GARE11 x RBVA11: QUAL É O MELHOR FII DE TIJOLO PARA INVESTIR EM 2025?

Bom, pessoal, no vídeo de hoje vamos fazer um comparativo de duas opções de fundos imobiliários de tijolo base 10 que atualmente temos disponível para investir. Estou falando aqui do fundo imobiliário RBVA1 e também do fundo imobiliário G 11. Qual desses dois fundos no momento está mais interessante? está apresentando melhores oportunidades de investimento. É o que vamos analisar no decorrer do vídeo de hoje. Então, vamos analisar aqui os principais indicadores. Vamos analisar também alguns pontos do último relatório inicial de cada um desses fundos imobiliários e vamos ver qual a vacância de cada um deles, alavancagem, quantidade de imóveis, quem são os inquilinos atuais e assim por diante. E no final do vídeo eu vou dar aqui a minha opinião, porém quero que você também assista o vídeo até o final para dar a sua opinião sobre qual deles é mais interessante. Será que você vai ter a mesma visão que eu? Então assista o vídeo até o final. Sem mais enrolação, vamos lá. Vamos começar analisando o fundo imobiliário RBVA1. Depois vamos analisar o G 11. RBVA1 nesse momento são negociado a R$ 8,33, dividem y de 13,26%, P/VP de 0,79 e liquidez média diária na casa aqui de 2 milhões. Descendo aqui, podemos notar que o fundo conta com pouco mais de 74.000 investidores. Preço justo R$ 10,64, último rendimento pago 9 por cota e patrimônio atual de R 1.6 bilhão deais. Então esses daqui são os principais números atuais do RBVA 11. E um pouco mais embaixo podemos conferir seu histórico de rendimentos pago. Então, durante esses últimos 12 meses, o fundo ele estava pagando aqui na casa de 10 centavos por cota, porém houve uma diminuição. E ele desde lá de dezembro de 2024 até agora, mês de agosto, ele está pagando aqui 9 centavos por cota. Então esse é o patamar atual de vinendos do RBVA1. Aqui no seu relatório de inicial podemos conferir o seguinte. O fundo atualmente conta com 82 imóveis que soma-se uma área bruta locável de 300.000 m². O fundo ele conta com 17 inquilinos. Tem uma vacância física de 6,9%. Lembrando que vacância física ele calcula a porcentagem de espaço vago nos seus imóveis. Além disso, a duração média dos seus contratos é de aproximadamente 6 anos. E como é que atualmente o fundo imobiliário RBVA1 ele investe? Então, apesar de sua prioridade ser os imóveis, que corresponde aqui a 94% do seu patrimônio atual, mas ele também investe em cotas de outros fundos imobiliários, que são esses três aqui que eu estou selecionando para você. Ele também tem uma participação no Shopping e Guatemi Faria Lima, onde ele conta aqui com 75 cotas nesse ativo. E aqui ao lado também a gente pode notar quem são os inquilinos atuais do fundo imobiliário RBVA1. Então, podemos notar a Caixa Econômica, o grupo Pão de Açúcar, o Banco Santander, a Gógna, Pernambucanas, Açaí, Anima, Centauro, a René, o Itaú, Supenoso, a Porto Belo, entre outros inquirinos. Então, esses daí são os principais inquilinos atuais do fundo imobiliário RBVA11. Outro ponto a se analisar é os indexadores usados para poder fazer o reajuste anual dos seus adugis. Então, diferente de outros fundos imobiliários de tijolo, ele usa aqui 60% o índice PCA, porém usa também em uma grande porcentagem o índice e GPM em 40% dos seus contratos. Então isso daqui em algumas ocasiões pode acabar aí não sendo muito benéfico para o fundo. Seria mais interessante usar o índice IPCA. Aqui também a gente pode notar a sua distribuição por estado. Então, as principais regiões que estão localizados os imóveis do fundo é no estado de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. É de lá que vem as principais receitas do fundo. Já referente à alavancagem, o fundo ele tem sim algumas dívidas para poder honrar no decorrer do tempo. Nota-se que ele tem aqui três Cris que atualmente ele está pagando. Se somarmos aqui, vai dar aproximadamente aí uns R 215, R 220 milhões deais. Isso equivale a um patamar de alavancagem de 10,78%. Então não é uma alavancagem alta, né? Não é muito exagerado. O fundo ele tem condições aí de pagar tranquilamente essas dívidas a longo prazo. Agora, pessoal, vamos analisar aqui o GAN 11, que nesse momento está sendo negociado a R$ 9,8. Divida em UT está de 11,41. Seu PV VP está de 1,01. Isso quer dizer que o GAR 11 atualmente está com ágil. Ele está custando um pouco mais caro do que ele realmente vale. Diferente lá do RBV11 que está com desconto muito elevado. Liquidez média diária do Gari 11 é bem superior a do RBV A11. Se descemos aqui também podemos notar que sua base de cortistas é muito superior a do RBV A11. Ele conta aqui com quase 380.000 investidores. Preço justo do Gari 11 é os R$ 9. Último rendimento pago que está mostrando 8 centavos, mas na realidade foi 8,3 por cada cota. e patrimônio atual de R$ 1,33 bilhões deais. Já que podemos conferir o histórico de dividendo do GAR em 11. Então, de maneira parecida com o RBV1, o fundo acabou aqui diminuindo um pouquinho seus rendimentos. Ele estava pagando aqui 9,2 por cada cota. Aí de janeiro para cá, nesse ano em 2025, ele está pagando aqui 8,3 por cada cota. Porém, devemos lembrar o seguinte, que o RBV11 ele acabou diminuindo seus rendimentos devido à vacância, alguns imóveis que foram desocupados. Já correspondente ao Gari 11, não foi por esse motivo. Continuando aqui no relatório gerencial do GAR 11, o FUN conta com 39 imóveis, então uma quantidade menor do que o RBVA1. Ele tem aqui duas tipologias de imóveis que é logístico e de renda urbana. 100% dos contratos são contratos atípicos, multa integral, prazo médio dos seus aluguéis 12 anos. Então, bem superior a do RBVA1, que é na média de 6 anos. Ele conta com sigos inquilininos, uma quantidade menor do que o RBV11, que é 17. Ele está distribuído aqui em 14 estados do Brasil. E se descemos um pouquinho aqui, podemos conferir quem são seus inquilinos atuais. Então, temos as empresas Carrefu, Abate Souza Cruz, o grupo Mateus, o grupo Pão de Açúcar, Aict e Almanara. Já referente a alavancagem do G 11, atualmente ele tem uma alavancagem maior do que o RBV A11, a tamanho de alavancagem de 27%, comparando aí com o RBV1, que é de 10, 11%, então é muito mais elevada. Porém, devemos lembrar o seguinte, o fundo ele está em processo de venda de 10 ativos, que já está para ser finalizada aí nos próximos dias e isso vai diminuir bastante o seu patamar de alavancagem. A gestão aqui nesse último relatório gerencial falou que vai ficar uma alavancagem muito pequena, próximo de zero. Então, já nos próximos dias, assim que for finalizado esse processo de venda desses imóveis, então a alavancagem do Karen 11 ficará muito menor do que do RBVA1. Então, esses são os principais números para analisarmos aí referente a esses dois fundos imobiliários de tijolo de base 10. E na minha opinião, qual deles é mais interessante no momento? Os dois ativos são bons, apresentam bons números, bom desempenho, mas na minha visão Gar 11 atualmente ele tem uma estabilidade maior para poder crescer. Por qual motivo? Atualmente o RBVA1 ele tem muitos imóveis que são de agências bancárias. Se pegarmos aqui, ó, somente imóveis de agência bancária, deixa eu conferir exatamente qual é a quantidade. Dos 81 imóveis que o fundo atualmente tem disponível para a locação, ele menciona que 29 deles estão na Caixa Econômica. Ele tem aqui mais oito para o Banco Santander e tem um aqui para o Banco Itaú. Então, dos 81, 39 imóveis estão locados para bancos, que é uma concentração em um segmento. E sabemos que imóveis destinados para bancos geralmente é mais difícil, né, de conseguir alugar quando são desocupados. E também devemos notar o seguinte, ó, que desses 81 imóveis que o fundo tem, 13 deles estão totalmente vagos, sendo que Hungari 11 atualmente ele não apresenta nenhuma vacância. Sabemos que a gestão atual do RBV1 tem trabalhado para diminuir sua exposição aí em agências bancárias, vendendo esses ativos, porém é um trabalho de longo prazo, deve levar aí um bom tempo para isso se finalizar. Então, de modo geral, acho que o GAR 11 está numa posição mais interessante em questão de potencial para crescer. Porém, devemos levar em consideração o seguinte também, que o RBV1 está sendo negociado com desconto muito elevado se comparado com Hungari 11. Então, se talvez seu objetivo for ganhar aí com a valorização, talvez o RBV1 seria mais interessante. Mas como eu mencionei, em questão de qualidade de ativos com potencial de crescimento a longo prazo, atualmente eu acho o GAR 11 mais interessante, especialmente através dessa venda que o fundo está fazendo aí, desses 10 ativos e que futuramente ele vai adquirir novos ativos, isso pode fazer o fundo crescer ainda mais. Outro ponto também que eu gosto bastante do Garen 11 é referente ao segmento. Então ele tem ali imóveis destinado a ativos de renda urbana, que são aqueles imóveis comerciais. Ele também tem imóveis logísticos, que eu acho muito mais interessante do que agências bancárias e os imóveis destinados aqui para lojas, como o RBVA1 ele tem. Então essa minha opinião, o Gari no momento está um fundo mais interessante para se investir, mas deixa nos comentários o seu ponto de vista, qual deles no momento você acha melhor, GBVA1? Deixa aí nos comentários a sua opinião, pessoal. Muito obrigado pela sua atenção e até a próxima. Yeah.