#MCRE11 PAGANDO ALTOS DIVIDENDOS É A MELHOR OPÇÃO PARA VOCÊ?

Bom, pessoal, nesse vídeo vamos falar sobre o fundo imobiliário base 10, o MCR 11, um fundo que tem pago aí bons rendimentos para os seus cotistas e está sendo negociado meia marcha do que seria o seu preço justo. Será que o MCE11 é uma boa opção de investimento? Especialmente por ser um fundo imobiliário base 10, será que ele é bom para quem é iniciante nos fundos imobiliários? É o que vamos analisar nesse vídeo de hoje. Vamos aproveitar também para poder analisar o seu último relatório de inicial correspondente ao mês de julho que saiu recentemente. Para quem não lembra, esse fundo imobiliário foi a fusão de dois outros fundos imobiliários, que eram dois ativos base 10, o MCHF11 com o McY11. Dessa maneira surgiu aqui o Micr 11, que é um fundo multiestratégia, né? Ele tem Cris, cotas de outros fundos imobiliários, até imóveis. Esse fundo ele tem. Então vamos analisar aqui sobre ele. Se lembrando que o vídeo não é recomendação nem de compra e nem de venda de nenhum ativo. Se o fundo lhe interessar estude bastante para que você possa fazer uma boa escolha. Sem mais enrolação, vamos lá. Atualmente o fundo está sendo negociado a R$ 8,53. Então é um ativo que tem um preço muito acessível. Seu dividend y está aqui de 14,75%. uma boa rentabilidade acumulada durante esses últimos 12 meses e o fundo está com desconto aqui de aproximadamente 10% para o que seria o seu preço justo. Seu PB VP está de 0,89. Além disso, o fundo apresenta uma boa liquidez média diária superior a 5 milhões. E durante também esses últimos 12 meses, o fundo teve uma pequena valorização de 5%. Então, quem comprou esse fundo há 12 meses atrás, além dos rendimentos que recebeu durante esse período, também ganhou aí com uma pequena valorização. Aqui também podemos notar o seguinte, pessoal, que o fundo atualmente conta com pouco mais de 100.000 cotistas. Preço justo R$ 9,64. Último rendimento pago 11 por cada cota. E patrimônio atual na casa de R$ 1 bilhão deais. E se descemos mais um pouco aqui, podemos conferir o seu histórico de rendimentos pagos. Então, durante esses últimos 12 meses, o menor valor que o fundo ele pagou foi de 10 centavos por cada cota e o maior valor foi de 11 centavos por cada cota. E durante esses últimos meses, né, praticamente aqui os últimos 6 meses, ele vem pagando esse valor de 11 centavos. Então, a expectativa é que continue nesse patamar de rendimentos. Correspondente ao seu último rendimento pago aqui durante o mês de julho, isso equivaleu a uma rentabilidade, deixa eu ver aqui, de 1.27%. Lembrando que essa rentabilidade ela leva em conta o preço do ativo no dia que ele anunciou os rendimentos e leva também em consideração o valor que o fundo ele anunciou de dividendos. Então faz o cálculo ali e dessa maneira fica sabendo qual será a rentabilidade correspondente à aquele mês. Vamos aqui agora, pessoal, no relatório gerencial considerar os principais pontos. Vamos entender como é que esse fundo imobiliário ele funciona. Primeiramente aqui vamos ver o comentário do gestor, onde ele menciona o seguinte. Primeiramente ele fala aqui sobre a distribuição de dividendos, que foi no valor de 11 centavos por cada cota. Lembrando que ele pagou em julho sua receita correspondente ao mês de junho. A gestão também menciona o seguinte, que no mês não houve nenhuma nova alocação ou movimentação relevante na carteira. O micr 11 segue alocado de maneira diversificada em ativos resilientes e que seguem performando da maneira esperada. Informamos que 100% dos CRIs da carteira do fundo permanece em dia com os pagamentos e todas as parcelas referentes ao mês de julho de 2025 com vencimento até a data desse relatório gerencial já foram pagas. Então o fundo aí não tem sofrido nenhuma situação de calote ou atraso de pagamento. Um pouco aqui mais ele menciona sobre a composição do resultado do fundo correspondente a esse mês. Então sua principal receita vem aqui do CR que atualmente ele investe, depois vem dos fundos imobiliários de um imóvel chamado Santa Cruz e da sua remuneração de caixa. E a despesa do fundo referente a esse mês de junho foi de 1 centavo por cada coto. Aqui ao lado a gente pode ver sobre seu novo quindice de dividendos. Então, a gestão menciona o seguinte, que o patamar de distribuição mensal de rendimentos do MCR 11 para o segundo semestre de 2025 será mantido entre 10 centavos o valor mínimo e 11 centavos o valor máximo. Nossa expectativa é da manutenção deste valor pelo menos até dezembro de 2025. Então, como o fundo ele tem uma reserva acumulada, creio eu que continuará pagando exatamente esse valor aí de 11 centavos por cada cota, que no caso é o maior patamar. Aqui, pessoal, já podemos ver como é que está distribuído atualmente o patrimônio do micr 11. O patrimônio é de aproximadamente R 1 bilhão deais. Então ele menciona o seguinte, ó. Encerramos o mês com 96% dos recursos do fundo alocados em ativos alvo, sendo 14 Criss, um crédito estruturado, um imóvel, cinco fundos estruturados e 17 fundos listados. Então, atualmente está distribuído da seguinte maneira. 51% do seu patrimônio atual está investido em Cris, 16% está naquele imóvel Santa Cruz. Ele tem 12% do seu PL investido em FIS estruturado, 9% em CRS estruturado, 8% em FIS e 4% disponível em caixa para futuros investimentos. Então, é dessa maneira que está distribuído aqui o patrimônio atual do Micré 11. CRIs, cotas de fundos imobiliários e um imóvel. E correspondente aos seus indexadores, que ele usa aqui nas suas operações, podemos notar que ele usa três. Porém, o que mais se destaca é o índice PCA, que ele usa em 74% das suas operações. Se o seu segundo principal indexador é o índice CDI, que ele usa aqui em 24% das suas operações. Um ponto a se observar é correspondente à taxa média dos seus ativos indexados ao indídi mais 5,2%. é uma taxa muito elevada, então isso mostra aí operações um pouco mais arriscadas. Então é um ponto a se prestar atenção. Aqui ao lado a gente pode ver a sua distribuição por segmento. Então ele mostra qual é o segmento, o setor de atuação dos devedores atuais do fundo. Se destaca aqui quatro segmentos. Logístico, que corresponde a 29%, residencial, que também corresponde a 29%, comercial que corresponde a 24% e shop que corresponde a 17%. Então são bons segmentos que atualmente o fundo ele tem exposição. E aqui também ele menciona sua distribuição por região. A maioria das operações estão no estado de São Paulo, 53%, e o restante é por região, né? Centro-este, Sul, Sudeste. Se descermos um pouquinho aqui, pessoal, podemos notar o buc de ativos que atualmente ele tem. Então aqui podemos notar o ativo logístico que ele menciona, né, o imóvel lá de Santa Cruz. Ele também menciona aqui alguns CRs que atualmente ele tem, fi estruturados, praticamente todos eles estruturados aqui pela própria gestão. Então, nesse quadro aqui, ele mistura tudo, né? Ele fala sobre o imóvel que ele tem, fundos imobiliários e também sobre seus CR. Se descermos mais um pouco aqui, ele fala sobre os fundos imobiliários que atualmente ele tem exposição. Então aqui vocês podem ver cada um dos FIS que o Micr atualmente ele investe. O que mais se destaca aqui é o VGRI11, que é um fundo imobiliário da Valora do segmento de lajes corporativas. De um modo geral, ele tem aqui alguns fundos imobiliários que relativamente são bons, que são mais conhecidos, como os fundos HG R11. É um fundo de tijolo muito bom. O Canip 11 também é um excelente fundo imobiliário. O MCC11 eu acho um bom fundo imobiliário de papel. Então esses daqui são os três fundos que mais se destacam. O restante aqui são ativos menos conhecidos. Aqui também podemos ver sobre o seu imóvel logístico, que é o único imóvel que atualmente o fundo ele tem no seu portióo. Então ele menciona que esse imóvel ele tem uma área bruta locável um pouco superior a 84.000 m². Está localizado lá na cidade de Santa Cruz, no Rio de Janeiro. Tem uma taxa de vacância muito elevada, 23%. Então o fundo poderia aí estar ganhando muito mais, né, com uma vacância menor. O vencimento de locação desse ativo é no mês de setembro de 2028. Esse ativo logístico conta aqui com 99 docas. A data de entrega desse ativo foi em 2010 e é usada aqui o índice IGPM para poder fazer o reajuste anual dos seus aluguéis, que é feito durante todo o mês de setembro. Eu só não achei legal aqui usar o índice GPM para poder fazer o reajuste, né? devia ser aí o índice IPCA, seria muito mais interessante. Ele também menciona que esse ativo está localizado aqui a 60 km lá da cidade do Rio de Janeiro. Mesmo assim, apesar de ter uma localização relativamente até próxima, né, da capital daquele estado, apresenta uma vacância muito elevada de 23%. Então, 23% da receita que o fundo poderia estar ganhando aí desse ativo, infelizmente não está entrando no bolso do fundo. A gestão tem que trabalhar muito aí para poder diminuir essa vacança, né? Apesar de ter um bem muito valioso em suas mãos, que é esse imóvel logístico, mas infelizmente não está sendo assim tão vantajoso para o fundo imobiliário. E referente ao resultado financeiro do fundo, pessoal, correspondente aqui ao mês de junho de 2025, podemos notar o seguinte, que durante junho o fundo teve uma receita total no valor de R$ 11.602.000. As despesas do fundo somou o valor de R$ 1.78.000. Então, no final, o fundo ele ficou com um resultado líquido para poder distribuir os seus cotistas no valor de R$ 10.523.000, o que equivale a 9 centavos por cada cota. Mas como eu havia mencionado no início do vídeo, o valor que o fundo ele pagou de rendimentos foi de 11 centavos por cada cota, o que equivale aqui a R$ 12.275.000. Então o fundo ele teve que pegar da sua reserva acumulada para conseguir manter esse patamar de rendimento. E se observarmos, ó, já faz aqui desde o mês de abril que o fundo tem gerado um valor menor do que o valor que ele realmente tem distribuído de rendimentos para os seus cotistas. Então, apesar do fundo falar que vai conseguir manter esse patamar de rendimentos aí entre 10, 11 centavos até o final do ano, é o ponto a se prestar atenção. Se o fundo não conseguir aumentar essa receita, possa ser que no próximo ano de 2026 o fundo tenha que diminuir os seus rendimentos. Talvez se a vacança do seu imóvel não estivesse tão elevado, o fundo conseguiria estar gerando uma receita equivalente ao valor que ele está distribuindo de rendimentos. Então vamos acompanhar como vai ficar esse patamar aí de rendimentos para o ano de 2026. Beleza? Então, de modo geral, é isso que aconteceu no fundo. Como a própria gestão mencionou, não houve novas alocações, então os mesmos investimentos que o fundo tinha no mês anterior, foi o que passou para esse mês. Sem muitas novidades, somente acompanhando aí mais um relatório gerencial. Deixa aí nos comentários, pessoal, o que que você achou desse fundo. Você já conhecia? É um fundo que lhe chamou atenção? Então deixa aí nos comentários o que é que você achou do MC R11. Beleza?