O QUE NÃO TE CONTARAM SOBRE INVESTIR EM IMÓVEIS NO BRASIL | Second Level #5

Você já pensou em investir em imóveis no Brasil? Cuidado, esse mercado que parece seguro e glamuroso pode esconder riscos que poucos têm coragem de revelar. No episódio de hoje, vamos desmontar alguns mitos sobre o investimento imobiliário e mostrar as verdades que o marketing do Renda Passiva Garantida não quer que você saiba. Recebemos Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset, uma das maiores gestoras independentes de fundos imobiliários do país. Com mais de 25 anos de experiência, Almendra abre o jogo sobre quase tudo, das ilusões que fazem investidores perder dinheiro até as estratégias reais que geram retornos consistentes mesmo num país volátil como o Brasil. Você vai entender porque a maioria das pessoas investe em móveis de forma amadora, porque nem todo o aluguel é sinônimo de lucro. E o que realmente importa na hora de escolher um bom ativo, seja físico, seja via fundos. Então, se você já pensou em comprar um imóvel, entrar no fundo imobiliário ou simplesmente quer proteger o seu patrimônio num país de juros altos e instabilidade política, não invista antes de ver esse episódio. Fique agora com o episódio número cinco do Second Level. Mas deixa eu fazer uma provocação aqui antes. Sua gestora cresceu, os ativos aumentaram e você decidiu profissionalizar a operação. Contrata um CO, investe mais de R milhão deais entre salário, fins de recrutamento, sistemas e depois de um ano, nada mudou de verdade. Sem processos escaláveis, sem clareza, sem resultado. O Coo não falhou sozinho. O que falhou foi o desenho da sua operação. A maioria dos gestores ainda trata áreas como risco, compliance, R ou operações como algo que alguém vai resolver, mas você não gera o seu fundo no achismo ou na esperança, certo? Então por que a sua empresa segue no improviso, na base de remendos? Na Ultelares Advisory ajudamos a redesenhar a sua estrutura, atrair talentos certos e garantir que a sua gestora seja tão boa empresarialmente quanto você é na gestão de fundo. Fale com a gente. Seu Coo agradece, seu R agradece e o seu investidor também. Nossos contatos estão na descrição desse vídeo. [Música] Bom dia, boa tarde ou boa noite. Bem-vindos aí a mais um papo do Second Level. E hoje tenho o prazer de entrevistar aqui o CEO de uma das gestoras independentes do setor imobiliário aqui no Brasil mais bem-sucedidas, que é o Ricardo Almendra da RBR Asset. Almendra, obrigado pelo por topar, fazer esse papo com a gente. Obrigado você, seu mau, amigo de longa data aí. Tô feliz de estar aqui com você. Boa, boa. Eh, Almeandra, queria começar com uma pergunta um pouco mais geral. Eh, o Brasil é um mercado inóspo, ultra desafiador para você empreender em qualquer segmento, eh, incluindo e talvez, não sei se principalmente, mas no setor imobiliário, né? Eh, a gente tem uma uma volatilidade muito grande nos juros, tem uma volatilidade grande no câmbio, tem uma uma volatilidade muito grande no cenário político, na legislação. Ah, e tudo isso impacta mais ou menos alguns setores. Eu queria começar com uma pergunta aqui para você que é dentro do setor imobiliário no Brasil tem um tipo ou dois tipos de teses de investimento que são resilientes a qualquer tipo de cenário? Essa é uma ótima pergunta. Eu acho que sim. eh, objetivamente dois que eu citaria eh do E aí eu sempre vou fazer aqui com você uma uma explicação que mercado imobiliário é um negócio tão amplo e quando eu penso em RBR até como a empresa nasceu, eu sempre olhei mercado imobiliário como eu posso fazer investimento de equity, né, de comprar um terreno, de comprar um imóvel, diferentes tipos de imóveis ou posso fazer uma dívida, né, crédito, né? Então, quando você fala com investidores imobiliários eh americanos, por exemplo, isso é muito latente. Ele olha o mercado e fala: “Cara, tem momentos melhor para fazer um ou para fazer outro”. Então, respondendo eh o que que eu acho que é resiliente quando se faz bem feito, minha casa, minha vida no Brasil, acho que é um segmento que, independentemente do Brasil, e bem ou não, se você tem um um crédito direcionado para ele, como nos últimos muitos anos, esse crédito tá disponível, é importante pro país, né? Eh, eu acho que é algo que dá para fazer bem feito, tá? Não depende de um Brasil que vai bem, um déficit habitacional gigante, eh, um comprador de imóvel que tem uma restrição muito grande de escolher o imóvel que ele quer comprar, o que ele faz é encaixar o ele compra o que cabe no bolso. Perfeito. Então, acho que esse é um segmento eh muito resiliente e a performance até de várias empresas de capital aberto eh provam isso, né? MRV da vida, eh, CUI Direcional, eu acho que são os dois casos recentes mais de mais sucesso, né, MRV também, eh, plano e plano, né, uma empresa que abriu o capital mais recentemente. Legal. Eh, e do lado do crédito, eu acho que é algo você fazer crédito imobiliário com garantia real, eh, com a estrutura jurídica de formalização dessas garantias feitas da maneira correta, com uma sobregarantia do dinheiro que você tá emprestando. Eu acho que isso eh eu sempre falo, o Brasilzão é o país da renda fixa, né? E se você faz essa renda fixa bem feita, eu acho que isso é eh independe de um Brasil indo bem ou não. Claro, dependendo das condições que o Brasil está, você tem que eh você pode você tem que adaptar as operações que você faz, né? Se você tem operações, por exemplo, que são autoliquidantes, que vão vendendo os imóveis para te pagar, é um tipo. Se você depende de vender um prédio inteiro para te pagar num momento de crise de mais escassez de capital, isso torna eh mais arriscado. Se você tá financiando um ativo performado que já gera renda, tem menos risco. Se você tá financiando uma obra, você tá pode estar incorrendo num risco maior. Então eu acho que dependendo, assim como diferentes fundos que podem acelerar ou ou mais ou menos em termos de tomada de risco, em crédito é a mesma coisa. Legal. O o pegando aqui o teu primeiro exemplo que é o Minha Casa, Minha Vida, eh você pode estar exposto essa tese comprando ações de empresas listadas, como você citou aí algumas. você pode estar exposto a essa tese investindo em fundos imobiliários que que se concentrem nisso. A minha pergunta é: você pode, como pessoa física, um médico, um advogado, um empresário fora do setor imobiliário, é possível investir nesse setor? Pega eu lá com a minha família, meu pai, meus tios, junta lá um dinheiro e e e como que funciona? Eu tenho que me cadastrar no no governo para ser elegível a ter esse tipo de verba. É possível ou não? É não. E a o investimento, um imóvel do Minha Casa, Minha Vida, ele é direcionado para eh determinadas faixas de renda. Então, dependendo da faixa de renda que você está, você tem a faixa um, faixa dois, faixa três e recentemente a faixa quatro. Então, para cada faixa, você tem um nível de renda que você tem que ter, você tem que comprovar isso na hora da aquisição. Uma vez enquadrado, você vai ter acesso a um financiamento. Esse financiamento depende da faixa também, mas falando, por exemplo, do faixa três e do que é onde a gente mais atuou, onde eu fiz a maior parte dos investimentos até hoje, ele é um dinheiro que vem do FGTS, eh não tem nenhum subsídio, né, do governo. Faixa um, faixa dois tem subsídios. E aí você pode comprar esse imóvel, mas é um foco, é uma política pública focada para diminuir o défit habitacional que a gente tem no Brasil, por isso restringe o público. Eu diria que quando você sai do vai do público em geral e vai mais para alta renda, um público de maior patrimônio, o que normalmente o brasileiro fez até hoje, isso também tem muito a ver com a motivação do meu negócio, né, da minha gestora lá atrás quando eu pensei, ele normalmente investe de um jeito muito pouco profissional e o jeito que eles fazem muitas vezes é bater com o amigo dele que é o incorporador, perfeito, o construtor e fala: “Pô, vamos comprar um terreno junto, vamos fazer isso junto”. E aí você entra num negócio com muito pouco, um nível muito baixo de, eu acho, de de profissionalismo, de eh reporting, né, de eh o cuidado que normalmente você tem na indústria de fundos de investimento com o investidor, toda a regulamentação dos órgãos reguladores, do Banco Central, da CVM, isso tá fora desse mundo quando a gente tá tratando de uma incorporação caseira com um amigo, né? Então eu diria que esse é um outro jeito mais isso acontece. Dá para fazer, mas dá para fazer, mas eu eu acho que é um tem mais risco. Tem mais risco, porque tem esse mercado tem muita coisa que pode acontecer que o investidor não tem ideia. Às vezes você tem um projeto que que é embargado porque tem uma associação de bairro vizinha que fez um trabalho, reclamou, bateu no Ministério Público. Ministério Público tem alguém lá que que não que concorda que o adensamento daquela região não é o melhor e embarga o projeto, né? E vai pro saco. E então é tem bastante riscos que precisam ser monitorados. Boa, boa. Eu eu te perguntei sobre teses que eram resilientes a qualquer tipo de cenário. Agora eu queria fazer uma outra pergunta. Que tipo de configuração de cenário macroeconômico é o cenário que que que é tem mais vento a favor das teses imobiliárias em geral? Eu diria que o o grande motor para responder de maneira muito breve é taxa de juros, tá, né? Então, taxa de juros baixa é algo que joga muito a favor das variáveis que envolvem o mercado imobiliário. É um mercado que é muito intensivo em capital e normalmente você tem que trabalhar com algum nível de alavancagem. Alavancagem mais comum no Brasil é o financiamento à obra, né? Mas eh quando você olha esse setor fora do Brasil ou você olha paraos Estados Unidos e Europa, a alavancagem é um negócio absolutamente padrão de qualquer estrutura de capital. Uhum. Né? Então eu diria que o principal vento a favor é um juro baixo. O que normalmente acontece quando o juro também tá baixo, os preços sobem. Então é aquela dinâmica que é o melhor momento muitas vezes para você captar dinheiro. Não é o melhor para investir. Não é o melhor para investir. O inverso é verdadeiro. Um momento de de muita restrição, muita aversão a risco. Costuma ser um momento de difícil captação de recurso e um momento que é muito bom. surgem oportunidades muito boas, como é o momento que a gente vive hoje. E aí tem muitas gestoras que conseguem de alguma maneira surfar esses momentos mais difíceis, conseguem ter acesso à capital, eh, independentemente do cenário, mesmo que numa menor quantidade, que é o que tem acontecido com a gente aí desde o nosso início. Eh, você pode fazer investimentos muito bons. O mercado imobiliário, ele tem um um certo glamur e ao mesmo tempo tem um monte de de armadilhas, né? Eh, qual que você acha que é a maior ilusão que o investidor fora do mercado imobiliário tem quando vai analisar oportunidades dentro do do desse setor? O que eu mais vejo no Brasil eh é uma percepção muitas vezes que não se perde dinheiro no mercado imobiliário. Boa, né? Fala: “Puta, eu não perco dinheiro. Por quê, né? Vou falar falar com meu, um familiar meu, né?” E você fala: “Pô, quanto é que você pagou nesse?” Pô, paguei 1 milhão. E quanto é que ele vale? Ele vale 1 milhão. Como é que você sabe? Por que que você acha que vale 1 milhão? Porque tem um andar de baixo aqui foi vendido por 800.000. Não, mas o meu apartamento vale 1 milhão. Eu não vendo por 800.000, né? Então isso é muito comum. Além disso, você tem todos os custos envolvidos, né, em qualquer tipo de imóvel, eh, impostos, manutenção, que muitas vezes é tirado da conta, né? e o custo de oportunidade. Falou: “Pô, se você comprou um imóvel, você podia ter colocado esse dinheiro em qualquer outro investimento. Quer dizer, o que que foi melhor e o que que valeu a pena, né?” Então, é muito comum, eu acho, as pessoas se sentirem muito seguras, porque você tem um ativo real. Perfeito, né? você toca naquilo, você se sente protegido, você tá fora, vai de qualquer risco sistêmico, financeiro, risco de crédito, mas por outro lado, acho que as pessoas normalmente não fazem a conta de maneira detalhada para ver se aquilo é um investimento que realmente fez sentido. Boa. Acho que dentro desse rol de oportunidades que aparecem no mercado imobiliário, a gente tem uma, eu não sei se é mais mais eh provocativa, que são leilões de de imóveis. Fala um pouco sobre o que que você acha de pessoas físicas não profissionais explorando leilão de móveis. Eu acho um, eu acho um mercado super interessante e acho que você tem que ter o conhecimento jurídico para atuar nele. Uma vez superado o conhecimento jurídico, eu acho que é algo que dá para se fazer. A grande questão é que você não consegue fazer em escala. Você não consegue investir centenas de milhões de reais nisso ou bilhões de reais nisso. Então, acaba sendo um mercado pro eh realmente pulverizado, um mercado muito paraa pessoa física e muito menos para um gestor que tem uma um bolo de dinheiro maior para fazer. você não tem essa escala no Brasil. A gente também atua nos Estados Unidos. Legal, né? Eh, e é interessante como tem várias oportunidades de nicho lá fora, eh, eu não sei especificamente sobre leilão, mas só usar o exemplo que você trouxe, qualquer oportunidade de nicho que você fala é gigante. É gigante. A gente, quando a gente atua lá fora, tá num nicho super específico de retrofit de prédios residenciais em Nova York. Putz, dá para fazer bilhão de reais de reais nisso assim tranquilo, né? é bilhão de reais são 200 milhões de dólares. Para um gestor grande lá de fora, isso não é nada. Pra gente é muito legal a gente identificar o nicho e assim e assim vai, né? Então, no Brasil eu sempre acredito que é muito difícil você investir eh em escala de maneira resiliente, consistente no mercado imobiliário brasileiro. Boa. Não é fácil, tá? É muito difícil você ganhar dinheiro consistentemente num país que não cresce. é muito difícil. Então, eh, você precisa ser muito cirúrgico e entender bastante do nosso país, dos riscos e tentar ir escolhendo operações que são são eh boas o suficiente para um país que traz os nossos riscos. Show. É, eu gosto de inverter um pouco a ordem aqui do papo, né? Eh, geralmente as pessoas começam se apresentando. Eu já trago uma pergunta e depois peço para se apresentar. Mas fala um pouco de do da tua carreira, ô Hendrã. E você tem aí o quê? 20 e poucos anos de mercado. 27, quase 30. Me fala um pouco da tua carreira, para quem tá nos ouvindo e não te conhece direito ou te ouviu já faz tempo e não lembra mais. Se apresenta para pro nosso pra nossa audiência. Legal. Eu tenho 27 anos de mercado, 46 anos, eh três filhos. Eh, João Henrique Catarina, casado com a Renata, corintiano, eh, tenista, a gente tava falando um pouco disso, né? E, eh, comecei a carreira no mercado financeiro. Eh, trabalhei os primeiros 15 anos no mercado financeiro numa empresa eh brasileira, uma corretora que virou gestora de recurso e virou também uma um wealth manager, né, uma consultoria de investimentos chamada Reding Griff. Perfeito. Essa empresa tinha um modelo de partnership que me encantou. Eu eu me formei na na GV, eh, administração de empresas e meu sonho era ser eh trader de um banco gringo, né? Era como eu sonhava na faculdade. E logo no início eu eu me encantei por essa empresa brasileira que tinha esse modelo de partnership, que basicamente é aquele modelo onde à medida que você vai performando bem, eles te convidam para ser sócio. Eu falei: “Cara, isso aqui tem tudo a ver comigo. Eu acredito nisso.” Eh, e virei sócio depois de alguns anos. Então, os primeiros 15 anos foi no mercado financeiro trabalhando com clientes, alocação de recurso. Eh, eh, eu fui um um sócio que cuidava de uma série de coisas dentro desse private bank da Reding Griff, que virou o Credit Swiss Reding Griff. A gente vendeu metade pro Credit Suis em 2006, a segunda metade em 2011. Ao final dessa dessa jornada, eu decidi que eu queria sair, eu queria empreender. Eh, e basicamente a oportunidade que eu mirava era um pouco do que a gente já conversou, que era o seguinte, falar: “Cara, o brasileiro ama investir em móvel, só que ele faz isso de um jeito não profissional na média”. Claro que tem exceções, mas é muito dinheiro, é uma parte muito relevante do patrimônio das pessoas e isso é feito de uma maneira não profissional. E a Reding Grifo foi pro mercado ali final dos anos 90, início dos anos 2000, a primeira casa que realmente eh começou a oferecer pro mercado os melhores gestores, independentemente dele ser de casa ou fora, né? Não era comum isso lá atrás, 20 anos atrás, 25 anos atrás. E a casa tinha um flagship, um fundo eh super conhecido que ficou muito conhecido ali na desvalorização, na max desvalorização do real 99. que é o fundo verde do Stuberger, que é um amigo que eu admiro muito. E e eu falei: “Putz, eu tenho aqui uma boa escola, eh, de entender o que faz uma gestora dar certo, porque várias das gestoras que foram que nasceram e que a Reding Griff começou a distribuir, algumas deram certo, várias deram errado, algumas deram certo por alguns anos, depois eh sofreram muitos resgates.” Então eu tinha uma boa noção do que faz, é um negócio essencialmente de pessoas, né? É o que faz essa empresa dar certo. Eu tinha muito aprendizado da Reding Griff, né, que eu vi esse partnership rodando e eu tinha essa clareza que o brasileiro precisava de ajuda em como investir em imóvel. Junto a isso, eu olhava um instrumento que era o fundo imobiliário, eh, inspirado no que são os REITs, Real Estate Investment Trusts, que é a proxy do fundo imobiliário nos Estados Unidos, olhar e falar: “Pô, isso aqui é muito legal”. em algum momento mercado imobiliário e mercado eh de capitais, eles vão se cruzar cada vez mais. E esse instrumento fundo imobiliário é um caminho eh importante. Eh, e além disso tinha o certificado de recebível imobiliário, o CRI, que eu sempre puti e falei: “Cara, esse funding que vem essencialmente da poupança, em algum momento ele ele não vai ser suficiente e o mercado de capitais vai ter que suprir isso”. Então, essas esse esse contexto todo me levou a montar uma gestora antes da do início da gestora que se chama RBR. Eu fiquei 3 anos eh como CEO e sócio de uma incorporadora aqui em São Paulo chamada Banks. Uhum. Eh, e também era o meu período de não compite. Eu não podia montar uma gestora de 2012, 13, 14. Então, eh, fim esse período, eu monto a gestora em 2015. Eh, e e aí estamos nesses já 10, 11 anos aí nessa jornada. Legal, legal. Você já viveu juros de um dígito, eh, que foi sempre raro no Brasil, juros de dois dígitos, eh, euforia com relação a fundos imobiliários, aversão com relação a fundos imobiliários, eh, vacância em alta, vacância nas mínimas, você já passou por diversos cenários, né? Quais foram os maiores aprendizados aí agora como investidor profissional do setor imobiliário eh nessa sua jornada com a RBR aí, 10 anos já? Eh, do ponto de vista de de investimentos de equity, né, não de dívida, eu diria que é eh o quão importante é você ter um fundamento imobiliário muito sólido. E isso tá muito ligado a duas coisas, tá muito ligado à localização. Uhum. Né? Eh, e tá muito ligado a ao preço de compra que você tá pagando no ativo. Se você compra barato, se você compra um bom ativo no preço certo, na localização, numa boa localização, dificilmente você vai eh ter um retorno. Dificilmente você vai perder dinheiro. É assim, eu nunca perdi dinheiro num negócio. Já teve vários negócios que não deram o que eu gostaria que desse, mas a gente nunca perdeu dinheiro num negócio assim. Então, eh ou quase nunca, assim, foi me veio na cabeça um bem pequenininho aqui que a gente perdeu, mas eu acho que esse é localização e e o o a disciplina na aquisição do que você tá comprando. E na parte da dívida é você eh você realmente eh ter folga, né? Então, se você tem, eu sempre faço dívida com garantia real, então se eu tô emprestando 100, eu gostaria de ter de 150 a 200 naquela garantia real. E a formalização jurídica dessa garantia, né, idealmente uma alienação fiduciária do imóvel ou alienação fiduciária, que é um instrumento jurídico recente no Brasil, de uns eh 30 anos para cá, mais ou menos, 20 e poucos anos para cá. e eh com a alienação fiduciária eh você tá mais protegido. E você também tem que sempre levar em consideração que eh o sistema judiciário no Brasil, a segurança jurídica no Brasil, ela requer um olhar atento. Então, dependendo do estado que você tá, você pode ter uma justiça mais ou menos eh eh friendly com um ambiente de negócios, né? Então, esses são os cuidados principais aí. Perfeito. Olhando os preços dos ativos hoje, né, pô? A gente tá hoje com a CELIC a 15%, que é uma barbaridade, mas é o que é. Eh, você falou anteriormente, né, quando o juro tá alto, é, é, é péssimo para captar, tá difícil, né, mas geralmente é um momento bom para se investir. a gente tá com o juro alto já há bastante tempo e e até poucos meses atrás os fundos imobiliários em geral, fundos listados, fundos de infra, fundos agro estavam bem mais descontados, mas deram uma uma recuperada boa para vários deles, com mesmo com a Selica, na nas máximas, né? Olhando os preços dos ativos em geral, né? Vocês como gestor lá tendo exposição a fundos de propriedades, eh fundo of funds, fundos de crédito, eh como que tá para investir hoje? Como que os preços estão, Samuel? De um modo geral, as coisas que estão listadas, os ativos que são listados, e lembra que eu a gente faz investimento tanto em ativos listados como não listados, né? Eu posso comprar um terreno, né? E aí tem fundos, cada fundo tem o seu mandato, seu regulamento e que permite você fazer determinados tipos de investimento, perfis diferentes de investidor, aqueles que querem renda mensal, aqueles que não precisam de uma renda mensal, tal, mas de um modo geral, os fundos listados e as ações listadas estão muito baratas. Tá? Eh, mesmo com essa recuperada boa que mesmo com essa recuperada, mesmo com essa recuperada, você tem muito fundo sendo negociado, muito abaixo do valor patrimonial, do valor patrimonial. E eu sempre gosto de comentar do custo de reposição. Que que é o custo de reposição? É quanto custa para você construir de novo aquele móvel, aquele terreno, a obra e as licenças todas que você tem que pagar pra prefeitura, né? Eh, por que que isso é importante? Porque no médio longo prazo, num país que cresce minimamente, se o custo de reposição sobe muito, em algum momento os aluguéis também vão ter que subir, porque ninguém vai ninguém vai construir um novo imóvel se não tem uma perspectiva de alugar por um por um aluguel, um preço condizente à aquele novo custo. E a gente viveu pós pandemia uma um aumento muito substancial do custo de construção, né? Eh, um apartamento, um prédio residencial em São Paulo custa hoje eh 40% a mais, 50% a mais do que custava em 2019. Eh, um galpão, que é uma obra mais rápida, onde o peso dos materiais é mais forte do que a mão de obra, esse aumento é ainda maior. Você tem um aumento de 70%, 80% no custo de construção, né? É um, cara, é uma loucura, né? Então você eh você tem hoje fundos listados que são negociados com uma um desconto muito grande. E de um modo geral, isso vale para shopping, isso vale para escritório, o mais descontado de todos, logístico, um pouco menos descontado, mas também eh você consegue comprar coisas muito baratas. a eh fundos de crédito, não aqueles tanto indexado a CDI, mas especialmente os indexados à inflação, como você tem hoje uma selic muito alta e uma inflação tentando controlar uma inflação, mas você tem eh uma NTNB hoje eh longa aí a IPCA mais 7 alguma coisa, você tem hoje uma preferência maior pelo CDI do que pelos instrumentos indexados à inflação, né? O investidor é muito muito curto prazista, né? Eh, então você tem fundos de crédito, fundos de papel indexados a IPCA sendo negociados com muito desconto. Hoje você compra um fundo e que faz investimentos high grade, né, de baixo baixo risco de crédito, baixo risco, uma sobregarantia muito grande do que de garantia real, um bom fluxo de recebíveis que também é garantia da operação. Você compra isso é PCA mais 10. fundos que t liquidez em bolsa, que não liquidez de uma blue ship, de uma ação, mas fundos que negociam 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 milhões deais por dia. Fundos que, especialmente pro investidor pessoa física, monta e desmonta a posição à vontade, mas ele tem a a tal da volatilidade, né? Então, mesmo sendo um fundo de papel, mesmo sendo uma renda fixa, ela varia, né, como é absolutamente normal. E mas você tem coisas muito baratas no ambiente fora da bolsa. Eh, os preços nunca reagem de maneira tão instantânea, tão rápida, né? Então o que você vai percebendo é à medida que o juro vai ficando alto por mais tempo, você começa a aparecer eh um vendedor mais motivado, né? Ele começa a precisar vender. Uhum. Né? Então, eh também é um ambiente que a gente tem conseguido fazer negócios muito legais. Eh, nesse ambiente ilíquido que a gente mais tem feito, por exemplo, são permutas. explica um pouco a permuta. Eu compro um terreno e eu troco esse terreno com o incorporador eh por um percentual das vendas do projeto. Então, suponha que eu compre um terreno para fazer um prédio residencial e eu falo: “Olha, incorporador, eu quero que você toque esse negócio, mas eu vou ficar com 40% das vendas deste projeto para mim”. Eh, por que que a gente tem feito muito isso? muito aprendizado. Você falou do que eu já vivi de jurubá, juro alto, Brasil indo bem, indo mal. A gente aprendeu que eh o maior risco que a gente tem numa construção é estouro de obra, tempo de aprovação na prefeitura e quando a velocidade de vendas cai muito porque o comprador de imóvel tá muito machucado, que tá ligado a um problema estrutural do país normalmente. Então quando a gente troca um o terreno por um percentual das vendas do projeto, eu tô diminuindo muito meu risco. Não tô na última linha da incorporação. Perfeito. Eu não dependo do lucro do projeto, dependo da receita, eu dependo da receita do projeto. E além disso, a gente coloca uma série de cláusulas que essa permuta vai vai se assemelhando muito a uma dívida quase. Então, dependendo do prazo de aprovação, dependendo de uma série de coisas, eu tenho inclusive uma cláusula de vencimento antecipado que eu posso receber meu dinheiro de volta corrigido por um valor mínimo. Então, a gente vai tentando fazer negócios que eu eu até costumo brincar que muito do que a gente faz no mercado e líquido poderia ser um special situation, né? um fundo de special se o mercado fala, um negócio que tem um olhar específico daquele projeto. Eu tô muito fora do risco macro, eu tenho uma possibilidade muito ganho de muito grande de extrair ganho daquilo, independentemente no Brasil ir bem ou não. Interessante. Eh, no final do dia é como se o incorporador tivesse comprando o seu terreno, pagando a prazo com o percentual da receita que ele for receber com as ventas. É exatamente isso. Não deixa de ser uma operação de dívida. É, você tá dando crédito para ele, né, em troca da garantia dos dos imóveis. É, é isso. Eu posso pedir Aval dele, fala: “Puta, mas e se esse projeto for embargado? Pô, eu quero Aval, não só da empresa da SPE, né, da sociedade de propósito específico, é uma empresa única para desenvolver aquele projeto, eu posso ter a Val da holding dele, que é a dona da SSPE, posso ter Aval na pessoa jurídica, posso ter na pessoa física também. Então, a gente vai estruturando para ter mais garantias. Um outro negócio que a gente tem feito muito, eh, e isso é muito aprendizado lá de fora também, quando você olha um projeto lá nos Estados Unidos, você tem a estrutura de capital dele. O que que é estrutura de capital? É, pô, quem botou o dinheiro lá para fazer aquele projeto acontecer. Tipamente, você tem um grande banco que empresta o dinheiro, eh, o primeiro dinheiro para financiar uma obra. Esse aí é chamado crédito senior. Ele é o primeiro a receber. Embaixo dele você tem normalmente um segundo cara que emprestou um gestor, um fundo, uma seguradora, um qualquer investidor, emprestou um dinheiro que está é dívida, mas tá subordinado a esse crédito sênior lá fora. Se tiver problema, paga primeiro banco, o que sobrar, paga esse investidor. Perfeito. Isso é a dívida mesanino. Uhum. Eh, entre a dívida e o o incorporador, você tem a figura de um que lá fora chama-se de prefer. Aqui a gente traduz para retorno preferencial. Uhum. Que é o quê? Eu não, não é uma dívida. Só que depois que você pagar tudo que você emprestou pro banco ou pro investidor de dívida, o meu dinheiro vem antes que o seu incorporador. Então você não vai colocar isso aqui como uma dívida no seu balanço. Eu sou teu sócio no projeto, só que o meu capital volta antes que o seu. E em troca disso eu aceito um retorno inferior ao seu. Como se fosse um acionista preferencial. Um acionista preferencial. E aí você tem todo um pacote de governança. A gente quando faz isso, a gente participa das decisões estratégicas do negócio, quem vai ser o construtor ou por quanto vai vender aquele apartamento ou se for um se não for um residencial, for outro, se for um galpão, a gente por quanto vai alugar, quem vai construir, enfim, toda a estrutura de governança a gente sempre participa. Então, hoje a gente tem conseguido fazer retorno, Samuel, algo assim como IPCA + 15 a IPCA + 20, eh, com esses investimentos que sempre t algum tipo de proteção. Você diz os uso lá fora, o retorno preferencial aqui é o retorno preferencial ou a permuta nessas estruturas de permuta é justamente uma pergunta que eu ia fazer, né? Que tipo de retorno, magnitude de retorno vocês conseguem? Eu sei que pode variar muito, dependendo da região, localização e tudo mais, mas qual que é o intervalo de retornos que é possível conseguir quando dá certo o projeto num num nas permutas 20% ao ano, 30% ao ano, PC mais a gente sempre eh fala em PCA mais 15 numa permuta, eu diria de 20 a 25% ao ano no retorno preferencial. Uhum. E eh quando a gente faz um investimento que é risco junto com incorpora, compra o terreno, vamos desenvolver, não tem sócio mesmo dele, sócio sem ônus e bônus, tudo igual. A gente tá mirando hoje 30 30, né? Um fundo imobiliário hoje que tá descontado em bolsa, eu acho que é algo que pode te dar eh dependendo de um país que esse juro se normaliza, né? O que que é um juro normalizado? Para mim é um juro real. a 5 5,5. É isso. Não tô pedindo três, três, eh, mas estou torcendo, né, pelo 5 e,5. Neste mundo você vai ter uma recuperação aí tranquilamente de uns 30%, 20 a 30% das cotas, tá? Tranquilamente, de um modo geral, e você vai ter ainda o carrego dele nesse período, né? Então, suponha que esse retorno dos fundos imobiliários aconteça em 2 anos. Então, ele recuperou 20% a cota. Além dos 20% você teve o rendimento no período. Hoje, eh, os fundos de tijolo estão pagando mais ou menos 11 de carrego. Uhum. Eh, os fundos de papel tão pagando mais 11, tão pagando 11 e você 11 nominal, tá? Você espera que aquele patrimônio que tá lá dentro corrija a inflação, que é o que é o a tendência de um imóvel, de um bom imóvel. Mas você vai ter então 11, vamos supor por 2 anos deu deu 22 mais essa recuperação aí de 20% das cotas. Você dividir isso em 2 anos, nesse cenário que eu tô fazendo, você vai ter aí uns 20% ao ano de retorno. Eh, um ativo líquido, né? Tudo que é ilíquido deveria ser percebido como mais risco do que um ativo líquido, porque você entra e sai a hora que você quiser. Mas eu acho que é isso, assim, você precisa contar com um Brasil que melhora. Eu tenho muita dificuldade de apostar num Brasil eh que vai bem, né? Eh, e aí é isso é minha é minha análise, não é minha torcida, né? Eu tenho dificuldade. Acho que a gente tem uma tarefa de casa muito importante fiscal para fazer e acho que a gente tem eh um ambiente no país que não é fácil toda a política envolvida em cima disso. Não é fácil você implementar as reformas que a gente tem que implementar. H, dito isso, já tive mais pessimista do que eu tô, bem mais. Eu vejo hoje cada vez mais um uma possibilidade eh real do Tarcísio ser um candidato e eu acho que ele aglutina, é um grupo grande de centro direita que levaria o país, eu acho que para um momento bem melhor, na minha opinião. É, eu acho que é a torcida ou o desejo de grande parte da Faria Lima, Leblon. Enfim, eh, não vamos entrar no assunto político aqui. O, tem um, tem um tema que é muito muito muito forte dentro do universo de fundos imobiliários listados, que é a o conceito de renda passiva ou renda previsível, né? A imensa maioria dos fundos listados paga lá mensalmente, eh, distribui, né, eh, proventos pros seus cotistas. E eu já tive essa conversa dezenas de vezes com com gestoras. E no final do dia, minha análise aqui, Samuel, é que paraa grande parte dos investidores, eles subestimam muito o que eles estão comprando e eles superestimam a renda que eles vão, a renda, entre aspas, previsível que eles vão receber. Eu queria que você comentasse um pouco sobre eh o que que você acha dessa dessa assim, muitos pontos de venda, né, os selling points de de de fundos quando vão captar mercado são ancorados basicamente na renda que vai ser distribuída. se é culpa do gestor ou não, se é culpa dos distribuidores ou não. Não quero entrar nesse ponto. Eu queria que você comentasse um pouco sobre os riscos eh que podem acontecer se o investidor foca só no rendimento de o rendimento não vir, de de dar pau no ativo e esse rendimento ser zerado. Enfim, comenta um pouco sobre esse conceito aí muito presente no nesse universo de fundos dos estados. Eh, eu acho um erro muito comum que é cometido. Eh, o retorno de qualquer fundo imobiliário deveria ser composto pelo deveria ser percebido pelos investidores como o dividendo que ele paga mais a valorização patrimonial eh dos ativos que estão lá dentro. E uma, a consequência da valorização patrimonial dos ativos que estão lá dentro, eh, seria a valorização das cotas no mercado secundário. E aí você vai ter na prática uma cota que subiu e um dividendo que foi pago no período. O que que erros típicos que o investidor faz? Ele perpetua aquele dividendo, o último dividendo, o dividendo do mês passado. E por que que o dividendo do mês passado foi alto? Você precisa entender. Uhum. Uhum. Então, exemplos do que fazem um um fundo imobiliário subir muito o dividendo. Ele pode comprar um imóvel, isso tá muito em voga agora, ele compra um imóvel parcelado. Então, ele compra um imóvel, aquele imóvel vai dar 100 eh unidades unidades para ele por mês de aluguel, mas ele só pagou 50. Então, ele se comprometeu a pagar 50 hoje e 50 daqui a um ano. Pode ter correção ou pode não ter correção, mas isso é uma alavancagem. Uhum. Então o investidor, o fundo se endividou, assumiu uma obrigação futura e durante esse período ele vai ter um rendimento maior. Ele pagou 50%, mas ele tá recebendo 100% do do do aluguel. Sim. Né? Esse é é um exemplo inflia o rendimento mensal, né? Inflia inflaria o infla o rendimento mensal. Outro exemplo é ele não fez uma compra parcelada, mas ele tomou uma dívida. Então, ele comprou um imóvel que vale 100, ele tomou uma dívida e ele pode ter colocado todo o fluxo financeiro, a obrigação do serviço dessa dívida de juros e de amortização. Ele pode ter jogado lá na frente e durante esse período em que você não tem o fluxo, a obrigação desse serviço, o pagamento da dívida, você tá com um dividendo inflado. Ele pode ser um imóvel que tem um contrato de longo prazo. Imagina contratos normalmente existem alguns contratos de 10 anos, 15 anos, 20 anos. Num país como o nosso, onde a inflação vai batendo, né, eh, em cima do contrato, que é o índice de correção correção comum, ou IPCA ou IGPM. Antigamente era mais o IGPM, hoje tá mais comum o IPCA. Eh, esse aluguel fica totalmente fora de mercado, mas contratualmente o o o inquilino tem que pagar, né? Eh, vou dar um exemplo. A comecei a fazer investimento imobiliário em 2011, eh eh só imobiliário, né? 2011. O aluguel de um prédio aqui em São Paulo, numa região consolidada de escritórios, ali na próximo do Shopping Morumbi ou na Berrini, Avenida Luiz Carlos Berrini e tal, custava ali por volta de R$ 100 o m². Joga 13 anos pra frente, 14 anos para ver, R$ 100 o m², né? Imagina se eu tenho um contrato que foi indexado a inflação lá de trás, esse contrato vai est rodando. Eu não tenho esse número aqui, mas esse é, eu ia falar 200, né? é por aí, né? Eh, e aí esse contrato vence, as pessoas, né, não vão olhar que ele uma hora chega, né? Eh, e você, ao contrato ser terminado, você tem certamente uma revisão para que se aquele inquilino quiser continuar e você vai essa revisão vai levar ele para R$ 100 o metro, né? metade do rendimento anterior, se fosse 200. Só que, só que se você tá precificando aquele fundo imobiliário simplesmente por uma função do rendimento que ele paga, você tá pagando por um valor do imóvel que, para simplificar aqui, no nosso caso, suponha que ele tivesse pagando 200 de aluguel, o justo de mercado é 100, você vai derrubar o preço dessa cota pela metade no dia seguinte. Perfeito, né? Do do término desse contrato. Então, tem muitas coisas por trás. Eu dei três exemplos aqui, né? Se você tem um inquilino só, se os seus inquilinos são pulverizados, são outros riscos. Eh, acho que é a gente viveu no Brasil uma fase lá atrás, hoje eu falei que tá muito em voga essa compra parcelada, mas lá atrás eh o que foi muito comum era a renda garantida, né? Então você você comprava um prédio em construção, mas durante a construção você já recebia uma renda, que é um negócio completamente sem sentido para mim, né? Eh, quem está pagando esta renda é você mesmo. Você pagou o mais caro pelo imóvel para que mensalmente parte desse valor que você pagou volte para você como rendimento, porque o imóvel não gera renda ainda. Então é um sobreprepço que foi colocado para que isso volte para você como uma renda. Então eu acho que tem várias coisas. A resposta tem ainda algum tipo de de empreendimento, fundo que sai com esses termos ou não de renda garantida ou acabou? aparece de vez em quando, praticamente acabou, Samuel, assim, não vem nada assim de no no passado recente que tenha tido. O que tem o que tem acontecido, que é muito legal no mercado atual é o conceito de duas cotas dentro do fundo imobiliário, uma cota senior, tá? E uma cota subordinada. A cota snior vai ter preferência nos rendimentos. A cota subordinada bebe do que sobrar após o pagamento do C, do que ceder. Então isso acho absolutamente justo, perfeito. Riscos diferentes de cada investimento. Você escolhe o onde você quer tá, se você acredita que aquela aquela cotaor tá bem precificada ou não, se é ajustada ao risco ou não, e você pode ficar na subordinada querendo correr mais risco, né? Legal. Eh, então isso eu acho que é algo que faz todo sentido, né, com o mercado atual. é mais funcional do que o conceito de de renda garantida. Eu me segurei aqui para dar risada, mas eh enfim, viv passei por muitas dessas. Eh, falando assim um pouco de de RBR agora, né, vocês têm 10 anos aí por quase 11 bilhões 11 mais ou menos bilhões sobre gestão. Eh, isso coloca vocês entre as maiores gestoras independentes do país aí focadas em fundos imobiliários. Uma história de sucesso, sem dúvida. H, se você tivesse que listar dois ou três pontos assim fundamentais que definiram sucesso da RBR, que que você elencaria para para outros profissionais dessa indústria de de de fundo de investimento que que estão nos ouvindo aí? Samuel, tem um um aspecto técnico que é você ter uma leitura correta dos ciclos imobiliários. imóvel, ciclo imobiliário, é oferta e demanda no final, como uma commodity, você conseguir ler eh os mercados eh corretos para você atuar. Eh, esse tipo de imóvel aqui tá entrando, suponha, né? Tá ficando, a oferta tá caindo muito e o preço do aluguel vai subir. Eh, então eu acho que é a leitura correta do ciclo e saber aonde atuar escolhendo os vários segmentos, se é residencial, se é escritório, se é galpão, se é shopping, eh olhar imó eh ação listada, fundo listado, né? Investimento líquido, líquido. Então, essa capacidade técnica é algo que eu acho que a gente faz muito bem. Esse é o básico, né? Isso acho que vale ter uma capacidade técnica, um diferencial para qualquer tipo de gestora. Então isso acho que a gente tem. E a gente tem porque é um grupo de pessoas que se complementa e eu entro no segundo diferencial, como você organiza essas pessoas? Eh, quais os skills eh que você precisa neste grupo de pessoas? Não adianta você ser só ter gente técnica, não adianta você ser, no meu caso aqui, não adianta tentando dar um português mais claro, não adianta você ter gente que só entende galpão. Você precisa de quem entende galpão, você precisa escritor se você quer fazer tudo, né? Eu preciso de alguém que é um especialista em crédito, eu preciso de alguém que tem um bom olhar jurídico, eu preciso alguém que entende de risco, né? Então você precisa juntar, eh, eu preciso alguém que sabe fazer captação de recurso e a gente precisa juntar um grupo de pessoas que se complementa e organizar o alinhamento de interesses deles olhando médio longo prazo. Eh, é uma empresa que depende de pessoas e aí tem uma engenharia que tem eh tem uma arte que precisa ser eh organizada, uma governança. E eu acho que a gente tem essas duas coisas que foi feito de uma maneira bem organizada. Eh, tem um terceiro ponto que é resiliência, né? Mas isso acho que também vale para todas, porque é muito rara uma história de sucesso muito rápida. Então, entre eu sair da do Credit Swiss Reding Grifo e eu começar a ter sucesso na minha próxima jornada em imobiliário, foram 7 anos, né? eh, primeiro uma incorporadora. Aprendi muito lá, tive muitas experiências, várias experiências inclusive eh que deixaram alguma cicatriz que é muito bom para atuar como gestor, eh, projeto embargado, coisas que você, né, que você fala: “Putz, tem isso, né? Tinha ouvido, a gente ouvia falar, mas acontece, né? E então tem que ter muita resiliência, tá? Mas acho que essa, respondendo assim, são dois pontos, né? Essa esses dois pontos é uma capacidade técnica e uma capacidade de você organizar essas pessoas com governança e alinhamento de interesse. Legal. Acho que uma um um dos pontos na na no quesito de organização eh passa pela tua figura, né, como CEO. Eh, é muito incomum Brasil a figura do CEO dentro de gestoras independentes. Nos grandes bancos é comum, nas grandes instituições financeiras, mas é pouco comum. E vocês nas não é que vocês cresceram, se sofisticaram, ficaram mais complexos e e você virou, né? Desde de zero você tinha essa função. Eh, eu eu queria que você comentasse um pouquinho aqui. Eu queria ouvir a tua opinião mesmo, né? é uma opinião envieszada, porque é o teu cargo, mas por que que você acha que que a maioria das gestoras independentes subestima essa função? E aí essa a primeira parte da pergunta, eu acho que normalmente a grande figura de uma gestora é essa pessoa técnica de investimentos propriamente isso. Uma pessoa de investimento e e muito centralizada normalmente num num grande líder, numa grande pessoa, num nesse gestor, né? E e uma coisa é você ser gestor de fundo. O fundo não é uma empresa. Perfeito. É um produto. É um produto. E existe uma empresa que tem uma grade de produtos embaixo. Pode até ser monoproduto, mas continua sendo uma empresa. E a inteligência para você gerir uma empresa que tem um produto gerido por um grande técnico é outra. Então, eu acho que na prática eh não sei, eu acho que existe uma eh uma percepção de muitos desses gestores de fundo de que eles têm os skills necessários ou mesmo reconhecendo que não tem, que a empresa não precisa da pessoa que tem os skills para olhar ao todo, para pensar na motivação das pessoas, no alinhamento de interesse, na governança dessa gestora para escutar se as pessoas estão felizes ou não, para garantir que o turnover, o giro de pessoas é baixo, né? Pensar na grade de produto correta, estratégia do negócio, representar institucionalmente essa gestora, né? Abrir mais relacionamentos, né? Então, eh, são tantas atividades que para mim é inimaginável você ter uma gestora de recursos sem a figura de um CEO, né? Independentemente desse CEO seu ser o maior sócio ou não, eh, não precisa. Aliás, o que eu gosto numa gestora é que ela se forme de uma de uma de uma de um de um jeito aonde o que tem valor é a instituição. Legal. E não é one man show, não é uma figura. Então você tem que ter parte até do sucesso dessa figura do CEO. é você, esse cargo tem que ser muito valorizado, ele não pode ser muito eh em segundo plano versus o gestor do fundo, né? Eh, e ao mesmo tempo essa pessoa também não pode ser super vaidosa e querer toda a atenção para ela, porque tem várias estrelas nesse time que vão precisar de reconhecimento. Entendi. Eh, quais são as principais linhas de atuação de vocês hoje em termos de de volume sobre gestão dos nossos 11 bi? A gente tem hoje 3 e5 que é crédito imobiliário. Toda a cadeia imobiliária, desde financiar terreno, financiar obra, financiar uma aquisição de um prédio que já tá pronto e tem um investidor que vai comprar um prédio de escritórios, um galpão, um shopping, eh a gente já financiou vários fundos imobiliários aí nas aquisições que eles estão fazendo de imóveis, por exemplo, é comprar uma carteira de recebíveis, né? Então tem um um loteador que vendeu os lotes num prazo de 10 anos ou 20 anos, você compra essa carteira, pega todos os lotes com desconto, né, e então uma atuação bem ampla em crédito, tá? Então tem 3 B, e a gente tem mais ou menos 3 B em tijolo para renda, tá, né? E sempre o nosso olhar é a combinação da renda, foco em algum subsegmento. Logístico e escritório são os dois principais. Tá bom? Tá? Eh, depois a gente tem uma atuação num fundo, numa área que a gente chama de desenvolvimento imobiliário, onde a gente faz muito desses investimentos ilíquidos. Aí, fora do ambiente de fundos listados. Fora do ambiente de fundos listados. Ele é um fundo imobiliário, mas ele não paga a renda mensal. Uhum. Naturalmente você restringe mais o grupo de interessados nisso. Normalmente são family offices, eh private banks, eh investidores institucionais, assets, fundos de pensão, quem tem um horizonte de investimento de mais longo prazo e não tão preocupados com a renda mensal. Eh, a gente tem mais ou menos uns R 2 bilhões de reais eh nisso e uns R 2 bilhões deais em como conceito de um antigamente a gente chamava de fundo funds, hoje o a evolução desse mercado virou mulestratégia ou o produto em si tem chamado de red fund imobiliário, né? Mas a gente chama essa área de multestratégia que tem o head fund imobiliário, que nada mais é do que o fundo funds antigo, acrescido de vários desses investimentos de desenvolvimento, de permulta, de retorno preferencial, que putz, esse é uma evolução super legal da indústria, eh que a gente como gestor passa a ter um uma amplitude, uma possibilidade da gente fazer praticamente tudo que a gente acha que tem de melhor pro investidor, seja ele listado em bolsa ou fora da bolsa. Então tem tem essas atuações no Brasil, uma atuação nichada, muito específica nos Estados Unidos, em Nova York, fazendo retrofit de prédios residenciais. Para quem lembra de Nova York tem aqueles prédios com tijolinho, eh, quatro, cinco andares, aquela escadinha, é aquela escadinha aparente por fora, né, que que é muito comum. E a gente iniciou, tem mais ou menos R 1 bilhão deais nisso. E a gente iniciou há 3 anos, um negócio que eu tô super animado. Acho que é, acho que é um pouco da indústria de fundo imobiliário, 10 anos atrás, são investimentos no segmento de infraestrutura, né, lá fora. Ah, não, aqui, aqui no Brasil, tá? Aqui é aqui no Brasil. Infra fundos de crédito ou fundos de de de equity. Começamos por crédito, existem três fundos rodando, tem R$ 400 milhões deais nisso. E a gente sai agora nos próximos meses com o primeiro fundo de equity, onde a gente não vai só a gente não vai financiar um projeto, a gente vai ser sócio de um projeto. Este fundo de equity, ele é fruto de muito do aprendizado nosso em crédito. A gente financiou muito o segmento de iluminação pública, ah, né? a troca das lâmpadas de um município eh por lâmpadas mais modernas e eficientes. Eh, e a gente após financiar várias concessões, a gente vai ser sócio de uma plataforma de concessões eh no segmento de iluminação pública. Legal. É um nicho que a gente acha pouco penetrado pelos grandes gestores no Brasil. É um tamanho de cheque mais eh acessível. São cheques normalmente menores do que você fazer uma rodovia, né? Você construir um porto, né? Um saneamento. Eh, então a gente tá indo e tem uma segurança jurídica muito legal. Então a gente tá eh vai fazer o nosso primeiro fundo de equity. Se você pensar esse fundo vai ser fechado ou vai ser listado? Vai ser fechado, tá? Tá. Eh, quer dizer, ele podia ser fechado listado, mas ele vai ser fechado ou não listado. Ele vai ser eh fechado, não listado. Tá bom. E você, eh, se você pensar, que a figura do CEO aqui, né, de uma gestora, quando eu penso o que é uma gestora imobiliária em termos de grade de produto, Uhum. né, para você, isso é muito natural, né? pensa, pô, tem área de multestratégia, tem o o ativo performado, já construído, que gera renda, eu tenho uma área de crédito, eu tenho a área de desenvolvimento que eu vou construir um negócio. Infraestrutura é igualzinho, é igualzinho. Eu posso posso fazer a concessão como sócio de iluminação pública ou posso financiar, né? Amanhã o segmento ainda é pequeno, mas eu posso falar: “Putz, será que tem um fundo de infraestrutura listado em bolsa que só faz iluminação pública? Eu poderia também comprar ele. Então, a grade de produtos, ela é agora o que que depende para para essa estratégia dar certo? Pessoas corretas no lugar na cadeira certa com devido com correto alinhamento de interesse. Boa. Você falou que desse total aí, mais ou menos um bi tá nas estratégias lá nos Estados Unidos. Isso. Uma pergunta que já devem ter te feito muitas vezes eh eh é comum não só para para vocês, mas para qualquer gestor que se proponha a investir fora do Brasil, é qual é o ED de vocês, qual que é o diferencial de vocês de investir fora do Brasil não estando lá? Como que vocês respondem esse tipo de questionamento? É uma pergunta frequente, acho que é uma pergunta justa. E a gente, o nosso ED é primeiro a gente traz uma experiência muito grande em fazer investimento imobiliário. Não são todos gestores que têm isso. Eh, segundo, a gente passou uns 2, tr anos, 2 anos estudando eh aonde a gente queria atuar, escolheu uma tese de nicho muito específico. E por que que a gente conseguiu criar um diferencial? Porque este nicho não tem os grandes gestores atuando. Hum. É um nicho que é pequeno demais para um Blackstone atuar e grande demais para uma pessoa física atuar. Então, putz, cada prédio que eu compro são 15 milhões de dólares. E tem alguns family offices, claro, que poderiam fazer isso, tem, mas não são tantos. E eles precisam gostar muito de imobiliário para sair comprando 57 prédios, como a gente já comprou. 57, 70, tudo em Nova York. Tudo em Nova York. Manhatrata em Brooklyn. Caramba, 57 prédios, 702 apartamentos, zero vacância. Zero. A vacância estrutural dessa tese, desse segmento imobiliário que chama multiamily é 2% em Nova York. Dois são prédios baixos para uso residente Multi Family. Multi family é a classe como um todo, pode ser um prédio baixo ou um prédio alto. Então 2% é a vacância média histórica de apartamentos, prédios residenciais para renda. Uhum. em Nova York, tá? E o que a gente faz é esse nicho aonde a gente nenhum negócio caiu aqui na Faria Lima, nenhum. Isso, atrás, nenhum. Temos um escritório na Quinta Avenida com a rua 47, tem três pessoas fixas lá, tem mais cinco pessoas aqui dedicadas exclusivamente a isso. Eu tô quatro vezes por ano lá. Eh, tem sócios que estão exclusivamente focado nisso. Então, é é uma construção de gente muito experiente em mercado imobiliário, estudou aonde atuar, foi fazendo aos poucos e virou a gente virou uma referência neste segmento específico lá. Eh, é isso aí. Você tem que saber o aonde você atua, né? né? Então a gente não vai fazer um negócio lá fora que compete com um cheque de 1 bilhão de dólares. Temos, não temos esse diferencial. A originação de negócios não vai passar pela gente em primeiro lugar, né? E a gente conseguiu criar esse diferencial lá. Então vocês vão ver da RBR lá é algo bem nichado. Sempre tem outras coisas que a gente a gente já começou uma atuação em crédito que é super legal. é um crédito inchado, é imobiliário, mas é o cheque de 10, 15 milhões de dólares, 20 milhões de dólares, que o grande gestor de crédito também não vai dar. Então, de novo, os Estados Unidos, como tem muita escala, a gente falou um pouco disso, tem muita coisa para você fazer com um ambiente de segurança jurídica muito maior, com um país onde eu falo aqui é difícil ganhar dinheiro consistentemente num país que não cresce, não é o caso lá, né? e que também vive um momento de juro muito alto, também traz oportunidades de investimento muito legais. Então, estamos bem contente de estar atuando lá e vamos seguir com esse olhar assim, eh, responsável, fazendo coisas nichadas, oferecendo isso inicialmente só para brasileiro. Uhum. Hum. Mas, por exemplo, o quarto fundo nosso dessa tese lá fora é o primeiro fundo que vai ter investidor americano. Eu falei, eu falei, pô, se é bom para brasileiro, bras, por que que por que que não pode ser bom para qualquer e nacionalidade, né? A gente tem track record, tem vocês já captaram esse quatro fundo? A gente tá em captação desse quatro fundo agora, tá? Tá. É uma estrutura voltada para investidores não americanos, tá? Eh, e uma estrutura, eh, exclusivamente para investidores americanos. São duas por questões tributárias. Vocês e já tiveram algum compromisso de investidor americano ou vocês estão na na fase de captação? A gente já tem compromisso de famílias americanas que vão entrar, tá? Então a gente tá, a gente quer levantar 100 milhões de dólares agora para essa para essa quarta safra, que é muito pouco, né, lá fora, mas quando você multiplica por 5,5 6 aqui é um volume bom, né? É um pô 550 milhões deais 5% dos nossos asset management, né? Então, pra gente faz todo sentido. Eh, e desse valor tem uns eh 5%, a gente já captou uns 40 milhões de dólares, tem uns 5% que são já investidores, famílias, eh, gente do nosso networking. E a gente tá em conversas com alguns investidores aí, investidor grande, family offices, eh, muito estruturados para fazer um match, né? Eh, se a gente traz 50 milhões de dólares de investidor brasileiro, ele entra com 50 milhões de dólares lá. Então isso eu acho que tem uma probabilidade razoável. Ainda tá em conversa, mas tem uma boa probabilidade. Tem um family offices americanos, multifamily office de Londres, olha só, olhando a tese. Então, é devagar, pô, a gente tem alguns gestores gringos aqui no Brasil fazendo um bom trabalho, né? Eh, Brookfield, por exemplo, né? uma gestora centenária que tá em com alguns eh tem escritório em vários lugares do mundo. Por que que a gente brasileiro não pode? Perfeito. Devagar, calma, né? sem querer abraçar o mundo, mas vai devagarinho, vai indo. O vocês é há pouco tempo atrás saiu nos jornais, na mídia, ah, que vocês haviam contratado lá o o IB do Santandé para vender um pedaço da RBR e e eu me surpreendi particularmente que passaram, sei li, eu não sei quanto tempo, vocês voltaram à mídia e falaram: “Pô, não queremos mais”. fala um pouco pra gente o que que aconteceu de vocês terem desistido da da dessa venda. Explica um pouco pra gente. Explico claro. Isso foi uma uma conjuntura que levou a gente a contratar o o um assessor financeiro, no caso o Santander. Eh, a gente vem com uma indústria de fundos imobiliários eh passando por um movimento de consolidação e vai continuar, né? a gente se vê hoje mais como um consolidador do que um alguém para ser vendido. Mas o que aconteceu foi especialmente depois da venda da Credit Suiz Reding pro Pátria, eh, pro Pátria, né? Então, essa gestora, esse processo foi um processo competitivo. O UBS comprou o Credit Suis no mundo, olhou pra estrutura no Brasil e falou assim: “O real estate, eu não não queria asset management”, né? falou: “Cara, eu não quero fazer gestão de recursos. Por mais que seja uma gestora muito boa, muito consolidada, é foco. Eu não quero. Eu até eh A RBR participou desse processo, olha só. Eh, eu conversei com os os responsáveis do IBS lá fora, eh, para ver se tinha um ângulo pra gente fazer alguma coisa junto. E ele falou: “Ó, minha decisão é: “Eu quero focar em outras gestão de recurso imobiliário ou quero focar em outros lugares, não quero focar no Brasil”. Então esse processo chamou muita atenção. Teve assim notícia de jornal, 20 e tantos interessados, propostas, tal. E aí depois que esse negócio foi pro pátria, a gente virou uma casa que eu me lembro que numa semana eu recebi cinco, seis ligações de gente querendo conversar. Eu falei assim: “Gente, ó, a gente não tá venda, eh, e eu não posso parar uma gestora, né? a gente tem que trabalhar. Então, aí conversamos dentro do nosso da nossa sociedade, a gente falou: “Olha, o ambiente de Brasil mudou, eh, a indústria de fundo imobiliário evoluiu, eu acho que mais do que num tamanho vai fazer diferença. Eu acho que os fundos líderes da indústria certamente vão ser fundos de de R$ 5 bilhõesais, R bilhõesais, olhando um pouco pra frente, não mais fundo de 500 milhões, 1 bilhão. É, então assim, ter um parceiro estratégico que nos ajude nessa direção faz sentido. E a gente se organizou para ter conversas eh sempre com essa cabeça. Não estamos à venda, mas a gente cogita a hipótese de trazer um sócio. E é foi isso que aconteceu. A gente teve muitos interessados, assim, você acho que você tem uma ideia. Tinha interessado o real ou tinha muito curioso qual tinha interessado real. A gente recebeu mais de Não, não, desculpa, a pergunta é do dos interessados todos, o que que você acha que era só curioso querendo pegar a informação de vocês e o que que a gente teve interessados a gente teve mais de 20 pessoas olhando e a gente teve mais ou menos metade em proposta. Nossa, bastante, bastante. Só que não chegou a proposta que a gente queria, que envolvia basicamente uma participação minoritária e um acompanhamento desse sócio, não só comprando uma participação, mas trazendo mais recursos para nos apoiar nesse crescimento. Legal. Inclusive, o que eu coloquei desde o começo é que todo o dinheiro que os sócios recebessem num eventual negócio, vem secundária, seria reinvestido nas estratégias futuras do dos da da RBR. Legal. Então, em nenhum momento é, putz, tem alguém aqui querendo descansar ou tem uma briga societária que precisa ser resolvida para dar saída a algum sócio. Foi uma um estudo, uma possibilidade de de ver se tinha um sócio nesse sentido. Conversamos com muita gente legal, muita gente bacana, fortalecemos diversas relações já construídas no passado, porque é é bacana um processo desse. E aí de novo a figura de um de uma empresa que tem uma gestão empresarial e não a gestão do fundo, né? Não são é só a figura do CEO, é uma série de pessoas que pensam o negócio e não o fundo só. Eh, a gente se organizou, foi um grupo super restrito, que eu quis muito que isso não tirasse foco das pessoas e a gente pôde, hoje a gente tem, a gente já tinha, mas hoje a gente tem um planejamento estratégico muito claro pros próximos 5 anos. Legal. Isso é fruto de um trabalho de anos que vinha. Mas quando você passa por um processo desse, eu acho que você se obriga a refletir ainda mais e se organizar ainda mais. Então, foi um ano super próspero pra gente. A gente captou R bilhões deais ano passado. Começamos com 8, 8,5, terminamos com 10,5, estamos com 11. Esse ano a empresa rodou, eh, e não tem ninguém lá chateado, pelo contrário, tá todo mundo acelerando e feliz com o nosso partnership. Hoje eu acho que é possível a gente, tenho tido conversas para ver se mudou a a não é que mudou a ponta, vocês estão olhando ativamente adquirir? A gente tá olhando ativamente, a gente já fez algumas propostas de gestoras, inclusive, que foram vendidas para outros. Olha só. não deu certo. Uhum. Eh, e a gente acho, acho muito provável que ao longo dos próximos anos e aconteça um movimento de receber eh pessoas. Isso envolve muito eh tem assim, aquele gestor que quer vender o seu negócio, é uma conversa, é uma conversa, né? Você vai discutir preço, vai pagar. Eu, a gente é muito conservador em termos de alavancagem da companhia. Eh, num país que Selic roda 15 e que sabe se lá, né, há um ano, há há um ano e meio atrás, a gente tava entrando num ciclo de queda da Selic, você lembra? Surreal, né? A gente teve um primeiro tri de 2024 muito bom para fundo imobiliário, várias emissões, a gente captou dinheiro, pô, foi muito legal, né? E só que virou muito rápido. Então, pô, esse é o Brasil. Caval, sim. Então eu não me vejo assim se alavancando para fazer aquisições em dinheiro relevante, mas acho provável que aconteça. Ou eventualmente pode acontecer, pô, você acha pessoas que, pô, complementam muito essa tua, esse esse grupo de pessoas que trazem skills e produtos que complementam a nossa empresa, por não trocar ações e e fortalecer ainda mais esse grupo. Legal. Boa, boa. O, indo pro pro final aqui, cara, eh, a gente queria fazer uma pergunta aqui mais geral. O que que tira o teu sono como sócio de uma gestora de recursos no Brasil? Que que te dá medo? Ou o que mais, várias coisas deve dar medo, né? Mas o que mais te dá medo? O que mais te tira o sono? Eu eu eu não eu acho que a a maior preocupação que eu tenho contínua, eh não acho que é algo que tira o sono, mas a grande preocupação que eu tenho é eh manter um grupo de pessoas motivado e eficiente, eh eh com fome, querendo construir mais Isso envolve eventualmente decisões difíceis, eh, recompra de sócios. Uhum. Troca de sócios, troca de posições entre pessoas. Isso são relacionamentos humanos, né? São relacionamentos, assim como na pessoa física, você tem relacionamentos com família, com amigos, com filhos, com pais, né? Eh, os sócios eh às vezes você tem que tomar algumas decisões difíceis e elas sempre foram tomadas na RBR e sempre foram tomadas de um jeito muito respeitoso, eh, com empatia. Então, acho que esse é o principal. O segundo, eu tenho uma grande preocupação com o Brasil. Eh, é insustentável o nível de juros que a gente tem e isso afeta diretamente o mercado imobiliário. Por dito isso, eu acho que como a gente faz uma amplitude grande de produtos, eu acho que sempre vai dar um jeito. Pô, esse ano tá super difícil. Estamos captando R$ 500 milhões deais, estamos crescendo, tem, pô, um mundo para fazer em infraestrutura, tem uma estratégia lá fora que é um bom red, uma boa proteção, não sempre tem coisa para fazer, mas como empresário você, pô, dedica a tua vida a criar um negócio num país que traz uma insegurança grande, né, que não tem, é raro você ter um vento a favor. É raro. É bem raro, sim. Mas é, acho que é isso. São as coisas, não sei se eu respondi tua pergunta aí. Sim, cara, muito obrigado pelo papo. Prazer te receber aqui no Secondo Level e desejo que continue com sucesso lá na RBR. Eu desejo muito sucesso a você nesse novo nessa nova jornada aqui do programa. Que seja um sucesso. Conte com a gente, conte comigo. Boa sorte aí. Bom te rever. Valeu, pessoal. É isso. Nos vemos na próxima. [Música]