COMO ME APOSENTEI COM FIIs AOS 39 ANOS! (E VOCÊ PODE SE APOSENTAR TAMBÉM)!!

[Música] Hoje é terça-feira, 9 horas da manhã, estou aqui na minha casa, mas hoje eu não vou trabalhar. Aliás, muito pelo contrário, eu vou abrir logo agora cedo essa garrafa aqui, esse espumante para comemorar com vocês uma grande conquista. Hoje eu estou me declarando aposentado com renda passiva de imóveis. Isso porque nesse mês de julho eu recebi de dividendos dos meus fundos imobiliários o valor de 11.300 e R$ 300 já isentos de imposto de renda, não tem, pelo menos por enquanto, cobrança de imposto de renda nos fundos imobiliários. E recebi mais R$ 5.500 de aluguel de um imóvel que eu tenho já deduzido imposto de renda, já deduzida a taxa de imobiliária. Então, somando esses dois recebimentos, eu tive um total de R$ 16.800, uma renda passiva que eu vou receber pro resto da minha vida. E esse valor é exatamente o que eu gasto todos os meses para viver aqui em São Paulo, capital, minha cidade, com uma ótima qualidade de vida. Ou seja, estou aposentado a partir de agora. Então, bora abrir aqui esse espumante. Peguei aqui um espumante feito na Serra Gaúcha, em homenagem à minha namorada gaúcha que tá gravando o vídeo. Ela não vai aparecer. porque coloquei ela aí para nos ajudar nessa gravação. Vamos lá. E pá, maravilha. Deixa eu servir aqui a minha taça, a taça da minha namorada aqui pra gente brindar daqui a pouquinho. E pessoal, esse brinde aqui que eu quero fazer com esse espumante não é em minha homenagem. Esse brinde aqui é em homenagem a todos vocês, a todos os brasileiros que estão aí todos os meses trabalhando, ralando, dando duro danado, poupando uma partezinha do que ganham para fazer os seus investimentos, seus investimentos em fundos imobiliários, seus investimentos em outros ativos financeiros para ter uma melhor qualidade de vida no futuro. para não ficar dependendo do governo na aposentadoria. Então esse brinde é seu, esse brinde é para vocês. Então um golinho e deixa eu sentar agora aqui no sofá porque nesse vídeo eu vou explicar para vocês. Olha só que apareceu. Isso aqui é é a Zoi. É a cachorrinha da minha namorada. Veio aqui comemorar com a gente também. Mas nesse vídeo, pessoal, vou explicar para vocês como que funciona o investimento em fundos imobiliários, se é melhor você investir em fundos imobiliários ou num imóvel físico para locação. Isso eu posso falar com conhecimento de causa, porque eu tenho fundos imobiliários da minha carteira, que hoje me geram aqueles mais de R$ 11.000 que eu falei para vocês e tenho um imóvel físico que tá alugado, que hoje me gera em torno de R$ 5.500. Então vou falar para vocês nesse vídeo quanto que eu tenho investido em fundos imobiliários para mim gerar essa renda de mais de R$ 11.000 por mês. Vou falar para vocês também qual que é o valor do apartamento, do imóvel que eu tenho, que me gera essa renda de R$ 5.500. Vou falar os prós e contras de cada um desses investimentos, porque o brasileiro gosta muito de imóvel físico, fundos imobiliários é uma coisa que muita gente ainda não conhece. E claro que tem os seus prós e contras de cada modalidade de investimento. E pr você que tá começando agora os seus investimentos ou pr você que já começou a investir, mas ainda tá um pouco perdido, tá um pouco desanimado, eu vou te mostrar com números como que a sua liberdade financeira, a sua independência financeira com imóveis, com fundos imobiliários, por exemplo, pode estar muito mais próxima do que você imagina se você fizer a coisa certa, se você investir com consistência, investir com qualidade. Então, pessoal, vamos lá. Agora vou deixar essa taça aqui para daqui a pouquinho, mas agora eu quero que vocês venham aqui comigo no estúdio pra gente poder conversar um pouquinho melhor, já que aqui eu tenho o meu notebook para passar as informações para vocês. Antes da gente começar, já se inscreve aqui no canal, se você ainda não estiver inscrito. Isso é muito importante pra gente. Me segue lá no Instagram @fontedfortuna, e entra também na minha comunidade gratuita no WhatsApp. link na descrição e no Qcode. E me conta aqui nos comentários qual que é a sua meta de renda passiva para você se aposentar, quanto que você precisaria receber de renda passiva mensal para você se declarar aposentado também? Me diz aqui nos comentários, pessoal. Vamos lá. Então, eu falei para vocês que eu tenho duas rendas vindas de imóveis. uma delas de fundos imobiliários, que é um valor de aproximadamente 11.300 por mês, e a outra é de um apartamento que eu tenho, que está alugado, que me gera R$ 5.500 todos os meses já líquido. Vamos começar falando dos fundos imobiliários. Fundos imobiliários é sem dúvida, a melhor forma de você começar a receber aluguel de imóveis. Por quê? Você pode começar com pouquíssimo dinheiro. Tem fundos imobiliários que você compra uma cota com R$ 10 apenas. Outros você precisa de em torno de R$ 100 para comprar uma cota, mas de uma forma ou de outra é um investimento muito baixo. E quando você investe em fundos imobiliários, você está de fato comprando uma partezinha de um imóvel ou então de uma dívida atrelada a um imóvel. Existem dois tipos de fundos imobiliários. Os fundos de tijolo. Esses aí tem imóveis físicos, então quando você investe, você tá comprando uma partezinha de um imóvel. E os fundos imobiliários de papel, esses aí são formados por dívidas do segmento imobiliário. Então, quando você investe nesse fundo, você tá comprando essas dívidas e você vai receber também mensalmente os dividendos, porque todos os meses os devedores têm que pagar a dívida pro fundo imobiliário, que vai repassar para os cotistas, ou seja, você que investe em fundos imobiliários. No caso dos fundos de tijolo, eles têm imóveis. Todos os meses os locários desses imóveis pagam aluguel para o fundo e o fundo repassa para os cotistas, para os investidores na proporção das suas cotas. Existem diversos tipos de fundos de tijolo. Vamos falar primeiro dos fundos de tijolo. Tem fundos de galpão de logística, como por exemplo o BTLG11. Eu vou dar exemplos aqui, pessoal, mas é só exemplo mesmo, não é recomendação de investimento. Tem fundos de shopping como XPML11, tem fundos de lajes corporativas que são prédios de escritórios como BRCR11. Tem fundos de renda urbana, aqueles que têm diversos imóveis urbanos e aluga para redes de supermercado ou outras lojas, como por exemplo, TRXF11, entre outras categorias. E no caso de fundos de papel, a classificação se dá de acordo com o risco daquelas dívidas que compõem os fundos. Então existem os fundos high grade, que são os mais seguros, devedores, são de melhor qualidade. Exemplo KNCR11. Tem fundos Mirle Risk, são aqueles que tm risco médio, como por exemplo o RCR11. E tem aqueles fundos imobiliários de papel que são chamados de high yild. São os mais arriscados, mas que pagam dividendos maiores, como por exemplo KnHy11. O grande diferencial dos fundos imobiliários, tanto de tijolo como de papel, é que eles pagam dividendos mensais que são isentos de imposto de renda. Então você não paga 1 centavo sequer de imposto de renda nesses recebimentos. E esse é o grande diferencial desse investimento. Tá certo? que o governo está querendo cobrar um imposto de 5% a partir do ano que vem, mandou uma proposta pro Congresso, mas a gente não sabe se essa proposta vai ser aprovada ou não. Então, por enquanto, fundos imobiliários continuam isentos de imposto de renda. E ainda que seja aprovado no Congresso essa taxação de 5%, é uma taxação baixa comparada com os outros investimentos do mercado financeiro, então vai continuar sendo um investimento muito atrativo mesmo que isso aconteça. E além desses recebimentos mensais isentos de imposto de renda, o valor da cota dos fundos imobiliários tende a se valorizar no longo prazo, acompanhando a inflação. Isso para os fundos de tijolo. No caso dos fundos de papel, em geral, o preço da cota valoriza no longo prazo. A cota fica igual. Então você tem que pegar uma parte dos dividendos mensais que você recebe e obrigatoriamente reinvestir, comprar mais cotas para você manter o seu investimento protegido da inflação. No caso dos fundos de tijolo, você não precisa necessariamente fazer esse reinvestimento, mas o ideal é que você sempre reinvista os dividendos que você recebe. Por reinvestindo os dividendos, você vai comprar mais cotas e aí no mês seguinte vai receber mais dividendos e vai comprar mais cotas e vai receber mais dividendos. E esse é o efeito bola de neve dos fundos imobiliários. Você vai recebendo cada vez mais dividendos. Com esses dividendos, você compra cada vez mais cotas e recebe mais dividendos. se isso vai fazendo com que você ganhe muito dinheiro no longo prazo. Se você além disso, todos os meses ainda fizer um aporte, pegar uma partezinha lá do seu salário, do dinheiro que você poupa todos os meses e investir em fundos imobiliários, esse efeito bola de neve vai ser muito, muito mais rápido, como eu vou mostrar para vocês. E eu sei que vocês estão curiosos para saber quanto que eu tenho investido que me geram essa renda mensal de R$ 11.300. Já vou mostrar para vocês, mas antes eu quero mostrar como que foi aqui a minha evolução de recebimento de dividendos de fundos imobiliários. Veja que lá em 2019 eu recebia R$ 180. Aí eu fui reinvestindo os dividendos, fazendo sempre novos aportes todos os meses, reservando uma parte da minha renda e investindo em fundos imobiliários. E esses dividendos então foram crescendo com o passar do tempo. Veja aqui que em 2023 eu já tava recebendo em torno de R$ 4.000. Depois em 2024 já tava recebendo em torno de R$ 7.000. E hoje agora julho, mês de julho desse ano, eu já recebi R$ 10.870. Tenho ainda R$ 487 para receber agora nesses últimos dias que faltam para fechar o mês de julho, que vai totalizar R.358. E eu tenho hoje investido um total de R$ 1.100.000 em fundos imobiliários. Então, esse R$ 1.100.000 investidos me rendem todos os meses R$ 11.300 e R$ 300 aproximadamente. É uma rentabilidade de 1,02% ao mês, já isenta de imposto, o que significa aproximadamente 12,32% ao ano isento de imposto de renda. Ah, Alê, mas então não vale a pena. A renda fixa rende mais do que isso? Na verdade não, ó. Se a gente pegar a atual taxa Selic, que está altíssima, lembrando que a SELIC não fica tão alta por tanto tempo, logo ela vai cair, mas hoje tá em 15%, se a gente descontar o imposto de renda na alíquota mínima de 15%, a gente vai ter uma entabilidade de 12,75%, praticamente igual a essa que eu tenho aqui com fundos imobiliários. Só que aqui nos fundos imobiliários eu ainda vou ter também a valorização das cotas no longo prazo, das cotas dos meus fundos imobiliários de tijolo. Então, além de ganhar esses dividendos aqui, esses 12,32% aproximadamente ao ano, eu ainda tenho a valorização das cotas no longo prazo. Claro que no curto e médio prazo a cota pode desvalorizar, tem muita volatilidade porque é o investimento negociado em bolsa de valores, mas no longo prazo a tendência é de valorização pela inflação. Então sim, no longo prazo, uma boa carteira de fundos imobiliários tende a render mais do que a renda fixa. Lembrando mais uma vez, eu fiz a conta aqui com essa atual taxa SELIC altíssima em 15% ao ano, mas a SELIC normalmente não fica tão alta, ela fica em patamares mais baixos se a gente pegar ali uma visão de longo prazo. Ai, Alê, tá bom, mas só que 1 milhão deais é muita coisa. Eu vou demorar muitos, muitos anos para juntar isso e receber essa renda passiva. Veja só, você precisa começar a investir, porque o tempo vai passar você investindo ou não. Então, melhor que ele passe com você gerando uma renda passiva, fazendo investimentos que lá na frente vão te ajudar na sua aposentadoria, do que você não fazer nada e chegar lá na aposentadoria e ficar dependendo do INSS, que é um sistema de previdência totalmente falido. E o tempo para você chegar lá pode ser menor do que você espera. Pr isso, eu vou te mostrar aqui uma calculadora de fundos imobiliários, uma simulação de fundos imobiliários. Eu já tinha colocado aqui os dados de um fundo imobiliário de exemplo que é o TRXF11. Uma cota dele hoje custa R$99,80. Em geral, ele paga um rendimento de 0,93 por cota. Eu estou imaginando aqui que você começou com investimento de R$ 300, três cotas, que todos os meses você vai investir 300 e o prazo é de 30 anos. Fazendo a conta, você vai ter esse resultado aqui. Você vai ter investido R$ 108.000 durante os 30 anos. É o dinheiro que vai ter saído do seu bolso. Só que você vai ter ganho com dividendos R$ 782.567. Se você sempre reinvestir os dividendos e comprar mais cotas, fazendo aquele efeito bola de neve, no final você vai ter uma renda mensal de mais de R$ 8.000. Então, veja que com o investimento de R$ 300 todos os meses durante 30 anos, você vai te garantir uma renda mensal pro resto da sua vida de mais de R$ 8.000. Ah, Alê, mas daqui 30 anos R$ 8.000 R$ 1.000 não vai comprar nada não. Mas veja, você vai todos os anos reajustando seus aportes. Então esse aporte que você começou de R$ 300, todos os anos você reajusta pela inflação, porque a sua renda também vai subindo pela inflação. Então você vai reajustar o seu aporte e lá na frente você vai ter um recebimento de um determinado valor que equivale ao que R$ 8.200 e R$ 200 compram nos dias de hoje. Então, veja que você pode ter uma belíssima aposentadoria ou pelo menos complementar a sua aposentadoria do NSS se você começar a investir hoje um valor relativamente pequeno todos os meses. Se você aumentar esse aporte mensal, vamos aumentar aqui para R$ 500, por exemplo, e ver o que que acontece. Olha só, você vai ter lá na frente um total de R$ 1.300.000 e vai te gerar mais de 13.000 R$ 1000 de renda mensal. E investir em fundos imobiliários é extremamente simples. Você pode usar qualquer banco ou corretora. A que eu te indico é a IHub Investimentos, um escritório credenciado da XP, uma das maiores corretoras do nosso país. É lá onde está toda a minha carteira de fundos imobiliários. Sou inclusive sócio do escritório. Você vai ter um atendimento também de primeira linha e não paga taxa nenhuma para investir em fundos imobiliários. Para você abrir a sua conta, é só clicar no link da descrição ou escanear o QRcode. E se você quiser se aprofundar mais no mundo dos fundos imobiliários e de todos os outros investimentos, inclusive investimentos fora do país, é só você se matricular no meu curso Liberdade Financeira. O link está na descrição e aqui no Qcode. Lá você pode inclusive tirar suas dúvidas. tem lives mensais comigo, tem suporte tirar dúvidas, enfim, é um curso completíssimo. Mas agora, pessoal, vamos falar sobre imóvel físico, aquele meu apartamento que me gera a renda de R$ 5.500 líquidos todos os meses. Bom, esse meu apartamento que vocês estão vendo as fotos aqui, ele tem um valor de mercado de aproximadamente R$ 1.100.000. Então veja que é exatamente o mesmo valor que eu tenho investido em fundos imobiliários hoje é o valor do meu imóvel físico. Só que os fundos imobiliários me geram todos os meses R$ 11.300 e o meu imóvel físico me gera apenas R$ 5.500 já com os descontos. Por quê? Eu alugo ele pelo valor de R$ 6.800, e R$ 800, o que significa uma rentabilidade de 0,61% ao mês, que é uma boa rentabilidade para um aluguel de imóvel. A média dos aluguéis ficam em 0,5% ao mês. O meu tá bem alugado por 0,61. Só que eu pago R$ 632,40 de taxa pra imobiliária e pago todos os meses R$ 620,38 de imposto de renda lá no Carnê Leão. Então, fazendo esses descontos, me sobram R$ 5.547,22, arredondando R$ 5.500. E nem estou colocando aqui nessa conta gastos que eu tenho com manutenção, coisa que quebra. Só esse ano eu já gastei em R$ 3.500 para comprar uma lava seca nova, que a outra quebrou. Agora vou gastar mais R$ 2.500 para consertar lá um guarda-roupa que precisa ser reformado. Enfim, essas despesas todas que existem e que eu nem tô colocando aqui no cálculo. Vamos comparar aqui rapidamente fundos imobiliários com imóvel físico, vantagens e desvantagens. Eu já mostrei para vocês que fundo imobiliário rende muito mais do que um imóvel físico. Vamos ver os outros pontos, ó. Fundos imobiliários têm seus dividendos mensais isentos de imposto de renda. É um dos motivos pelos quais a rentabilidade é maior do que o imóvel físico. Porque no imóvel físico você tem que pagar um imposto de renda que pode chegar até 27,5%. O imposto é progressivo, depende do valor do aluguel, depende das outras rendas que você tem também. Você vai pagar no Carnel mensal, depois anualmente vai ter um ajuste também na sua declaração, mas você vai pagar e pode chegar a 27,5%. O investimento inicial em fundos imobiliários é muito baixo, como eu expliquei, você pode comprar uma cota com R$ 10, R$ 100. No caso de um imóvel, o investimento é muito alto. Para você comprar um imóvel numa cidade grande, como São Paulo, você vai precisar gastar 400, 500, 1 milhão deais, dependendo do imóvel, ou mais do que isso. A liquidez dos fundos imobiliários é altíssima, porque você vende e compra as cotas na bolsa de valores todos os dias. E no caso do imóvel físico, a liquidez é muito baixa, porque se você quiser vender seu imóvel, você vai ter que anunciar numa imobiliária, receber visita, pode demorar alguns meses, às vezes até anos para você conseguir vender. No caso dos fundos imobiliários, você tem uma grande diversificação, por você pode com pouco dinheiro comprar vários fundos imobiliários diferentes. E cada fundo imobiliário, normalmente, ele já é diversificado, porque ele tem vários imóveis na sua composição, se for um fundo de tijolo, ou tem várias dívidas na sua composição se for um fundo de papel. No caso do imóvel físico, você tem o seu patrimônio muito concentrado num único imóvel que tem um valor muito alto. Se acontecer alguma coisa com aquele imóvel, você pode ficar totalmente sem renda. Imagina que o seu imóvel lá pega fogo até reconstruir, até arrumar tudo. Você pode ficar um ano lá, mais de um ano sem poder alugar e consequentemente sem receber nada. No caso dos fundos imobiliários, você não tem praticamente nenhum custo de transação. Você compra sua cota ali, não paga corretagem. Pelo menos na maior parte das corretoras ou bancos hoje em dia, você não paga corretagem. Você só vai pagar uma taxinha de administração pro gestor do fundo que costuma ser bem baixa. No caso do imóvel físico, os custos de transação são altíssimos. Quando você compra, você vai pagar uma taxa lá pro corretor de em torno de 6%. Quando você aluga esse móvel, você vai pagar uma taxa imobiliária, como eu pago, que pode variar 6, 8, 10% ao mês. O primeiro aluguel também fica pra imobiliária, então é muita taxa, muito dinheiro envolvido. Além de taxas de cartório, quando você compra o imóvel ou vende, imposto ITBI que vai pra prefeitura, que costuma ser 3% do valor do imóvel. Então é muita, muita taxa. Nos fundos imobiliários você também não tem nenhuma preocupação com inquilino ou reformas. Se você aluga um imóvel físico seu, você às vezes pode ter problema com inquilino, pode ter custos de reforma, manutenções, essas coisas todas. Agora, é claro que tem algumas vantagens do imóvel físico que você não tem no fundo imobiliário. Então, no fundo imobiliário, você tem uma grande volatilidade no valor das cotas. Elas podem perder muito valor se tiver uma crise, por exemplo. Depois elas se recuperam, mas tem volatilidade. No imóvel físico você não tem tanta volatilidade. Normalmente o preço do imóvel fica estável, vai subindo ali aos poucos, acompanhando a inflação. E nos fundos imobiliários, quando você vende a sua cota com lucro, você paga um imposto de renda de 20% sobre o lucro. E no imóvel físico esse imposto é de 15%, então é um pouquinho menor. E aí você me pergunta: “Mas então, Alê, se é tão mais vantajoso investir em fundos imobiliários, como você mostrou? Por que que você não vende o seu imóvel físico e investe esse dinheiro em fundos imobiliários?” E eu não faço isso por conta da diversificação. Apesar de a rentabilidade de imóvel físico ser menor do que de fundos imobiliários, praticamente metade, como eu mostrei aqui para vocês. Mas você ter um imóvel físico te dá muita segurança, por quê? É tijolo, é seu, é registrado lá no registro de imóveis, ninguém te tira aquele bem lá de jeito nenhum. E no caso de investimentos em mercado financeiro, você sempre tem algum risco um pouco maior, porque o seu dinheiro está no mercado financeiro. Claro que tem uma segurança muito grande nos fundos imobiliários, porque existem imóveis ali ou dívidas atrelados ao imóvel, mas a partir de um certo momento da sua vida, quando você já junta mais patrimônio, é sempre recomendável você não deixar tudo apenas em mercado financeiro e ter também algumas coisas físicas, né? Você já viu alguém muito rico, algum milionário, multimilionário, bilionário, não ter imóveis físicos? Todos têm imóveis físicos. Tem imóvel físico nos seus próprios países, às vezes compra imóveis até em outros países para diversificar. Então o imóvel físico te dá uma segurança adicional. Então é por essa diversificação que eu não vendo e coloco tudo em fundos imobiliários. Mas não há dúvida de que para quem tá começando, fundos imobiliários são muito mais acessíveis, muito mais baratos, muito mais simples, sem dor de cabeça, e a rentabilidade é maior do que a dos imóveis físicos. Agora conta aqui para mim o que que você achou desse vídeo. Você já investe em fundos imobiliários ou não? E para finalizar com chave de ouro, eu vou deixar aqui no card um vídeo mostrando toda a minha carteira de fundos imobiliáries, porque eu sei que tem muita gente tá curiosa para saber em quais fundos eu invisto. Então está aqui no card pr você assistir na sequência. Um grande abraço e até a próxima.