#GARE11 – 7ª EMISSÃO – REPOSIÇÃO RÁPIDA DO PORTFÓLIO VENDIDO

[Música] Fala aí, pessoal. Beleza? Como é que vocês estão? Domingão, dia 27, 16:35, acabei de chegar de viagem e eu já vou soltar esse vídeo hoje mesmo, porque para quem é cotista do Gari 11, uma coisa você não pode reclamar, a gestão ela trabalha. Se você concorda ou não com os movimentos, isso são outros 500. Agora, você não pode reclamar de uma gestão que não se movimenta. E aí, como vocês viram aí na quem acompanha o mercado viu que eles soltaram o fato relevante da sétima sétima emissão, né? a gente já vai falar sobre é sétima emissão. E isso para quem é inscrito aqui no canal e acompanha os meus vídeos, não era surpresa nenhuma, até porque eu tinha comentado com vocês que o fundo ele iria repor esses ativos e não fazia o menor sentido a reposição. Inclusive, eles comentaram isso no último relatório, embora eu já tenha tinha falado isso antes, que eu não duvidava que viria uma emissão para para suplementar esse para para repor esse suplementar para repor esses ativos que foram que saíram que vão sair nessa venda e que eu não que eu achava que viria seria emissão. Eles comentaram isso no último relatório, até porque não faria muito sentido o fundo que vai receber a pela venda o valor parcelado, ou seja, ele não vai ter dinheiro para repor, ele não vai receber tudo de uma vez. Então ele não tem dinheiro para repor esse portfólio de uma vez, por mais que ele está que ele tá vendendo com lucro, inclusive esse lucro vai ser distribuído aí ao longo do tempo, ele não teria dinheiro. Então a única maneira, se não fosse vir emissão seria se alavancar. E pelo pelo que eu tenho visto e até pela própria live que eu fiz com o Pedro, o Gar ele tá com uma um foco muito grande em redução de alavancagem, então não faria muito sentido eles para repor o portfólio fazer uma nova alavancagem. Então eles fiz vieram com a sétima emissão. Tem, vamos lá, vamos ver a emissão porque tem bastante coisa pra gente falar. Então, o fato relevante aí saiu no na sexta-feira, dia 25, fato a fato relevante da sétima emissão. São mais 44 milhões de cotas, ou seja, porque o fundo é base 10, né? Então tem muita cota. Então o montante inicial 400 milhões, como vocês lembram, né, pessoal, a venda foi de aproximadamente 435 a 480. Eu tô até com o relatório aqui, a venda aqui, ó. Eh, o o total da transação vai ser entre 465 e 485. Então, a gente ainda não sabe porque a a negociação ainda não foi concretizada. Lembrando, né, pessoal, qual que é aquela estrutura? O vai ser criado um fundo master da XP. E esse fundo master é dividido em duas cotas. A cota senior, que é o XP feeder, que fez, que eu não sei se já acabou ou está emissão, é, ou já acabou para ter todas as cotasor e 85, 86 milhões de cota subordinada do próprio Gari 11, comprando o XP, o o fundo master. Então, e, eu já vi algumas pessoas falando que o Gary tá comprando é cota do XP feeder. Não, pessoal, o existe o XP Master. Se você não entendeu essa transação, assista os outros vídeos do GAR que você vai entender, vai ficar bem tranquilo. Eu lei o último relatório. Então, o montante de 400 milhões, custo unitário aí de R$ 9, ou seja, no valor patrimonial, deixa eu até pegar aqui para mostrar para vocês. O valor patrimonial do Gari hoje ele tá em R$ 9. Tá aqui, ó. Pegar aqui básico. Não, cadê aqui? Ã, cadê? Aqui, ó. Valor patrimonial por cota, R$ 9. Então, ele tá emitindo no patrimonial, eh, sem considerar o custo de distribuição, que vai ser de 0,11%. Nada mais justo do que essa essa emissão, até porque essa emissão ela pode ser usada, as cotas podem ser usadas como forma de pagamento desse portfólio, então não faria muito sentido ter uma taxa alta, né? Então o custo aí vai ser de 9,01. E se a gente for pegar, pessoal, o fundo tá negociando aí R8,99. Vamos ver como é que vai ser o mercado aí na próxima semana, porque divulgou na sexta-feira. Vamos ver como é que vai ser agora nessa semana, até para ver se vai fazer muito sentido você cotista participar dessa emissão ou não. Até porque o fundo colocou alguns cenários aqui, a gente já vai falar sobre eles. Então é de 9,1. Não terá investimento mínimo pro investidor. Legal, parabéns, guarda. Até que enfim, né? A gente tá vendo eh tem muita muitas eh gestoras que mudam o o fundo paraa base 10 para democratizar. Aí na hora da emissão exige participação mínima de 100 cotas ou de 10 cotas. Não faz o menor sentido. Se quer democratizar, não coloca investimento mínimo. Então isso aqui é é um ponto positivo aí para pra gente ressaltar. E aqui outro ponto que me chamou atenção, existe a possibilidade dessa emissão ir até Rhão1 milhões deais, ou seja, um acréscimo de R5 milhões. E aqui, pessoal, porque eles colocaram dois cenários. Então, a emissão inicial é para 400 milhões, sendo que esse valor ele pode ser acrescido em 275% chegando a 1.1. Embora vocês vão ver que eles não consideram pro cenário que é o cenário dois com a maior com maior volume de captação, eles não consideram esse valor. Então, eu vou dar algumas opiniões sobre isso. Então, pode chegar até 1.1 via aí de de emissão. Ã, destinação dos recursos, a gente vai falar sobre isso. Cadê? Tem o direito de preferência que eu acho que eu já passei ele. Ah, aqui, ó. Direito de preferência. Então, você cotista terá cada cota que você tem, você vai rece, né, você recebe 30 e três cotas. É 30% o direito de preferência. Se você tiver 100 cotas, você recebe 30. Se você tiver 10 cotas, você recebe 10. É, três direitos de preferência, ou seja, 30%. E, e vai, é, passando aqui os decimais, né? Se você tiver 1000 cotas, você recebe 301. sempre arredondando para baixo. E vamos ao cronograma dessa emissão. Cronograma. Então, a divulgação foi no dia 25. database para você participar da emissão. Então você precisa ter cotas no dia 30, virar, né, no dia 30 pro dia primeiro. É de quinta para sexta, se eu não me engano. Então período bem curtinho aí de identificação. Período do exercício de direito de preferência dia eh dia primeiro, logo na sexta-feira em negociação. Ou seja, vai abrir essa emissão, ela abre possibilidade para você, cotista que não quiser participar negociar os seus direitos, ou seja, você vai poder vender os seus direitos de Gari 11, início do período de subscrição, ou seja, vai aparecer lá na corretora para você eh se você vai querer participar ou não com seus direitos, inclusive se você quiser comprar mais também. Dia 12/08, encerramento do período de negociação. Então, se você quiser comprar ou vender direitos, vai do dia primeiro ao dia 12. e o encerramento do direito, de preferência dois dias depois, até porque se você comprar cotas no comprar direitos no dia 12, você tem que precisar de um tempo para poder exercer esses direitos que você comprou até o dia 12. Então, dia 14 é o último dia e dia até esqueci de marcar isso aqui. Data da liquidação do dia de preferência, dia 15 é o dia que você precisa ter o dinheiro na corretora. Então, vamos supor R$ 9, se você pegou 10 direitos, você precisa ter R$ 90 lá na corretora. na verdade 91 porque tem o o 90, acho que é 90,10, né, que você precisa ter lá na corretora no dia 15, se você exercer os 10 direitos que você recebeu aí. E no dia 19/08, data do início de sobras e montante adicional, eh, para poder participar quem quem participou da emissão, quem participou, obviamente da subscrição, vai ter direito aí à sobra se quiser participar e aí o encerramento. Mas o que interessa são essas datas aqui. Ah, tem a data da liquidação, dia 29/08. Se você participar das do montante inicial, da adicional e das sobras, no dia 29/08 você vai eh vai saber se você é quanto que você vai ter que ter de dinheiro na corretora. Deixa eu só tomar meu café aqui, minha chicrinha do Stitch. Bom, então vamos lá, pessoal. O que interessa, eh, deixa eu ver. Ã, deixa eu ver. Isso aqui acho que foi marcado sem querer. Então vamos para eles fizeram um meio que um estudo para mostrar para vocês o como que vai, qual que é o que que eles estão pensando, o que que o Gary tá pensando. Então ele separou em dois cenários, tá? Cenário um, como eles falam no comunicado de mercado, né? Que iria ser para substituir o portfólio eh atual. Então seriam nove ativos, sendo oito imóveis do imóvel dois ao imóvel 9. E o um aqui, pessoal, são as cotas subordinadas lá do fundo master. Não confundam, pessoal, que não é cota do fundo do do feeder. O feeder ele é como se fosse sócio do gar imóveis. Então aqui, ó, então 86 milhões seriam as compra dos créditos eh daquele daquele fundo imobiliário. Então são as cotas lá do do fundo master 86 milhões e mais nove oito imóveis, né? Tem todos de renda urbana, dando aí 496 milhões. E aqui, pessoal, eu vou passar aqui porque eu peguei, eu montei alguns slides para vocês, pra gente ficar mais fácil da gente fazer os comparativos. Eu vou pular essa parte aqui pra gente ver lá nos slides. E o cenário dois seria um cenário de eles até colocam aqui da possibilidade de pagamento com cotas dos imóveis, que ó, foi considerada uma captação do montante inicial de 400 milhões mais um volume parcial de 373, ou seja, dando 888 milhões. Lembra que eu falei lá no início que eles fizeram a o montante para chegar até 1.1 B, mas eles mesmos não estão considerando isso. Não entendi muito o porquê dessa dessa diferença. Eu não não ficou muito claro para mim porque que eles pedem 1.1 B e não vão usar tudo. É assim, o que dá a entender é que se chegar no 1.1 B, eles vão usar pra compromissada. Eles vão fazer aumentar o caixa do fundo. Então eles vão captar e vão pegar em compromissada aqui. Lembrando, pessoal que o o Gar ele não deixa o caixa parado. E a gente explicou isso na live com o Pedro. Expliquei para vocês isso depois no vídeo. Por isso que fica difícil da gente olhar nos documentos do Gary e entender que ele tem aquele colchão de disponibilidade, é que na verdade ele rentabiliza esse dinheiro, ele não deixa parado em renda fixa, tanto é que não aparece disponibilidade. Ou ele faz compromissada, ele compra fundo imobiliário para fazer e trade rápido, mas principalmente compromissadas que eles fazem. Então aqui tem um acréscimo aí de eh tem obviamente tem as cotas do fundo e tem mais eh três três imóveis aqui que eles consideram nesse outro portfólio aí mais esses CR de compromissada. E aqui o portfólio a gente já vai pegar. Deixa eu pegar pessoal, eu montei para vocês esses cenários aqui. Então até pra gente poder vocês poderem visualizar como é que tá o cenário hoje e como é que ficaria em cada um dos cenários. Então, o atual hoje, pessoal, é 39 imóveis, dois segmentos, 100% atípico, prazo de 12.4, seis inquilinos, localização em 14 estados. No cenário um, a gente vê, pessoal, que não há mudança de imóvel, então não há alteração de eh não tem uma alteração no número de imóveis. É basicamente uma uma é uma reposição dos ativos. A gente vê aqui que o que que muda aqui? A gente tem um mês aqui, na verdade não é um mês, né? Mas é um pouco 0,1 ano em relação ao prazo de aluguel. Aumenta em três em número de locatários. Isso é bom porque você acaba diminuindo. A gente pode ver aqui, ó, diminui a concentração de Carrefur. Diminui a concentração de Carrefur. Por outro lado, você tem uma redução no número de estados, porque como esse esse ativo tira todo o grupo Mateus, tá saindo acho que, se eu não me engano, Mato Grosso do Sul, aqui a gente pode ver, né? Ó, tem São Paulo, Rio Grande e Rio Grande do Sul, Bahia, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e outros. Aqui a gente vê São Paulo, Rio Grande do Sul, entrada de Rio de Janeiro, que não tinha, eh, saída de Mato Grosso do Sul, mas Mato Grosso 7 e Bahia, né? Bahia também reduz a exposição de Bahia e 25%. Então tem uma redução no número de estados, mas você tem um aumento número de inquilinos, redução de exposição a Carrefur, redução de exposição do bate. Isso é muito bom porque você acaba eh essa sempre foi, na verdade, essa é uma das questionamentos dos cotistas, que é a concentração de de inquilinos, né? Então isso acaba reduzindo concentração. Isso é muito bom, isso é um ponto positivo. E aqui no cenário dois, não, primeiro a parte de alavancagem. Então, atual hoje, pessoal, o fundo tem 513 milhões. E aqui, deixa eu só voltar para mim, pessoal, é só deixar importante um ponto. Esse cenários, eles estão considerando que foi executada a venda, tá? A gente não tá falando aqui eh só da emissão, a gente tá falando que tá considerando a venda, tá? Acho que tem que acho que todo mundo tá entendendo para ficar bem claro esse ponto. Inclusive eles até colocam aqui, né, ó, pós emissão e conclusão da operação de venda. Não podemos confundir isso. Então, hoje o atual, o fundo tem 513 disponibilidade, iria para 660, aumentando em 3 anos o as obrigações do fundo. E aí a alavancagem, né, que é alavancagem líquida, que é você fazer é o quanto que você tem de caixa e o quanto que você tem de é alavancagem, mas sem pagar é alavancagem líquida, 14% aí de redução, na verdade caindo de 27 para 14, é um baita de uma redução. E aqui o cenário dois e aqui, pessoal, se a gente for observar lá no no prospecto, acho que eles erraram aqui. Eh, eu até mandei uma mensagem, deixa eu como é que eu faço para voltar aqui? Pera aí, eu deixa eu voltar aqui. Ah, eles até eu até mandei uma mensagem pro R e do pro Pedro lá da R que eles eles mantiveram cenário um aqui no texto. Se a gente for observar, ó, cenário dois, mas aqui eles mantiveram, ó, cenário um, tá vendo, ó? Eles mantiveram o cenário um aqui. Então, é um errinho aqui, só para não gerar confusão. Então, vamos voltar aqui pra apresentação. Cadê ela? aqui. Então, o cenário dois, o aí sim, de fato, nós temos um aumento no número de imóveis, saindo de eh 39 para 42, os mesmos segmentos, contrato a tipo continua a mesma coisa. Tem um aumento aí de 0.2 anos, diferente do outro. Aqui você sai de seis para 10 locatários. Aqui tem um aumento grande do número de locatários e há uma manutenção do número de estados, porém a troca de estados, né? Então, se a gente for ver, São Paulo cai, sobe de de 29 para 30, Rio Grande do Sul cai de 22 para 21, aparece Rio de Janeiro também, não tem mais Mato Grosso do Sul, Mato Grosso e Bahia. Aqui já tinha Bahia, então tem uma redução de Bahia, mas a gente tem uma redução de 5% em Carrefur, tem uma redução de 3% em bate. Mateus ele ele acaba saindo, vindo só para 10%. Grupo Pão de Açúcar. Só que aqui eles colocam os inquilinos, só que eles não colocam até por causa de confidencialidade não colocam quais são esses inquilinos. Então aqui é uma manutenção e a parte de alavancagem aqui muda completamente o cenário. Aqui o fundo praticamente zera a alavancagem no cenário dois sairia de um colchão de 513 para 892, seria para 22 anos, ou seja, cobria praticamente toda a alavancagem que o fundo tem. ficaria aí com uma uma dívida, uma uma um índice de alavancagem líquido de 3%, ou seja, praticamente zeraria a alavancagem do fundo. E aqui, pessoal, eu fiz uma uma um slide mostrando as comparações entre os dois cenários. Veja que eles mantiveram o cenário um aqui, mas aqui o cenário um, e o cenário dois continua com 39 imóveis. aqui para 42, a gente tem uma uma diferença da parte de de exposição para estado. No cenário um aumenta bastante São Paulo, até porque você tem entrada de outro estado aqui no no no cenário dois. A Carrefur continua eh no cenário 2 você tem uma redução de Carrefur para 30%. Bate também diminui para 19%. Esse inquilino A que entra bem pesado no cenário 2 para 15% esse inquilino triplo A. Eh, e aqui tem mais eh inquilino três, né? Triplo A 7%. Então aqui tem a entrada de dois inquilinos que vão representar bastante do fundo, mas a gente não sabe qual que é, né? Até pelo fato da da questão de confidencialidade. E aqui a questão das alavancagens do cenário um, cenário dois, a gente vê que tem uma redução colossal da alavancagem, do índice de alavancagem indo para 3%. E aqui, pessoal, o cenário dos dois cenários em relação a imóvel. A gente vê aqui que tem a entrada de Roraima aqui no cenário dois, aumento de Rio Grande do Sul. Eu tô supondo, pessoal, que do imóvel um ao imóvel, eles são os mesmos imóveis. Tá vendo, ó? São Paulo, São Paulo, Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, São Paulo, Bahia, Santa Catarina, Rio de Janeiro e Paraná. E aí entraria o Pará, Roraima, Roraima ou Rondônia, acho que é Rondônia, né? Porque Roraima é RR, é Rondônia. Rio Grande do Sul iria para 888 milhões. Então aqui a gente vê, né, que os imóveis já estão opcionados, ou seja, já existe uma uma opção para compra desses ativos e esses aqui em negociação. Então aqui, ó, aqui, pessoal, se a gente for ver, praticamente todas as a os meios de pagamento são por composição, com por parte de créditos, ou seja, o GAR dando cotas. Claro que eh eles estão considerando aqui que se a cota tiver abaixo do patrimonial, não teremos captação em dinheiro, tá? Então o fundo deve eh usar esse cenário. Por isso que eu vejo, entendo, pessoal, que o cenário dois ele é o cenário mais provável de acontecer. Claro que tirando essa parte, pessoal de compromissadas, porque essa aqui você não consegue comprar um crio dano cota do Gar. Então aqui de fato precisaria de dinheiro. A gente tá falando aqui praticamente de 265 milhões. Então, se o Gari quiser ter o cenário dois completo, vai precisar ter a participação de ou de direito de preferência ou da participação de cotistas aí no eh ou de investidores para poder fazer a compra do do dos direitos ou da na participar da emissão com dinheiro, mesmo não tendo o fundo a usar as cotas para compra. Beleza? assim, no do mais assim, eu vejo como um ponto positivo. Você vai ter, ah, inclusive tem um ponto, pessoal, que eu esqueci de falar, deixa eu preciso voltar aqui. Se a gente for pegar o cap rate wield inicial aqui, ele é maior do que a da saída, porque eu mostrei para vocês, né, na na nas contas, ele me parece, embora eles não tenham divulgado o cap de saída, até porque a negociação ainda não fechou, o cap de compra é maior do que o cap de saída dos imóveis. Então isso é um ponto positivo. Um ponto negativo que eu vi algumas pessoas comentando, pessoal, é a questão do valor patrimonial do gar caindo. E aqui, pessoal, um ponto muito importante. Eu vi algumas pessoas comentando, falando: “Ah, o fundo o o valor patrimonial do GAR, ele vem caindo mês após mês e até vem essa emissão a R$ 9. Inclusive no próprio relatório, eles comentam o que, deixa eu voltar aqui pro relatório, eles comentam aqui no relatório que o valor patrimonial ele deve aqui, ó, o valor o há um valor o o fundo vai aumentar o valor patrimonial no primeiro momento até distribuir esse lucro. Então, ele vai aumentar no primeiro momento. Eu vi algumas pessoas falar: “Ah, por que que o Gale não esperou esse valor patrimonial subir para fazer a emissão?” Obviamente isso traria mais retorno pro cotista no longo prazo. O primeiro ponto pessoal sobre a questão do das quedas de valor patrimonial do Gari. A gente tem que lembrar, e isso eu já expliquei para vocês, que 600 milhões do GAR de dinheiro patrimonial tá em renda fixa ou compromissada ou naquela naqueles mecanismos de caixa que o fundo fez. E pessoal, fundo caixa tem marcação a mercado. Então é uma posição muito grande do fundo que de fato impacta no valor patrimonial do Garen. Não é o imóvel que tá sendo reavaliado para baixo, porque a reavaliação é uma vez por ano. Então é a posição de caixa do fundo que joga o patrimonial para baixo por causa de marcação mercado. Isso, claro, como a melhora do mercado tende a voltar. Esse é o primeiro ponto. O segundo ponto é a questão de de ouvir algumas críticas sobre fazer esperar um pouco essa emissão para poder o valor patrimonial subir para poder fazer a emissão e de fato ter um ganho pro cotista. Aqui são dois pontos, pessoal. Primeiro, pro valor patrimonial, pro fundo esperar o valor patrimonial subir, aquela negociação precisa sair. Isso daqui é meio que condicionante uma coisa para outra. E o outro ponto é o seguinte, a gente tem que entender, pessoal, que se o valor patrimonial de geral subir, significa que as condições de mercado melhoraram e talvez o fundo não consiga comprar o o portfólio que ele tá comprando nos preços que ele tá comprando agora, inclusive pelos ys que a gente viu que são ys bons de entrada. Então assim, é uma crítica válida essa questão de do valor patrimonial tá em queda e o e o fundo fazer a emissão agora, mas assim, eu vejo como uma resposta rápida a uma troca de portfólio. Outro ponto que eu vi de crítica, uma uma diluição, porque a gente vê que o fundo ele tem um bom lucro para distribuir e com essa emissão você vai est aumentando a quantidade de cotas e a quantidade de de eh, por exemplo, eu que sou cotista do gar, você que é cotista do gar, você vai ser diluído nesse lucro que você fez parte para os novos entrantes agora, porque vai entrar uma cacetada de cotas agora, pessoal. Mas coloquem no no na ponta do lápis e vejam qual que é o impacto pra gente que é cotista pequeno. Claro, se fosse um cotista com 5, 10% do fundo, aqui, por exemplo, quem pode ter uma diluição é a família da da guardia lá, que eu sei que tem um monte de cotista aqui da da família. É, esses caras sim, porque o o próprio Guardia eles têm, acho que os donos da Guardia, se eu não me engano, eles são cotistas do Gar. Eh, esse sim pode ter uma diluição, porque ele tem, eles têm uma base grande de cotis de cotas. Pra gente, pessoal, essa diluição, ela é ínfima, não faz? Claro, tem a diluição, sim. E de fato isso é ruim porque você tem, imagina, você tem um lucro que você é cotista tá participando dele, você ajudou o fundo, fez o fundo crescer, aí ele vende, tem lucro e aí entra uma cacetada de cotas novas que vão entrar no seu bolo. Entrar no seu bolo é boa, hein? entrar no bolo na diluição desse lucro ou se na divisão desse lucro. Então isso não é um ponto positivo, mas por outro lado, você tá incrementando um portfólio novo, um portfólio com cap melhor do que o cap que dá sa de saída. Então no caso do lucro, sim, você tem uma diluição, isso é ruim pro cotista, mas no longo prazo acaba isso sendo reparado se de fato esse portfólio trouxer o resultado que a gente espera. E essa essa diluição é ínfima, pessoal. Você que é pequeno, você que tem 1000, 2000, até 10.000 cotas, 50.000 cotas, aí não faz o menor diferença, pessoal. Não faz o menor cósega essa essa diluição, tá bom, pessoal? Então era isso, espero que vocês tenham gostado e até o próximo vídeo. Чу. [Música]