O PERIGO dos IMÓVEIS USADOS do Minha Casa Minha Vida!

Você já pensou em usar o Minha Casa, Minha Vida para financiar um imóvel? Parece uma boa ideia, né? Entrada menor, juros mais baixos, tudo facilitado. Mas será mesmo que essa é a melhor ideia que você pode ter? O programa bateu um recorde em 2024 no número de contratos para financiamento de imóveis, só que de usados. E isso acendeu um alerta vermelho no setor de construção civil e também para quem tá pensando em comprar agora. As regras mudaram, o FGTS tá sendo mais exprimido e o preço dos imóveis, adivinha você, disparou. e o que era para ser uma chance legal de sair do aluguel pode acabar se tornando um mau negócio. Vem comigo porque hoje eu vou te mostrar o que que tá por trás aí dessa explosão na compra de imóveis usados no Minha Casa Minha Vida e também o que que mudou no programa e por que você deveria pensar duas vezes antes de assinar qualquer financiamento. Fala meu amigo Dierudo, fala uma coisa para mim nos comentários. Tá no seu plano ou você já pensou em comprar uma casa? um apartamento no programa Minha Casa e Minha Vida. Se tá, a sua ideia é comprar um imóvel novo ou usado, porque muita gente tá comprando imóveis usados e isso tá deixando o setor aí de construção civil p da vida. A gente falou do recorde em 2024 de financiamento de imóveis usados no Minha Casa e Minha Vida. 27% dos contratos fechados no ano passado foram para compra de imóveis usados. Olhando o gráfico, fica mais fácil a gente entender aqui o que que tá acontecendo com o mercado. Olha só isso, ó. Aqui você tá vendo a evolução ano a ano no número de contratos fechados nesse programa. Repara que teve um bom crescimento em 2023 e explodiu em 2024. Olhando assim de forma superficial, pode até parecer que as construtoras estão nadando de braçada, né? Só que não. Olha esse outro gráfico aqui. Aqui você vê a proporção entre imóveis novos e usados. E a participação dos novos caiu bastante em 23 e 2024. Em números absolutos, houve um crescimento na venda de imóveis novos, mas o financiamento de imóveis usados cresceu muito mais. E aí as construtoras ficaram chateadas, né, porque existe um potencial no mercado que elas não estão conseguindo aproveitar. Esse alto volume aí na compra de imóveis usados tem pelo menos dois motivos. Primeiro, costuma ser mais barato, óbvio, né? E segundo, geralmente é mais rápido do que ter que esperar um novo. Por que que o setor de construção civil ficou em alerta? Porque a participação do programa Minha Casa, Minha Vida Nesse setor é grande demais da conta. Você tem uma base, no primeiro tri agora desse ano, praticamente a metade dos empreendimentos lançados e também da venda de imóveis novos contaram com incentivos desse programa também. É, o preço que tá, os imóveis novos também tá, tá complicado. Exato. E alta também. consiramento imobiliário, meu amigo, o bancá preferindo emprestar pro governo do que emprestar pra gente, evidentemente, né? Daí o imóvel usado não é uma opção, é o que tem, o que dá para pagar, o que tem para o momento, é o famoso, é o que tá tendo. E é por isso que as construtoras estão mais preocupadas que peru na véspera de Natal. O que elas argumentam é que imóvel usado não gera emprego, não movimenta a obra, não injeta a grana na economia, quer dizer, até gera, né, para corretores, cartórios, mas é bem menos, você entendeu, né? Calma aí que eu já vou explicar porque essa situação tá complicando as coisas para você também. Mas para as construtoras, quanto mais gente compra um imóvel usado, menos incentivo existe para comprar uma casa nova, né? E quem sofre com isso é toda a cadeia envolvida no setor de construção, porque ela depende desses projetos para continuar gerando. É por isso que as construtoras pedem que o programa priorize imóveis novos para dar aquela esquentada no setor. Que tal eles não se movimentarem também para dar uma facilitada na compra de móveis novos? Pois é, meu amigo. Concorrência. E se você for ver balanço de construtor aí, meu amigo, das empresas abertas, tem bastante aí que não consegue nem parar de pé, mesmo com esse malabarismo todo aí. Aí em 2024, o governo resolveu mudar as regras do programa Minha Casa, Minha Vida. Primeiro, o valor máximo para financiar um imóvel usado, olha aí, Brunão, caiu de 350 para 270.000 na faixa três, certo? Só para relembrar, cada faixa de renda tem um conjunto diferente de regras. o valor máximo do imóvel, taxa de juros, valor de entrada, essas coisas. A tabela das faixas de renda é essa aqui que a gente pegou lá no site do governo, ó. Na faixa um, a renda familiar é de até R$ 2850. Na faixa dois, parte desse valor para chegar até em R$ 4.700. E na faixa 3, de 4700 a 8.600. Outra coisa que mudou foi o valor da entrada mínima que subiu chegando a 50% em alguns casos. Para muita gente, aliás, pra maioria, né? 50% de entrada é um trem impraticável, não é não? Ninguém guarda dinheiro também, não consegue também. Pois, não consegue. Exatamente. E com isso, muita gente que se encaixa no programa acabou sendo deixada de lado. Só que agora, em 2025, o governo deu uma suavizada nas regras. Na faixa três, a entrada mínima caiu de 50 para 35% no Sul e no Sudeste e de 30 para 20% nas outras regiões. Outra coisa, ó, eles criaram a faixa quatro. Com essa mudança, as famílias, agora com renda de até R$ 12.000, podem também comprar imóveis de até 500.000. Os juros são de 10% ao ano, mais alto do que nas outras faixas, mas ainda assim muito abaixo do mercado. Ou seja, ficou mais fácil de entrar no programa. de novo, ó. E é aqui que mora o perigo, porque essa nova flexibilização aí pode sim parecer um alívio, mas também pode te colocar numa dívida maior do que você tá pensando. Afinal, as construtoras estão preocupadas com o mercado. O governo não sossega com as regras do programa. Mas a questão então agora é essa. Como isso afeta você aí que tá pensando em financiar um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida? Seguinte, mesmo com a redução da entrada exigida na faixa três, o valor ainda é alto? Por exemplo, né? No caso de um imóvel usado de R$ 270.000 no Sudeste, você vai precisar dar de entrada pelo menos R$ 94.500. No Norte, Nordeste, 54.000. Então, aqui tem uma pergunta simples. Você tem esse dinheiro? Porque se você não tiver, o sonho acaba antes mesmo de começar. Se bem que depende de como você vê as coisas. Dá uma entrada aí mais alta. significa financiar menos e, portanto, pagar menos juros. A pergunta chave é: qual dessas contas fecha melhor para você? Mas tem outra questão, né? A demanda tá crescendo, você viu, né? Então, o resultado é que os preços dos imóveis usados, financiados pelo programa, também estão subindo, muitas vezes acima do que eles realmente valem. E com isso você acha que tá fazendo um bom negócio, porque se encaixa no programa, mas pode acabar comprando um imóvel inflacionado sem uma perspectiva de uma verdadeira valorização. Você paga caro e quanto que esse imóvel vai valer? Por exemplo, daqui a 5, 10 anos, se você resolver vender, será que você vai conseguir um lucro justo? Quer ver outro detalhe? Na faixa 4, os juros são de 10% ao ano. É menos do que a média atual de 12% do mercado tradicional imobiliário. É, né? Mas isso quer dizer que tá ótimo? Bom, aí você precisa analisar com calma. Hoje a CELIC tá em 15% ao ano. Nesse cenário, uma dívida de 10 poderia, de certa forma ser considerada um bom negócio. Mas você também precisa pensar no seguinte: será que a CELIC vai ficar acima de 10% durante os 30 anos do seu financiamento? É capaz que não. Bom, pelo menos tomara que não, né? Senão a gente tá ferrado. Se tiver um dia que Brasília resolva levar o país a sério, a inflação vai cair e a CELIC também. O Bruno tá falando, não vai chegar, não vai, né? Amanhã vai ser pior do que hoje, né, Br? E se amanhã é pior do que hoje, será que você deveria se endividar? Fica a dica aí para você, fica a pergunta. Quando a CELIC tiver em 5%, por exemplo, né, você vai estar com uma dívida cara. Na verdade, a Selicar a patamares bem mais baixos, como em 2020, quando ela esteve em 2%, tudo bem, na base da canetada. Ou seja, você pode acabar entrando num financiamento que tem cara de um programa social, mas com uma dívida de mercado, né? Claro, se a CELIC disparar, uma dívida de 10% vira pixincha. Mas te contar, acho que se chegar nesse ponto aí, né, sei subir mais do que tá hoje, a gente vai ter coisa muito mais importante para est olhando, Brunão, inclusive se a gente vai ter renda, emprego para continuar pagando as dívidas. E outra, depender depender de governo e de mercado numa dívida de 30 anos, olha, é bom colocar no papel mesmo. Ex. E a gente vai falar sobre previsibilidade. Esse ponto é importantíssimo, né? Daquilo que a gente consegue mitigar riscos, porque prever o futuro ninguém consegue, né? Sem contar outra coisa, né? Cuidado aí para não se empolgar muito com juro baixo e acabar comprando um imóvel caro demais que talvez não caiba no seu bolso. Afinal, nessa faixa dá para comprar, dá para financiar até R$ 500.000. Cuidado com a empolgação, hein? Outro fator para você considerar, todo mundo tá disputando os recursos do FGTS. E não tem para todo mundo, né? É a história do cobertor curto. Você cobre a cabeça e descobre a bunda. Por causa disso, o governo fica inventando regra atrás de regra para tentar consertar aquilo que talvez seja até inconscertável. E não raro fica pior do que já tava. As regras mudaram em 2024, mudaram de novo esse ano e podem mudar de novo a qualquer momento. Dá mais com eleição, viu? É isso aí. E desse jeito fica difícil, né, para quem tá pensando em fazer planos para financiar. Até porque, Bruno, o governo olha a próxima eleição. Você tem 30 anos pela frente. Exatamente. Hoje você se encaixa no programa, mas e amanhã, né? Quem garante? Para quem tá esperando para entrar, a janela de oportunidade até pode fechar ou podem surgir mais exigências. Mais um detalhe, sabe quando uma família tá planejando para fazer uma compra financiada e eles querem tanto, mas tanto aquilo que um fala pro outro assim, né, Brun? A gente aperta, a gente faz dar certo. Vamos, vai, vai, vai funcionar. Então, e é um sentimento bonito, né? Você vê que e é uma luta e a pessoa consegue, a família consegue apertar por alguns meses ali. A questão é apertar por 20, 30 anos, né? É lindo quando vai dando certo, mano. Quando não dá certo, meu amigo, daí não fica nada lindo. Exatamente. Cuidado com esse raciocínio, hein? Comprar uma casa não é exatamente a mesma coisa que comprar uma TV na hora de entrar no Minha Casa, Minha Vida. Presta atenção aí para você não focar só na entrada e também na parcela inicial. considera que seu custo de vida também pode subir. Aliás, no que depender da inflação, tem também grandes chances de isso também acontecer. Você também pode ter um filho não planejado ou três, ou pior, a sua sogra pode ter que morar na sua casa. Livre, a sua renda pode diminuir, tudo pode acontecer. Se bem que nessa hora eu sei o que você tá pensando e eu posso ler aqui do meu lado. É porque se não comprar vai morar onde? O aluguel não é de graça. E diferente de prestação, ele nunca acaba. Vamos fazer umas continhas, ó. No imóvel de 270.000, o aluguel costuma girar em torno de 0,5% do valor. Vamos colocar aqui 1350 por mês. Vamos comparar. Sabe a entrada? Nesse caso aqui é 94.500 que você teria que desembolsar logo no ato. Se eles aplicados hoje a 15% ao ano, renderiam na casa de R$ 1.000 ali, descontando a alíquota mínima de imposto de renda. Ou seja, o aluguel tá comendo quase todo o rendimento da grana. Então, nessa ótica faz sentido financiar. Bom, quando a parcela fica folgada no seu orçamento, você tá enxergando ali uma valorização razoável do imóvel e não vai precisar daquele capital de entrada para emergências, aí eu acho que é um bom negócio. Caso contrário, você travar essa grana pode te deixar num aperto, sabe? Sem reserva nenhuma. E o pior, forçar até você ter que devolver o imóvel do que só entende de verdade quem já passou por ela. A minha regra de bolso, só embarque num financiamento depois de se sentir realmente assentado. E aí falando de previsibilidade, né, Bruno? Cidade definida, família definida, quantidade de filhos, inclusive renda estável. Claro que a vida pode mudar, né? A gente não sabe o dia de amanhã, mas assim você tá reduzindo bastante o risco de BO lá na frente. Faz a sua conta, quanto que você teria de entrada? Será que esse dinheiro renderia bem hoje? Quanto que você paga ou pagaria de aluguel? Põe tudo na ponta do lápis antes de você assinar. Considerando todos esses fatores, será que Minha Casa, Minha Vida é uma armadilha? Não necessariamente. E não precisa ser no seu caso, desde que você analise com cuidado ali, sem deixar se levar pela emoção, sem achar que juros baixos resolvem tudo. Comenta aqui embaixo o que que você pensa do programa Minha Casa, Minha Vida, o que que você acha que deveria mudar nesse programa para funcionar bem? E se você tem interesse de entrar e se você já faz parte, conta aí a sua experiência, contribui com a gente. E aquele comentário caramelizado, crocante, fofinho que você deixa para eu saber que você ficou até o final. Manda aí, Bruno. Comenta aí se você acha que é o programa Minha Casa, Minha Vida ou É Minha Casa, Minha Dívida. Que que você acha? Para qual mais tá o programa? Escreve aqui. E se você é inscrito no nosso canal, te vejo no próximo vídeo. Valeu, tudo de bom. Tchau.