ela antecipa R$ 1.000 pro seu João, né? Só que em troca ela começa a receber por 12 meses os R$ 100 do Homem-Aranha. Então o Homem-Aranha vai começar a pagar agora R$ 100 por mês pra Maria Joaquina. Você percebe que no final de um ano a Maria Joaquina teria recebido R$.200? Sim. Só que ela antecipou pro seu João só R$ 1.000. Esses R$ 200, pessoal, é o que a gente chama de prêmio, tá? É o prêmio de risco que a Maria Joaquina vai receber por est antecipando esse valor pro seu João. Ela não vai fazer isso de graça. Ela precisa ter algum lucro. Qual que é o risco associado aqui? É o Homem-Aranha da Calote, né? Ele parar de pagar o aluguel. Daqui a pouco a gente vai falar disso. Tem uma correção, uma solução para isso também. Só que a Maria Joaquina, pessoal, a securitizadora, ela não é besta, ela não quer ficar lá esperando um ano. Ela quer fazer negócio girar, ela quer, ela precisa de mais R$ 1.000 para fazer um negócio girar. Então o que que ela faz? Ela emite um documento no mercado. É ele, é o CRI, o certificado de recebível imobiliário. E ela vende esse documento, esse papel aqui no mercado, por R$ 150 para ela poder obter um lucro dela. Ela deu 1000 pro seu João, ela vende pro mercado por R$ 150. Ela vai ter R$ 50 de lucro. é um lucro menor. Só que perceba qual que é a vantagem dela. Ela consegue fazer isso aqui girar várias e várias vezes com o mesmo dinheiro, porque agora que ela tem mais R$ 1.000 na mão, ela vai repetindo a operação para vários outros empreendimentos. Então ela prefere ganhar na quantidade e não no tempo, entendeu? Ai, mas Diego, quem é que vai querer comprar esse cri da Maria Joaquina? Ah, acertou. Os fundos imobiliários, pessoal. Então, MXRF11, ele compra esse cri aqui por R$ 150, porque ele sabe que ele vai receber de volta no fim de um ano os R$ 150 que ele colocou ali, mais uma taxa combinado, por exemplo, IPCA + 7,37% ao ano. Se você fosse fazer a conta, isso aqui ia dar mais ou menos R$ 11150, R$200, que é o que o Homem-Aranha vai acabar pagando no fim das contas. Quem recebe o aluguel do Homem-Aranha agora é o MXRF11, porque ele comprou o direito de receber o aluguel. Por isso que isso aqui é um certificado de recebível. Esse recebível nada mais é do que o próprio aluguel que o Homem-Aranha tem que pagar. E agora o MXRF11 vai receber, o fundo imobiliário vai receber. Ai, mas Diego, da onde é que vem o dinheiro do MXRF11? Da gente. Olha lá, ó. Eu, você aqui é os investidores pagando R$ 10 em cada cota do MX RF11. É claro, pessoal, existe o mercado primário e secundário da bolsa de valores, tá? Então, num primeiro momento, no mercado primário, o dinheiro dos cotistas entra dentro do MXRF11 para que ele possa comprar ali os CR que ele vai possuir dentro dele, os papéis que ele quer comprar dentro dele. Num segundo momento, esse caixa fecha e aí você começa a negociar pessoa para pessoa ali na bolsa de valores. Então, quando eu compro uma cota na bolsa de valores do MX RF11, o dinheiro não tá entrando dentro do fundo imobiliário, nem saindo do fundo imobiliário. Eu tô comprando de uma outra pessoa que anteriormente comprou a cota, entendeu? Então, a gente negocia pessoa para pessoa. Enquanto o Homem-Aranha tiver pagando a conta direitinho, o MX RF11 vai estar recebendo. E aí, qual que é o risco, pessoal? É o risco de crédito, né? O Homem-Aranha, ele pode simplesmente parar de pagar a conta ou então, sei lá, não tem mais dinheiro, ele não consegue, ele vai virar inadimplente. E aí quando ele faz isso, o fundo para de receber esse aluguel e a gente acaba se ferrando um pouco. Só que existe sim garantias, tá? A Maria Joaquina, que não é besta, ela já falou pro seu João: “Se o Homem-Aranha não pagar a conta, eu vou vender o seu imóvel, vou botar o teu imóvel no leilão e eu vou recuperar esse dinheiro de alguma forma”. Então eles deixam o imóvel como uma garantia que sim pra operação. É por isso que alguns fundos imobiliários de papel, inclusive tem picos ali de dividendos. Às vezes você pega, ó, o histórico do MX RF11, ó, você vê que tem esses picos aqui, ó, os picão aqui, ó, que do nada dá 13 centavos, sendo que ele tava pagando ali 8, 9 centavos. Aí, ó, teve outro aqui, ó, que pagou também 13 centavos, porque às vezes um ou outro inquilino para de pagar, eles vão exercer a garantia. Quando eles recebem, eles recebem tudo de uma vez e aí distribuem uns valores maiores, entendeu? Por isso que é um risco, sim, mas é um risco controlado. Você já deve ter percebido, pessoal, que uma maneira de você controlar o risco de um fundo de tijolo é o número de imóveis. E, ó, ele vai tá na nossa lista aqui, ó, na nossa tabela. O número de imóveis é aqui, ó, o percentual do PL máximo, esses dois. A gente controla o risco do fundo de tijolo com o número de imóveis. Quanto mais imóveis, mais diversificado ele tá. Então, tendo oito ou mais imóveis, prédios, galpões, shopping, perfeito, tá diluído. E a gente controla o risco de um fundo de papel com o percentual do patrimônio líquido máximo que eu vou ter num único CRI. Por exemplo, 50% do meu fundo imobiliário tá em um único CRI. Isso aqui é horrível pra gente. A gente quer vários Cris ali, né? A gente quer que a gente tenha vários Cris diferentes, vários inquilinos pagando, porque se um parar de pagar a conta, eu tenho os outros ali pagando. Então, quanto menor for esse percentual do PL máximo, sei lá, cinco, ó, eu coloquei aqui 6% ou menos, tá ideal? Você controla o risco, porque eu sei que no máximo 6% da minha renda vai ser comprometida se um Homem-Aranha lá da vida, seu inquilino parar de pagar a conta. Você entendeu? Inclusive, é isso. Você pega o relatório gerencial do MX RF11, pessoal, você vai ver os CR ali, ó. Todo CRI tem uma securitizadora. Olha lá a Maria Joaquina aparecendo. Tem um devedor. Olha só. Shopping Itaquera. Essa outra empresa aqui que eu não sei qual que é, ó. CSN, que é uma empresa enorme, tá na bolsa de valores. O açaí tá lá, tem vários, ó. Mercado Livre, a Prevente Senior, várias empresas, ó, bem Brasil, né? Aquelas batatas, várias empresas que a gente conhece aqui. Você percebe como é uma coisa diversificada? E olha lá, ó. Percentual do patrimônio líquido do MX RF11. O máximo, maior de todos, que aqui que já tá ordenado do maior pro menor, né? Você vê que é 3,45%, pessoal. Então você vê que se esse Shopping Taquera que desse calote, que é aqui o homem-aranha, que é o devedor, ó, shopping taquera, a gente ia perder no máximo 3%. Então a gente continua tendo 97% da carteira rendendo ali, você entendeu? Então é interessante, a gente usa esse percentual do PL para controlar o risco do fundo de papel. Então bora lá. Quais são os critérios? Daqui a pouco eu vou te mostrar a minha carteira, os setores, hein. Calma que ainda tem coisa por vir dessa aula de hoje. Mas vamos lá. Valor patrimonial pessoal dos fundos de papel e de tijolo tem que ser acima de R$ 500 milhões deais, tá? Vou usar o XPLG11 de exemplo aqui. Vamos descer aqui o XPLG11. Olha lá, ó. Valor patrimonial 3,33 bilhões. Passou no nosso critério. A liquidez diária tem que ser mais de R 1 milhãoais por dia sendo negociado. Olha lá no investidor 10. 3 milhões de liquidez diária. Você vê que passou no nosso critério também. O PVP, pessoal, é quão barato ou caro aquele preço daquela cota tá em relação ao valor que ela possui. Valor e preço são coisas diferentes. Preço é o mercado dá agora, no momento, com base no crise, com base no que vai vir no futuro, com base no presidente, com base nas guerras, com base em tudo da economia. Valor é o valor de mercado que os analistas financeiros vão lá com laudo, com engenharia e calcula. Ó, esses imóveis aqui valem, sei lá, 10 bilhões, entendeu? Então você pode negociar acima ou abaixo desses 10 bilhões. É o que a gente usa de P VP. Se o PVP for exatamente um, a gente tá com valor justo. Se for acima de um, tá mais caro do que vale. Se for abaixo de um, tá mais barato do que vale, tá? Pros fundos de papel, o ideal é que seja abaixo de 1.08, porque senão você tá comprando uma dívida mais cara do que o valor dela ali nominal. Então não vale a pena, tá? Então pros fundos de papel até 1.08 de PVP, já pros fundos de tijolo até 1.15. Você pode um pouco mais além porque é mais difícil de você inferir o valor de mercado ali dos imóveis, né? Tem um erro maior. Olha lá o PVP do XPLG11 01 9% mais barato. Se tivesse em um, seria o valor justo. É legal você olhar o histórico de dividendos, pessoal, que ele tenha mais de 4 anos e que seja estável ou crescente, tá? Você pega aqui no investidor 10, você coloca num fundo imobiliário aqui, ó, você consegue ver, ó, histórico de dividendos. Você vê, ó, que XPLG tem um histórico desde aqui de 2018 e você vê que, ó, ele tá crescendo, tá estável, né? Lembra que eu falei que o fundo de tijolo, que o XPLG é galpão logístico, né? O fundo de tijolo, ele vai ali, ó, subindo ali com o tempo, o valor que ele paga de dividendos, porque vai tendo inflação, vai reajustando. Olha isso acontecendo aqui, ó, na cara de vocês. O dividend y para fundos de papel tem que ser de 9 a 20% no máximo, né? Lembra que o fundo de papel ele vai pagar mais hoje porque é um pouquinho mais arriscado e porque ele te paga a inflação atual. Lembra que os papéis que estão ali são papéis que vão rodando, né? não é estável igual o tijolo. Já o tijolo, ele tem que pagar acima de 5 e menos de 15%, então tem que ser um pouquinho menor o dividende y do fundo de tijolo, senão ele tá muito arriscado. Para o número de imóveis, igual eu falei, de tijolo, oito ou mais imóveis, tá? E a vacância também tem que ser 10% ou menos. Que que é a vacância? é a quantidade de imóveis vazios, sem inquilino. Ó, a gente tem no investidor 10 aqui também, ó, o XP LG11 tá com 7,90% de vacância. Menos de 10% de vacância, a gente tem uma vacância controlada, né? A gente tem 93% dos imóveis aqui, ó, pagando a conta bonitinho, né? 92% dos imóveis estão lá pagando a conta a implantes bonitinho, enquanto que a gente tem 8% de imóveis vagos que logo logo vai rotacionando. Então você vê que é um número bacana. E o fundo imobiliário de papel, né? O critério vai ser o percentual do PL máximo de 6% ou menos, igual a gente viu do MX RF11, 3% ou menos. Olha que maravilha. Já tira a foto dessa tabelona completa para vocês. Eita, que aula gigantesca. Pra gente terminar essa aula com chave de ouro, eu vou te mostrar agora a minha carteira, como é que ela foi criada e pensada aqui para você poder se inspirar. E é óbvio, se você gostou, se essa aula te ajudou, se inscreve no canal, compartilha aí pro pai, pro amigo, para alguém que você sabe que quer começar uma independência financeira, um projeto de independência financeira. E eu vou deixar também o minicurso do canal, pessoal, três aulas grátis para você assistir, que vão te dar todo um conhecimento inicial também para ações, outros tipos de investimento, tá? Tá no primeiro comentário fixado, chama lá que uma hora eu te mando. Tem uma fila enorme, mas uma hora chega, confia. Olha só, pessoal, hoje a minha carteira de fundos imobiliários, ela corresponde aproximadamente a 20% da minha carteira, tá? Eu não invisto 100% em fundos imobiliários. Eu tenho ações, eu tenho ações americanas no exterior, eu tenho criptomoeda, eu tenho ETFs, eu tenho renda fixa, tesouro Selic, que é a minha reserva de oportunidade aqui para se cair no futuro a bolsa. Então você tem que aprender os fi como sendo uma parte da tua carteira. Por isso que eu falo, você tem que se inscrever nesse canal para você maratonar tudo que tem aqui, porque eu vou te ensinar também as criptos, vou te ensinar ETF internacional, vou te ensinar renda fixa, vou te ensinar estoque americano, ações do Brasil, tudo isso que tem que fazer parte da sua carteira, tá? Agora, olhando pra minha carteira só de fundos imobiliários, né? Se a minha carteira de fundos imobiliários fosse, né, o 100%, você ia ver que, ó, metade dela, 51% tá em fundos de tijolo e a outra metade tá em fundos de papel ou outros aqui, que é o setor também de fiagros. Então eu tenho, ó, se você for juntar esses dois, dá os fundos de papel. Lembrando que o Fiagro também é um fundo do tipo papel, só que pro agronegócio. Então você vê que eu tenho meio a meio, 50% tijolo, 50% papel. Papel me paga mais hoje, ele paga já a inflação atual. O tijolo vai me pagar a inflação, vai corrigir a inflação lá na frente, então vai me pagar mais lá na frente. Então você tem metade e metade, você tem o melhor dos dois mundos, tá? Na minha carteira, pessoal, eu tenho fundo de shoppings, eu tenho fundo de galpões logísticos e renda urbana, que são supermercados, né? Por exemplo, GAR 11. Tem, ó, 12% em Fiagros, tenho lá 8.8% aqui em outros que a gente vai ter fundos híbridos também. O KNRI é um fundo híbrido. Tenho fundos de papel. Olha só, hoje a minha carteira tá assim, ó. Você vê que ela tá bem equilibrada, pessoal. Esses são os fios da minha carteira. E o único que eu não recomendo pro iniciante aqui é o RPR11, tá? Que é um fundo bem mais arriscado, que tá desvalorizando muito. Você tem que entender melhor, você tem que fazer uma análise mais avançada para poder investir num tipo de fundo. Aqui eu não recomendo isso aqui pro iniciante jamais. Beleza? Já os outros são os FIS mais estáveis ali, mais previsíveis ao longo do tempo, tá? Então vai dando uma estudada. Não é para você pegar e copiar isso daqui só porque você viu, porque quem copia se dá mal. De qualquer forma vai se dar mal. Mas é para você se inspirar. Vai estudando, vai entender o que que é esse fio, o que que ele faz, quanto que ele paga, quem é a gestora. Isso aqui é legal você aprender. Espero que essa aula tenha te ajudado. Comenta aí o que você achou agora. E eu vou deixar uma aula aqui maravilhosa, o último episódio da série Rumo aos R$ 20.000 de renda passiva, que é onde eu invisto o meu dinheiro na prática. Nessa série que eu montei essa carteira de Fiz, que eu montei as minhas ações, tudo bonitinho ali. Vai lá, ó, investi pesado aqui, investir em Clabin, Banco do Brasil, RPR, um monte de empresa aqui que eu investi. Vai lá, te vejo no próximo vídeo. Falou. M.