FIIs BASE 10: TUDO QUE VOCÊ PRECISA SABER Antes de Investir!

Bom, pessoal, provavelmente você já pensou em investir em fundos imobiliários base 10, mas não sabe por onde começar. E se eu ouvi falar que entender como funciona os fundos imobiliários base 10 pode ser o ponto de virada para começar com segurança e inteligência no mundo dos fi no vídeo de hoje eu vou te mostrar tudo que você precisa saber antes de investir para não cair em armadilhas e tomar as melhores decisões para seus investimentos. Primeiramente, é importante entender o que significa fundos imobiliários base 10. Então, basicamente, fundos imobiliários base 10 são aqueles ativos, aqueles fundos imobiliários que t um preço que gira em torno de R$ 10 cada cota. Então, tem um preço muito mais acessível. Mais um ponto é se prestar atenção. O fato de um fundo imobiliário ser base 10 não quer dizer que você vai sair investindo neles sem antes analisar as qualidades dos ativos, a gestão, os dividendos e o setor em que cada fundo atualmente atua. Muita gente acha que todo fundo imobiliário base 10 é bom só porque paga dividendos mensais, mas isso é um erro. Um fundo ele pode estar distribuindo bons rendimentos durante esse mês, mas no próximo mês ter um rendimento ruim. Por isso, além de explicar alguns cuidados que você deve tomar ao investir em fundos imobiliários base 10, eu vou mostrar aqui alguns casos reais de alguns fundos imobiliários que, ao invés de trazer lucro para os seus investidores no decorrer do tempo, infelizmente trouxeram prejuízo. O primeiro ponto a se analisar ao investir em fundos imobiliários é correspondente aos setores dos FIS. Então, se você só investir em fundos imobiliários de papel ou tijolo de apenas um segmento, você estará correndo um risco desnecessário. Mas como assim? Suponha que você começou a investir em fundos imobiliários, mas você decidiu investir em apenas um fundo, naquele mais famosinho, naquele que tem o maior número de cotistas, como o MXRF11. Isso seria um erro, porque você estaria concentrando os seus investimentos em apenas um fundo imobiliário. E aquele fundo imobiliário, apesar dele ter qualidade, ninguém sabe como ele vai se desempenhar daqui um ano, daqui 2 anos. Então, nunca concentre os seus investimentos. Outra coisa também, talvez você decidiu diversificar os seus investimentos, mas decidiu investir apenas em fundos imobiliários de papel. Talvez você colocou lá o MXRF11, o BTCI1, o KNSC11, o Mcre, entre outros fundos imobiliários de papel. Também é uma concentração, não é concentração em apenas um fundo imobiliário, mas é uma concentração em um segmento dos fundos imobiliários, que seria, no caso, os fundos imobiliários de papel. é novamente um outro risco que você está correndo de maneira totalmente desnecessária. O que seria o ideal é você diversificar os seus investimentos tanto por fundos imobiliários como também por segmento dos fundos imobiliários. Suponha que você decidiu investir em 10 fundos imobiliários base 10. Você pode colocar lá dois fundos imobiliários de papel, dois fundos imobiliários de multiestratégia, dois fundos imobiliários de tijolo do segmento de shopping, dois fundos imobiliários de tijolo do segmento de logística ou dois fundos imobiliários de tijolo do segmento de renda urbana. Então, dessa maneira, você está diversificando seus investimentos e minimizando ao máximo os riscos das suas operações. Outro ponto a se prestar muita atenção, pessoal, ao escolher fundos imobiliários base 10 para se investir é correspondente à rentabilidade versus o risco daquele fundo imobiliário. Tenha bem em mente que o dividendo alto nem sempre significa um investimento seguro. Muito pelo contrário, às vezes fundos imobiliários que pagam altos rendimentos têm um risco muito maior nas suas operações. Querem ver um exemplo disso? Observe esse fundo imobiliário base 10, o LE11, o Liv Capital. Atualmente ele é um fundo imobiliário que está custando aqui R$ 8,91. E se o dividen y que a sua rentabilidade acumulada dos últimos 12 meses está superior a 17%. Então isso mostra que o fundo está pagando aí altos rendimentos para os seus cotistas. Para vocês terem uma noção, durante esses últimos meses, ele vem pagando aqui, ó, na faixa de 12 centavos por cada cota, chegou a pagar 14 centavos por cada cota, um fundo que atualmente custa menos de R$ 9. Porém, observem aqui no relatório de inicial as taxas das operações desse fundo. Ele é um fundo imobiliário de papel que investe ali em Cris. E observe só, ele tem aqui dois indexadores, areais três, porém tem dois principais, que é o índice PCA, que tem uma taxa média de 12%, muito elevada. E ele também usa aqui o índice CDI com uma taxa média de 10%. Imagina aí o risco dessas operações. São taxas muito elevadas, risco muito maior do fundo sofrer algum tipo de cabal. Então, se um dia isso realmente acontecer, o impacto financeiro e também o impacto na cotação será muito grande. Então, muitas vezes não vale a pena você correr todo esse risco somente por causa de rendimentos. Outro ponto, pessoal, se analisar ao investir em fundos imobiliários base 10 é correspondente à liquidez e gestão. Saber se o fundo ele tem uma boa gestora e volume de negociação é fundamental. Muitas vezes você investe em um fundo imobiliário, mas ele não tem uma boa liquidez. Talvez futuramente você queira vender e não consiga vender aquele ativo justamente por não ter pessoas interessadas em poder comprar. Então isso pode ocasionar que você fique preso em um determinado funiliário que você não gostaria justamente pelo fato de você não conseguir vender por um preço interessante. Então é um ponto a se prestar atenção. Outra questão que, como eu mencionei aqui, é correspondente à gestão do fundo imobiliário que você investe. Devemos lembrar, pessoal, que é sempre importante escureir fundos imobiliários que tenham boa gestura. Por qual motivo? Porque a partir do momento que você investe, você está deixando seu dinheiro na mão do gestor. Você está dando carta branca para o gestor decidir onde vai investir aquele dinheiro dos cotistas. Então, se a gestão fizer um mau investimento, o maior prejudicado será justamente os cotistes daquele fundo imobiliário. Então, procure saber o histórico daquela gestora, quais fundos imobiliários atualmente ela está gerindo, se aqueles fundos são considerados pela maioria dos cotistas como um fundo bom. também procurar saber o que analistas, pessoas mais experientes nesse mercado de fundos imobiliários pensam sobre aquela gestora. Então é outro ponto a se levar em consideração para que você no futuro não tenha prejuízo os seus investimentos. E por último, pessoal, outro ponto a se prestar atenção ao investir em fundos imobiliários base 10 é sempre procurar evitar fundos muito alavancados, especialmente no caso fundos imobiliários de tijolo. Porém, devemos lembrar que fundos imobiliários de papel também podem se alavancar devido à aquelas operações de compromissada rebeça. O fundo imobiliário CPTS11 é um bom exemplo de um fundo imbobriário que se alavancou bastante durante o ano passado e que foi muito prejudicado. Devemos lembrar que os rendimentos do fundo naquele período caíram e também a sua cotação. Já no caso dos fundos imobiliários de tijolo, geralmente aqueles fundos imobiliários que emitem um CRI para poder comprar novos ativos e muitas vezes acaba tendo dificuldades de poder honrar os seus compromissos ou o valor que ele paga mensalmente de juros daqueles Cris é um valor muito elevado que compromete os rendimentos que ele paga para os seus cotistas. E temos aqui o fundo imobiliário que nos mostra exatamente esse perigo. Estou falando aqui do vino 11. Observe aqui que atualmente o fundo ele está custando apenas R$ 5,19. Ele está custando praticamente a metade do que seria o seu preço justo. Observem aqui, deixa eu colocar na sua cotação padrão para calcular apenas o preço do ativo. Observem como esse fundo se desvalorizou durante esses últimos anos. saiu aqui no ano de 2021 na faixa dos R$ 12 e agora está aqui na faixa dos R$ 5, como eu mencionei. E observe também correspondente aos rendimentos que o fundo ele pagou durante esse período. Deixa eu colocar aqui nos últimos 5 anos. Observem como seus rendimentos caíram no decorrer do tempo, justamente devido à sua alavancagem muito elevada. Então, se o fundo ele diminuiu sua cotação e caiu seus rendimentos, porque tem um motivo para que isso ocorresse. Se estivesse tudo bem com o fundo, isso não iria acontecer. E por qual motivo que isso acontece com vindo 11? Como eu mencionei, devido a sua alta alavancagem. Se pegarmos aqui, ó, o seu último relatório gerencial, deixa eu compartilhar aqui com vocês como é que o fundo ele é extremamente alavancado nos tempos atuais. Então, podemos notar aqui, ó, que ele tem uma dívida atual para poder pagar no valor de R5 milhões deais, quase R 466 milhões deais. E se voltarmos um pouquinho aqui, podemos notar que o fundo ele tem em patrimônio 1.2 bilhão deais. Então sua alavancagem está aí girando em torno de aproximadamente uns 40%. Se descemos um pouquinho aqui também podemos notar as amortizações que ele tem que realizar no decorrer dos próximos anos, que está aqui na cor azul, é considerado como seu principal. Lembrando que as amortizações, o fundo ele tem que tirar o dinheiro do seu caixa para poder pagar. Então observe aqui, ó, que durante esse ano ele ainda tem um pouco mais de 12 milhões. Durante 2026 28 milhões. 2027 31 milhões. Vai chegar aquilo no seu máximo durante o ano de 2000, 2034 e 2035, que ele vai ter que desembolsar praticamente R milhões deais. E se voltarmos aqui, podemos notar que o fundo ele só tem caixa disponível R 44 milhões deais. Então ele não tem dinheiro suficiente para poder honrar seus compromissos dos próximos anos. E o que é que o fundo ele está fazendo para conseguir assim ter dinheiro e pagar essas dívidas? Ele tá vendendo imóveis. Ele vai ter que continuar vendendo esses imóveis justamente para poder gerar caixa e honrar seus compromissos. Então isso é muito ruim para o FUN Imobiliar de um modo geral. Observe aqui, ó, no seu resultado financeiro, como o valor que o fundo tem que pagar mensalmente de dívidas de CRIs é muito elevado. Durante esse último mês de junho de 2025, o fundo ele teve aqui uma receita total de 7.7 7 milhões deais somente de despesas financeiras que é referente aos juros que ele paga dos seus CRI, ele teve que pagar 3.3 milhões deais. Então, naquela receita total que ele gerou de R.7 milhões deais, tirando apenas a sua despesa financeira, ele ficaria com aproximadamente R 4.3 bilhões deais. Aí tem ainda o desconto das taxas de administração, taxa de gestão. No final, o fundo ele ficou com apenas R.9 9 milhões deais da receita total que ele gerou aqui de R.7 milhões deais. Então isso é o que acontece aí com fundos imobiliários muito alavancados. Eles têm que pagar um valor muito elevado de juros devido esses compromissos que ele assumiu. Então pessoal, compartilhei com vocês alguns cuidados que você investidor, especialmente você investidor iniciante tem que tomar ao decidir investir em fundos imobiliários base 10. É muito bom você ter ativos base 10, como eu mencionei, tem um preço muito mais acessível. Com apenas R$ 10 ou até menos de R$ 10, você consegue comprar cotas de um fundo imobiliário e começar a investir aos pouquinhos o seu dinheiro. Porém, isso não quer dizer que você vai sair investindo de qualquer maneira, sem antes analisar de maneira profunda cada fundo imobiliário. Então, tome cuidado, siga essas orientações que eu te passei, que com certeza se você colocar em prática evitará muita dor de cabeça no futuro. Beleza? Deixa aí seu like se você gostou desse vídeo. Muito obrigado pela sua atenção e até a próxima.