PARE de investir em Fundos Imobiliários para GANHAR MAIS DINHEIRO.

Essa é uma conversa pra você que tá investindo em fundos imobiliários pra se aposentar daqui a muitos anos e acha que essa é a melhor solução pra construir patrimônio de longo prazo só que você precisa saber que os fundos imobiliários tem muitos incentivos negativos pro gestores tem várias questões associadas que terminam prejudicando o seu desempenho no longo prazo então ainda assim fundos imobiliários podem sim fazer sentido na carteira de algumas pessoas e na carteira de quem os fundos imobiliários ainda fazem sentido eu falo no final desse vídeo mas antes você precisa saber o jogo sujo do gestor vamos fazer uma comparação com a academia o dono da academia ele quer mais clientes ou menos clientes dentro da mesma academia com a mesma quantidade de máquinas com o mesmo espaço ele sempre vai querer a academia no nível mais lotado possível que não cause desconforto aos seus clientes ao ponto de eles pedirem pra sair então é a academia lotada que vai dar a lucratividade para o dono da academia dentro do contexto do que os seus clientes aceitam o gestor de fundo imobiliário é a mesma coisa o que é que o gestor faz quando as taxas de juros estão subindo o que é que o gestor faz quando as taxas de juros estão caindo olha só: se as taxas de juros estão subindo o gestor tem um incentivo a manter o pagamento de dividendos o mais alto possível mesmo que o fundo não tenha condição de pagar ele pode alavancar um pouco mais o fundo ele pode fazer distribuições elevadíssimas do dividendos até superiores ao rendimento efetivo do fundo por conta de alavancagem ele pode não reinvestir na manutenção dos imóveis e isso tudo é muito ruim pro investidor de longo prazo então por outro lado na hora que as taxas de juros estão caindo as pessoas ficam buscando mais rendimentos em outros lugares e o gestor vai perceber isso e vai fazer novas emissões as pessoas podem até ficar felizes os investidores porque eles acham que comprando novas cotas com bons de subscrição abaixo do valor patrimonial e potencialmente até abaixo do preço de mercado estão fazendo um excelente negócio mas no fundo que elas não percebem é que elas estão contribuindo para um processo que impede a cota de se valorizar. Se essas diluições não acontecessem a valorização da cota para os investidores seria muito maior do que o ganho que eles tem nesse tipo de aplicação de fazer uma subscrição e depois revender assim que a cota entrar na conta e ficar fazendo esse joguinho por algum tempo nos fundos de crédito é ainda pior porque lá dentro tem um monte de crédito de originação própria e o gestor ganha dinheiro tanto ao emprestar esse dinheiro e criar um crédito quanto ao captar esse dinheiro e aumentar o volume do fundo porque quanto maior o volume do fundo maior o rendimento para o gestor que ganha uma taxa de administração sobre o volume total do fundo o incentivo é esse é crescer o tamanho do fundo sempre que for possível pro gestor ganhar mais e nesse processo de emissão de novas cotas com bônus de subscrição abaixo do valor patrimonial isso acaba com o potencial de ganho de longo prazo do investidor e isso dá muito dinheiro não só pro gestor mas também para corretor e para o agente autônomo que estão distribuindo essas novas cotas e ganhando comissões que muitas vezes chegam a quatro, cinco por cento do valor do investimento por isso que o agente autônomo e a corretora estão sempre tentando te vender novas cotas e o gestor também tem esse incentivo tá portanto fundos imobiliários nem sempre são a melhor solução pra você investir com foco no longo prazo então eu te pergunto o que que é melhor no longo prazo: comprar uma empresa de propriedades ou ter um fundo imobiliário de tijolos? Em outras palavras, na prática, ser dono de uma pequena cota de empresas de shopping center, que muitas vezes está sendo negociada a preços relativos mais baixos do que fundos imobiliários ou comprar cotas de fundos imobiliários que são mais caros, mas que distribuem rendimentos mensais? Se o seu argumento é que receber rendimentos mensais é algo fundamental é triste te dizer que no final das contas esse rendimento mensal vai te causar uma perda de longo prazo muito significativa EU aproveito esse momento pra dizer que os fundos imobiliários de crédito também são problemáticos e eles são de uma categoria um pouco diferente dos fundos de tijolos olha só o que que são os fundos imobiliários de crédito eles nada mais são do que um fundo de crédito privado que é restrito a ativos ligados a imóveis então se você investe num fundo imobiliário de direitos creditórios não é tão diferente assim de você estar investindo num fundo de direitos creditórios existem riscos de crédito ou seja riscos de que a pessoa que pegou o dinheiro do fundo você não tem dinheiro pra pagar de volta os gestores vão dizer pra você ah a gente mitiga esse risco fazendo investimentos apenas de alto é valor e de baixo risco com garantias mas essas garantias são avaliadas pelo próprio gestor esses investimentos são avaliados pelo próprio gestor então é uma situação muito complicada que essas avaliações estejam dentro da gestão do fundo imobiliário e como a maior parte dos créditos é originado pelo próprio gestor ele ganha na originação ele ganha no fundo e além disso os créditos não tem marcação a mercado que é o ponto mais relevante no final das contas e por isso quando o sofrimento vier será de uma vez sabe porque porque caso os empréstimos que ele carrega na carteira comecem a performar mal o fundo de crédito imobiliário parece que tá tudo bem até o dia que os devedores não pagam de uma hora pra outra e aí vem a pancada como já aconteceu várias vezes no mercado brasileiro ah mas não é só isso não eu mesmo tenho mais algumas razões pelas quais eu não invisto em fundo imobiliário um ponto fundamental é que a sua renda no fundo imobiliário é mordida pela taxa imagina que seu chefe cobre 1% 2% do seu salário todo mês antes de te pagar como uma espécie de taxa administrativa é exatamente isso que acontece nos fundos imobiliários e o impacto disso é muito maior do que a maior parte das pessoas assume publicamente estudos comprovam que 1 taxa de 2% ao ano que parece bem pouco né em 40 anos ela pode representar 50% do seu patrimônio OU seja se você ia em 40 anos acumular quinhentos mil reais um milhão de reais dois milhões de reais você só vai acumular metade disso porque uma taxa de dois por cento ao ano vai corroer completamente o seu rendimento mas se você compra ações de uma empresa de propriedades como por exemplo uma empresa de shoppings o dinheiro fica no shopping e uma vez que ele fica na empresa ele ou é reinvestido no shopping para crescimento para melhoria das operações para melhoria da rentabilidade OU ele é distribuído pra você não tem essa taxa administrativa imagina um fundo imobiliário de shoppings ele tem todos os custos de gestão do shopping ele precisa reinvestir uma pequena parte na manutenção do shopping eventualmente até no crescimento mas a empresa de shopping também a diferença é que além de todos os custos da empresa de shopping um fundo imobiliário de shoppings e qualquer fundo imobiliário de tijolos ainda vai cobrar uma taxa administrativa em cima de tudo o que já foi cobrado em cima de todos os custos que a empresa já incorreu então é mais um custo que vai jogar o seu rendimento no futuro lá pra baixo no dia a dia pode até parecer uma besteira mas no longo prazo a pancada é grande em uma categoria específica de fundos o problema é ainda maior nos fundos de fundos que se orgulham de dizer que fazem uma gestão dinâmica compram cotas que estão mais baratas vendem cotas que estão mais caras e com isso conseguem agregar valor para o investidor final nesses fundos você paga taxa em cima de taxa você paga as taxas dos fundos investidos e você paga também a taxa do fundo que você comprou imagina a situação você compra um ingresso pra um show por cem reais paga vinte por cento de taxa administrativa do site vinte reais e mais dez por cento de taxa de uso de cartão de crédito dez reais o ingresso que era pra ser cem reais pra você virou cento e trinta agora imagina isso se repetindo várias vezes ao longo da vida no fundo imobiliário do tipo fundo de fundos isso acontece o tempo todo e se você pretende usar esse fundo esse tipo de fundo como um veículo pra você acumular patrimônio até o dia que vai se aposentar isso vai te custar muito caro muito agora imagina os fundos de tijolos que ainda tem taxas lá dentro nos custos administrativos pro funcionamento do imóvel pra manutenção do imóvel olha essas taxas de não são tão transparentes esses custos não vem à tona tão facilmente como os custos na gestão de imóveis através de empresas donas de participação em imóveis então é mais 1 questão que pesa negativamente em direção aos fundos imobiliários tem um pouco menos de transparência e mais do que isso um pouco menos de controle pelo mercado porque a quantidade de analistas olhando as minúcias do que tem dentro de cada uma das empresas é maior do que do que a quantidade de analistas que estão olhando o que acontece na minúcia dentro dos fundos imobiliários no fundo que EU tô mostrando pra você aqui é que existem vários riscos ocultos e riscos obscuros nos fundos imobiliários mas EU não acabei por aqui sua renda também pode sumir do nada nos fundos imobiliários sim ela pode sumir do nada por conta de inadimplência e vacância que também podem acontecer nos fundos imobiliários o maior problema tá nos fundos imobiliários de tijolo monoativos que são aqueles fundos imobiliários que tem um único imóvel dentro do fundo já houve por exemplo caso no mercado brasileiro de um único fundo de uma grande corretora que tinha um prédio inteiro numa cidade e pior esse prédio inteiro na cidade ele era alugado por uma única empresa que resolveu rescindir o contrato depois disso foi um Deus nos acuda pra todos os investidores desse fundo então você tem que tomar cuidado sim com fundos imobiliários e se for monoativo pior ainda e se dentro do ativo tiver apenas um locatário é pior ainda mas nos fundos imobiliários de tijolos que não são monoativos você também tem um problema é que é difícil mensurar o risco dos clientes por conta do nível de transparência dos fundos imobiliários os fundos imobiliários de crédito por sua vez podem implodir se houver aumento de inadimplência as garantias são avaliadas pelos próprios gestores e podem estar longe do preço real se elas precisarem ser liquidadas em outras palavras se a pessoa que pegou o dinheiro emprestado do fundo imobiliário de crédito não conseguir pagar o gestor sempre diz tem lá uma garantia e essa garantia às vezes é duas vezes o preço do que ele me deve tá mas essa garantia é o que é um terreno ok e eu vou conseguir vender esse terreno por esse preço mesmo ah mas vende por cinquenta por cento vende você já negociou imóvel já ouviu falar de gente que passa 1, 2, 3, 4, 5 anos tentando vender um imóvel, tem que baixar drasticamente o preço em relação ao que esperava pra conseguir vender? Pois é, isso também pode acontecer com as garantias de um fundo imobiliário de crédito portanto o problema pode ser grande. Paradoxalmente as empresas donas de imóveis possuem maior transparência e são melhor analisadas como EU mencionei ao longo desse vídeo mas atenção os fundos imobiliários ainda podem ser um primeiro passo importante primeiro para as pessoas que estão começando assim elas se acostumam a lidar com a volatilidade do mercado elas conseguem receber rendimentos e entender que um ativo gera rendimentos mensais e que esse rendimento vem para o seu bolso e com o tempo perceber que mesmo com volatilidade na bolsa as empresas que eu prefiro investir do que em fundos imobiliários as empresas elas conseguem reinvestir o dinheiro no próprio negócio gerando rendimentos potenciais bem maiores e muitas vezes riscos menores do que os fundos imobiliários e os fundos imobiliários são úteis também pra quem já está aposentado OU na iminência de se aposentar afinal de contas eles podem ter um rendimento mensal um fluxo que ajuda na manutenção do custo de vida e uma rentabilidade um pouco superior a renda fixa. Trabalhando direitinho, escolhendo direitinho o fundo imobiliário certo, você consegue ainda minimizar o risco e maximizar o retorno pra esse tipo de público. EU continuo preferindo os investimentos em bolsa do que os investimentos em fundos imobiliários… isso aí ficou no meu passado… talvez volte no futuro. Um abraço! Tchau!