Fundos Imobiliarios: IRDM11, consolidação e valorização no futuro dos Fundos Imobiliários

Opa, fala pessoal, tudo bem? Muito tem se falado esses dias sobre o futuro dos fundos imobiliários ainda num ponto sobre consolidação do mercado, né? Saiu uma notícia aqui falando sobre o IRDM11, que é um fundo imobiliário muito grande, sendo incorporado por outro fundo imobiliário. E o detalhe, pessoal, é que sim, isso gerou bastante polêmica. Vou falar sobre isso até para os cotistas do fundo aqui, mas eu acho que o grande ponto aqui é a gente até usar essas notícias, o que tá acontecendo no mercado como uma lição importante para os nossos investimentos hoje e também para o futuro, né? Eu acho que o ponto aqui é mais relevante que a gente pode ver sobre o mercado de fundos imobiliários e até sobre o futuro dele é essa ideia da consolidação. O que é isso? é o mercado crescendo, mas de repente ficando um pouco mais concentrado. Veja essa notícia que eu vou compartilhar aqui na tela, foca exatamente nisso. Quem não cresce desaparece a consolidação do mercado. O que é isso? Veja, grandes gestoras encabeçadas aqui pela pátria também, Rio Bravo, Fator Rbr, estão justamente fazendo essa consolidação, ou seja, buscando fazer algumas compras, fusões com outros fundos imobiliários. E por que eu acho isso muito positivo, já compartilho aqui essa outra notícia pra gente ver. Olha, fiz o que falta para o estrangeiro investir no Brasil. E um dos pontos principais aqui dessa matéria foca exatamente nisso aqui, ó. A consolidação via entre casas, incorporações de fundos imobiliários. Qual é o ponto aqui, pessoal? Por que que eu acho que esse isso pode ser o maior fator de valorização pro longo prazo, pro futuro dos fundos imobiliários aqui no Brasil? justamente essa consolidação vai abrir esse mercado para o investidor estrangeiro e isso é muito dinheiro entrando aqui para o nosso mercado de fiz. A gente sabe que o mercado de ações da bolsa de valores do Brasil, quase metade do dinheiro que circula é dinheiro de investidor gringo. E nos no mercado de fundos imobiliários, isso aí é quase irrisório, é muito baixo. E alguns dos motivos é o que eu coloquei aqui na matéria, né? essa falta de consolidação. Então, se vier o dinheiro gringo daqui algum tempo, né, o futuro dos FIS, isso pode trazer uma grande valorização. Quer ver só os detalhes? Se a gente colocar aqui na tela para pra gente conversar, ó, nos Estados Unidos há aproximadamente 200s. No Brasil existem 425 fundos imobiliários, sendo que apenas cinco desses acumulam mais do que R 5 bilhões deais de valor patrimonial, né? Então isso aqui a gente tá falando praticamente um bi de dólar, né? Então é é muito pequeno. Os fundos imobiliários brasileiros eles acabam sendo pequenos e o investidor estrangeiro, seja por um ETF ou investidor institucional, não olha para esse mercado tão pequeno, né? Mas se tiver uma consolidação, isso pode ser bem importante. E esse é o principal ponto que me deixa extremamente otimista para o futuro dos fundos imobiliários, além dessa solidez, dessa classe de ativos que é a melhor quando a gente pensa em geração de renda, né? Então, acho que já está bem estabelecido aqui para os investidores brasileiros esses benefícios dos fundos imobiliários. Agora falando especificamente sobre o caso do IRDM11, né, que eu acho que ele acaba nem entrando muito nessa parte dessa consolidação positiva, né? Acho que até um pouco um cenário meio negativo, né? Mas que nos traz grandes lições como investidores, né? E eu cito aqui e antes até de explicar um pouco sobre o que aconteceu, o que o cotista pode fazer ou não, né? que tem coisas importantes que o cotista agora tem que decidir, mas como lição geral para todos os investidores, vejo três grandes aprendizados aqui, OK? O primeiro deles, eu acho que é o mais relevante. A gente precisa entender que existem FIS mais seguros e FIS mais arriscados. Todo investidor de fundos imobiliários precisa entender isso, mesmo quando a gente olha só para os fundos de papéis. No caso, IRDM11, nesse exemplo, é um fundo de papel. Então assim, os F são muito muito diferentes, né? Não dá para você comprar um fundo imobiliário que é um pouco mais arriscado pensando que ele é super seguro, né? É errado comprar um fundo imobiliário um pouco mais arriscado dentro do mercado a gente fala que um fundo que tem um pouco mais de risco, ele se chama high yield, ou seja, o dividendo muito alto, que poderia ser também um high risk, né? um risco grande, um risco alto. É errado comprar um highild ou então um middle risk, um risco médio? Não é errado de jeito nenhum, desde que você entenda que a composição dele tem um pouco mais de risco. O errado é o quê? Você comprar um middle risk achando que ele é um high grade, ou seja, um fundo mais seguro, tá? Eu acho que isso é um erro que a gente pode aprender, OK? E daqui a pouco eu vou até compartilhar aqui na tela quais são alguns fundos mais seguros, mais high grade, quais são um pouco mais arriscados. Mas só passando rápido aqui por uma segunda grande lição, é justamente essa ideia da diversificação, né? Como eu falei, pô, você vai comprar um fundo mais arriscado, eh, você precisa comprar a menor parte do seu patrimônio, né? Se você tiver uma carteira de 10, 15, 20 fundos imobiliários, não tem problema nenhum você comprar um middle risk, por exemplo, desde que seja uma fatia compatível com aquilo que você deseja, né? Eu acho que o IRDM11, por exemplo, ele evocou muitas emoções aqui na internet. Até uma coisa que me incomoda um pouco, né? Porque se a gente for pensar assim, nem os defensores do IRDM11 tem 100% do seu dinheiro investido neles. E assim como os mais emocionados, os mais eh haters, né, tem muita gente emocionada aqui. Eu vejo os comentários aqui na internet. O pessoal de um lado defende que o RDM é ótimo. Por outro lado, tem muita gente emocionada falando que a gestão é uma porcaria, que esse fundo não presta. É até um um adendo aqui, né? uma outra lição. Não seja tão emocionado assim com seus investimentos. O que importa mesmo é o seu dinheiro, seu dinheiro crescer ou seu dinheiro ficar preservado. O o dinheiro ele não tem emoção, tá? Tire um pouco a emoção das suas decisões de investimento. E o terceiro ponto aqui, terceira grande lição também, bem rapidamente é que sim, você pode vender os seus fundos imobiliários eventualmente, né? você, a gente fala muito de longo prazo, mas você não precisa carregar um fundo imobiliário para sempre. Por exemplo, se você não está de acordo com o que a gestão está fazendo, é melhor você vender, né, esse fundo imobiliário. Um ponto importante, você também pode vender em momentos que você acha que você já está com um lucro considerável naquele fundo ou que você acha que tem algum outro fundo melhor, né? Eu falo isso porque há muito tempo atrás eu tive o IRDM11 na minha carteira, hoje eu não tenho mais. Na época eu acabei vendendo ele com um lucro muito grande, né? E depois eu comprei outro fundo imobiliário. Enfim, foi o momento de comprar justamente para aproveitar essa oscilação no preço, né? Então assim, hoje eu não tenho esse fundo na minha carteira, eh, mas a gente vai até falar um pouquinho do histórico dele, mas o ponto é, se você não está confortável, sim, você deve vender. Agora, se está dentro da sua diversificação, é uma parte do seu capital ali, do seu patrimônio que você não se importa de, entre aspas, arriscar nesse fundo que hoje ele tem uma característica um pouco mais middle risk para haild, né, não tem problema, né? Eu acho que na verdade agora o IRDM tá até mudando, né, completamente. Tá praticamente começando do zero, né? Então tem um pouco de histórico, mas praticamente é um fundo novo. Aliás, até é um ponto interessante, né? Ele vai virar o IRIIN 11, que é um fundo multiestratégia. Fundos multiestratégias também eu acho que é um belo de um futuro para os fundos imobiliários, né? né? Ele não é tão rígido no seu regulamento. Dá para investir tanto em fundo imobiliário quanto em desenvolvimento, fundo de tijolo, fundo de papel, enfim, tem bastante recurso, pode ser também um futuro para os fundos imobiliários. Agora, pessoal, a gente vai entrar aqui no site do investidor 10 para ver um pouco dos detalhes do IRDM11, né? A gente vê essa queda aqui substancial nesses dias, justamente por causa dessa notícia, né? né? Mas se a gente olha um histórico de muitos anos, veja que a queda, mesmo com bons dividendos aí foi grande, né? Então, realmente era alguma coisa que a gestão precisava agir, né? E antes da gente entrar em mais detalhes, como eu te prometi, né? Quais são os fundos que são mais highild ou high grade, né? Haild, então você já entendeu que é aquele fundo um pouco mais arriscado. High grade é o fundo um pouco mais seguro. Eu entrei aqui nessa matéria da Touro, do site, do blog da Touro Investimentos, que é justamente a corretora que eu uso para as minhas aplicações. E eles dão aqui algumas ideias, né? Então, por exemplo, um quais são os fundos high yeld, ou seja, que são pouco mais arriscados, Knhy, VSHL, eh, o RPR, HCTR, DEVA, fundos aqui até entre aspas famosos no mercado porque acabaram dando errado, né? E ele dá aqui algumas ideias de quais seriam alguns fundos um pouco mais high grade, né, que provavelmente não vão dar esse tipo de problema de calote, como RBR, KNCR11, enfim. Eu deixo aqui também um convite para você acessar um link que está aqui na descrição, que é um link de parceria que eu tenho com a Touro Investimentos, tá? Porque ela é a corretora que eu uso e a corretora que eu recomendo também, porque ela é boa tanto pro investidor que tem menos dinheiro quanto aquele que tem mais patrimônio também, porque ela é completamente taxa zero pros investimentos aqui no Brasil. Então isso é muito bom. Para aquelas pessoas que também não tm um grande patrimônio, é interessante porque eles têm ali carteiras recomendadas, tem um suporte muito bom, né? Inclusive com essas ideias de investimentos. Agora, para quem tem bastante recurso, pelo menos mais que R$ 100.000, R$ 1.000. Se você abrir uma conta por esse link, que tá aqui na descrição, ativar sua conta, ou seja, começar a investir pelo ator investimentos, você recebe uma assessoria, né, exclusiva, bem mais preparada, justamente para ter esse contato, né? E aí vale um ponto importante, justamente as pessoas que tm um patrimônio maior, mais que R$ 100.000 ou sei lá, R 1 milhão deais, é que a tor investimento faz parte do grupo Santander, tá? É uma coisa que eu não falo muito aqui no canal, mas eu acho que isso é importante, porque às vezes a gente sabe que quem tem um patrimônio maior pensa muito mais em segurança. E o grupo Santander é o maior grupo financeiro da zona do euro, né? Então assim, se você investe em algumas instituições famosas aqui no Brasil, corretoras, né, que são sim muito sólidas, o Banco Santander provavelmente é mais, tá? Então não deixe de olhar também a Touro Investimentos para as suas aplicações, OK? E aí, pessoal, aqui na tela sobre o IRDM11 de novo. Por que que eu acho isso aqui muito relevante que está acontecendo? Porque nós estamos falando de 276.000 cotistas que estão sendo impactados, né? O valor patrimonial do fundo R$ 82, mas nesse momento a cotação está R$ 61. E outro ponto, o valor patrimonial. É um fundo de 3 bilhões de valor patrimonial. Então é muito grande, tá? É um fundo muito relevante. Eu até pedi aqui pro chat GPT me ajudar com esse resumo para falar para vocês. Então, a a gestora se chama Iridium e realmente o IRDM11 será extinto e tudo vai ser transferido para o IRIIN 11. E o que acontece com quem é cotista do IRDM11? Vai receber cotas do IRIIN, OK? e um valor em dinheiro referente à amortização, ou seja, o IRDM11 vai acabar mesmo. É como se você tivesse vendendo todas as suas cotas de IRDM11, né? Então o IRIIN agora um fundo multiestratégia. Quais são os pontos e até o que gerou polêmica? Primeiro, o IRDM11 está querendo captar um recurso 120 milhões para comprar um imóvel triple A. E por que isso gerou polêmica, tá? Porque todo mundo pensa o seguinte: “Olha, se é se é para fazer ali uma fusão entre o IRIIN e o IRDM11, por que que estão colocando esse móvel aqui no meio dessa jogada?” Lembrando que isso tem que ser aprovado por assembleia, tá? Então, se você é cotista do IRDM11, você pode votar se você concorda com isso ou não. Agora, outro ponto, né? Ponto polêmico que tem a sua parte positiva e negativa, a marcação mercado. Veja os ativos, todos os ativos do IRDM11 vão ser migrados para o IRIIN pelo preço de mercado, não pelo custo histórico. Então, por que que isso é importante? Facilita a venda de ativos com prejuízos sem pacto contábil. Isso para o fundo, porque assim, se você pegar um pouco da história do IRDM11, ele tem dentro da sua composição muitas cotas de outros fundos imobiliáries que deram muito problema, que foi o HCTR, foi o Deva, eh, VSHL, enfim, são fundos que tiveram calotes, fundos de papéis. Então, o IRDM tem esses fundos que ele não tem muito o que fazer, né? Ele tem um prejuízo ali que a gente não nem imagina que isso aí vai valorizar. Tá? Então aquele fundo que valia R$ 100 lá atrás, hoje não vale mais. Então a gestão precisava fazer alguma coisa. Então eles decidiram ir por esse caminho, né? Fazer essa fusão ali, acabar com IRDM11 virar IRIM. Por um lado é positivo porque aí eles colocam fim nessa história, nesse problema e meio que começam do zero. A parte negativa é que isso aqui, ó, gera impacto fiscal para o cotista com perda de histórico do valor de compra. Que que isso quer dizer? Quer dizer que se você comprou o IRDM11 a R$ 100, meio que agora você vai receber essas cotas aqui no valor de hipoteticamente R$ 80. E esse prejuízo que você poderia abater no futuro, você não vai ter, né? Então, se você comprou IRDM a R$ 100, você vendeu, vendesse hipoteticamente hoje por R$ 80 a mercado, você teria um prejuízo de R$ 20 por cota que você poderia abater lucros futuros com outros fundos imobiliários, né? Então isso aqui não vai ser mais possível. O fundo, o IRDM11 resolve o seu problema por um lado e o cotista não vai ter mais esse prejuízo a compensar. Então fica sendo algo negativo nesse momento aí de curto prazo para o cotista, ok? E também, ó, um detalhe importante é esse. Se o cotista não informar corretamente o seu custo de aquisição a administradora, o BTG, por forma de e-mail ou no site, pode pagar imposto sobre o lucro fictício. Então o cotista ele recebe uma parte ali do dinheiro em cotas do IRIM, mais um valor em dinheiro, né? se ele não informar corretamente a administradora, esse valor em dinheiro eh também vai vir menos, né? Então assim, gerou um problema aqui, uma dor de cabeça para o cotista. E por fim, um outro ponto polêmico que foi bem interessante também é que o IRIIN cobra uma taxa de performance, mas foi removida depois de uma pressão dos cotistas. Olha que interessante. Então o IRIN teria uma taxa de performance, ou seja, se o resultado do fundo fosse melhor do que o comparativo, né, o benchmark, a gestão ganharia um percentualzinho, né? Não que uma taxa de performance seja ruim, mas no caso eh não tinha sido acordada pelo cotista do IRDM11, então isso gerou muita polêmica, só que a gestão aqui foi e retirou, né? Então, caiu essa taxa, ponto positivo para o mercado, para os cotistas. Mercado de fundo imobiliário, nesse ponto transparente, né? A própria gestão se comunicando com os cotistas e os cotistas colocando o seu desejo, né, para funcionar. Embora agora ainda isso tenha que ir para assembleia, né? Então, cotistas do IRDM11, vocês precisam decidir se vocês concordam com a gestão ou não. Inclusive, se você não quiser nem votar, se quiser simplesmente vender suas cotas, você pode também, mas votar é sempre importante, porque isso fortalece o mercado de fiz. Como eu falei, é um fundo muito grande, com um grande número de cotistas, então vale a gente ficar de olho, sim. Mas lembrando sempre aquelas três grandes lições. Você precisa diversificar seus investimentos, saber que de vez em quando você pode vender suas cotas se você assim desejar e obviamente saber que existem fundos imobiliários mais seguros e aqueles mais arriscados. Nunca se esqueça disso. Compre sempre aquilo que você sabe que está comprando, OK? Porque um fundo mais arriscado pode eventualmente no futuro trazer um pouco de problemas. Então assista também esses outros vídeos que a gente deixou aqui separado para você. Meu nome é Ricardo Natal. Um abraço e até mais.