Por que tem TANTO condomínio no Brasil?!

Passeando por Curitiba outro dia eu percebi 
que a cidade tem muitos condomínios de casas, os chamados condomínios horizontais.
Mas eu descobri que esse tipo de empreendimento se multiplica por todo Brasil.
Em São Paulo, bairros como Morumbi, Jardim Guedala e Alto de Pinheiros começaram 
a ser transformados por esse movimento. Inclusive tem uma pequena 
cidade no litoral gaúcho, que é conhecida como a capital dos condomínios, 
com mais de 40% do território dominado por eles. Então eu me perguntei, por que as pessoas 
estão migrando pra esse tipo de residência? E como isso pode virar um problema pra 
sociedade e uma solução para as prefeituras? Antes de responder, precisamos 
entender onde tudo isso começou. Nos anos 1970, morar em apartamentos 
ou casas convencionais era a realidade para a maior parte da população urbana.
Mas nesse período, um novo modelo habitacional começou a surgir: os condomínios fechados. 
O primeiro grande exemplo foi o Alphaville, em São Paulo, que se inspirava nos subúrbios 
norte-americanos. Com ruas arborizadas, áreas de lazer e segurança reforçada, ele 
virou sinônimo de status e qualidade de vida. Um dos grandes motivos que faz muitas pessoas 
se mudarem para condomínios é a segurança, seja condomínio vertical ou horizontal.
Edifícios frequentemente oferecem portaria 24 horas, monitoramento por câmeras e portões 
eletrônicos. E a proximidade com vizinhos acaba aumentando a sensação de segurança, 
especialmente para quem viaja ou mora sozinho. Mas no caso dos condomínios horizontais, ou 
condomínio de casas, a coisa vai um pouco além. Em 2003, um estudo de Denise Mônaco dos 
Santos mostrava que, já naquela época, o marketing imobiliário usava a segurança como 
um dos principais atrativos, mas nunca sozinha. Ela diz que é comum pensar que os 
condomínios fechados surgiram só por causa do aumento da violência em São 
Paulo. Mas essa visão é muito simplista. O medo do crime não é o único motivo. Existem 
vários outros fatores, como mudanças sociais, econômicas, na própria forma de organizar as 
cidades e também nas novas demandas das pessoas. O discurso vendia um pacote justamente em 
cima disso tudo, que incluía exclusividade, contato com a natureza e um “novo estilo de vida”.
Dá uma olhada nessa imagem aqui, de um casal andando de bicicleta com seus filhos, com os 
dizeres “São Paulo é mais verde aqui”. A parte estranha é que um dos destaques desse panfleto era 
a liberdade, e a ironia é que tudo estava cercado por muros. A liberdade só vai até os muros, cercas 
elétricas, câmeras, e seguranças engravatados. Segundo o estudo, essas propagandas mostram 
o que as pessoas valorizam e desejam, mas elas ajudam a criar novos jeitos de viver, 
influenciando como as pessoas querem morar. Nos anos 2000, esse tipo de condomínio já não 
era novidade. Eles representavam um novo padrão urbano, marcado pela fragmentação das cidades 
e pela ideia de que morar atrás de muros era sinônimo de segurança, mas também de prestígio.
Muita coisa mudou desde os anos 2000. A violência aumentou pra caramba, as cidades estão cada 
vez mais cheias de gente e os prédios tomaram conta. Mas ao mesmo tempo a infraestrutura 
das cidades não acompanhou esse ritmo. E mesmo com todas essas mudanças, o estudo 
continua atual mais de 20 anos depois: os condomínios fechados não surgem só 
por medo da violência, mas também por uma mistura de status, marketing e 
desejos por um novo estilo de vida. Além do caos urbano, o home office, os 
impactos da pandemia e a valorização imobiliária reforçam ainda mais o 
apelo do condomínios horizontais. Foi aí que eu cheguei em casa e fui pesquisar 
por que tinha tanto condomínio horizontal em Curitiba e me deparei com essa notícia aqui, 
de 2015, dizendo que em três anos, a oferta de condomínios horizontais quadruplicou em Curitiba.
Eu pesquisei na minha cidade, Novo Hamburgo, e descobri que mesmo nesse fim de mundo 
tem condomínio de casa surgindo toda hora. E também me lembrei do que tá rolando no 
litoral do RS, especialmente em Xangri-lá. O município conta com 43 condomínios fechados 
atualmente, e prevê mais 19 até 2026. Então por que condomínios horizontais estão 
ganhando cada vez mais espaço no Brasil? Se em Curitiba esse movimento 
ganhou força ainda em 2015, no resto do Brasil não foi diferente. Nos 
últimos anos morar atrás de muros virou quase um padrão pra quem busca mais 
conforto, natureza e claro segurança. Essa mudança tem relação direta com o novo 
estilo de vida das famílias. Hoje, muitas pessoas preferem condomínios fechados porque oferecem 
segurança e praticidade sem abrir mão do lazer. Enquanto nos Estados Unidos e Canadá é comum 
casas sem muros e segurança privada nas ruas, no Brasil os condomínios adotam esse 
modelo, mas com portarias, câmeras e controle de acesso. Isso garante tranquilidade 
para os pais, que podem deixar os filhos brincarem perto dos amigos e longe do trânsito.
Além disso, esses empreendimentos oferecem uma infraestrutura completa: piscinas, academias, 
quadras de tênis e padel, campos de futebol, trilhas para caminhada, espaços de coworking 
e áreas verdes. Tudo compartilhado entre os moradores, reforçando o senso de comunidade.
Outro ponto que impulsionou essa tendência foi o home office. Com o trabalho remoto se 
tornando comum, muita gente deixou de lado a necessidade de morar perto do escritório. A 
pandemia acelerou esse movimento: quem podia, buscou espaço, conforto e um lugar mais 
afastado dos centros barulhentos. E se sair das metrópoles não era uma opção, os condomínios 
horizontais ganharam ainda mais destaque. Os dados confirmam essa mudança. Uma 
pesquisa da DataZAP mostra que 46% das pessoas consideram morar em bairros planejados 
— e esses empreendimentos são exatamente isso: bairros projetados, com tudo no lugar, segurança 
na entrada e vizinhos com o mesmo perfil. Mas é mais do que isso, é também investimento. 
Muitas cidades médias, como Uberaba, Eusébio e Indaiatuba, viraram polos de condomínios 
horizontais. Elas atraem famílias que querem fugir do caos das capitais e investidores de 
olho na valorização. Afinal, esses imóveis tendem a aumentar de preço rapidamente, o 
que torna o negócio ainda mais atrativo. E tem mais um fator que impulsiona essa 
migração: a qualidade de vida dentro de uma casa. Quem mora ou já morou em apartamento sabe 
que é algo insuportável: você precisa seguir regras que muitas vezes não fazem sentido pra sua 
realidade, essas regras podem simplesmente mudar de um dia para o outro e existem muitos outros 
problemas de convivência. É isso que dá quando começam a empilhar pessoas. A convivência 
geralmente é o mais difícil em um prédio Nos condomínios horizontais, você tem sua 
casa que não está abaixo ou acima de ninguém, tem seu quintal e não precisa pegar o elevador 
com um vizinho e conversar sobre o tempo. É uma certa liberdade que o apartamento não 
oferece. Você ainda tem que seguir regras, mas menos do que num apartamento
Mas é aí que eu me pergunto: será que essa forma de viver, vendida 
como sinônimo de liberdade e segurança, não está criando cidades cada vez mais segregadas?
Você vive bem lá dentro, mas ao mesmo tempo, se isola do que está do lado de fora. O 
resultado é uma cidade cheia de muros, onde cada grupo vive dentro da sua própria 
bolha, com pouco contato com outras realidades. E sim, lá fora não é nada seguro e está cada 
dia mais caótico, o que justifica completamente a escolha de quem se muda para condomínios 
horizontais. Cada um tem o direito de buscar segurança e qualidade de vida para sua família.
Mas essa divisão tem um efeito colateral: perdemos o contato entre diferentes 
realidades. Quem vive dentro dos muros convive só com pessoas do mesmo perfil 
econômico e dificilmente interage com outras classes sociais. As crianças crescem sem conhecer 
a diversidade que uma cidade deveria oferecer. O resultado são duas cidades na mesma cidade 
– uma privada e protegida, outra pública e exposta. E isso pode ser um problema.
Um problema que as prefeituras vão adorar. Lembra da cidade litorânea que eu mencionei 
antes, Xangri-lá, no litoral norte do RS, com 43 condomínios fechados? Em entrevista, 
o prefeito afirmou que “Hoje, o município não tem mais áreas. O que há já está vendido.”
E pra comprovar isso, olha essa imagem de 2006 da cidade: alguns poucos condomínios. E 
a gente identifica eles por conta do desenho dos lagos artificiais dentro deles. Agora olha 
a imagem de 2025, a mudança é visível daqui de cima. E olhando de cima talvez você não tenha a 
dimensão, mas acredite, tem muito condomínio lá. E essa rápida expansão traz desafios ambientais 
e urbanísticos. Segundo Bruna Fernandes, embora os condomínios cuidem do próprio saneamento, já 
existem registros de extravasamento em estações de tratamento de esgoto, o que levou até 
à suspensão de novas obras. Além disso, o crescimento de grandes áreas muradas ao longo 
da Estrada do Mar altera a paisagem urbana, criando um corredor de muros que simboliza a 
segregação socioespacial que marca a cidade. Eu frequentei Xangri-lá por muitos anos e vi a 
paisagem mudar completamente. São muros para todos os lados em condomínios cada vez mais luxuosos 
e com cada vez mais estrutura interna. Mas nesse meio tempo eu também vi a estrutura pública 
parar no tempo. Idealmente com tanta arrecadação a prefeitura poderia investir mais e deixar a cidade 
muito melhor, mas não é isso que eles fazem. Toda virada de ano lá falta luz e muitas vezes falta 
água, as estradas são terríveis e não se vê grandes investimentos em infraestrutura pública.
Inclusive, tem algo bem curioso lá. A paisagem à beira-mar também mudou muito, isso porque os 
condomínios possuem uma infraestrutura grande para seus moradores, com barracas, cadeiras e 
guarda-sóis pré-montados, e isso tava gerando reclamações dos outros veranistas que não 
moram nos condomínios por conta do bloqueio de espaço na areia por estruturas vazias. E aí o 
decreto 8/2024 limitou a instalação de até cinco barracas e guarda-sóis pré-montados na praia por 
condomínios e quiosques, caso estejam desocupados. Mas o caso de Xangri-lá é bem específico, afinal 
é uma cidade litorânea onde a maioria das pessoas possuem o seu segundo imóvel.
Mesmo assim serve como exemplo, especialmente depois de outra fala do 
prefeito na entrevista, uma fala que me fez pensar muito sobre o futuro dessas cidades.
“Sou grande defensor de condomínios. Não se aprova se não houver solução do esgoto. O município 
só recolhe o lixo no portão, não trocamos uma lâmpada lá dentro, e arrecadamos IPTU”.
Percebe o paradoxo? A prefeitura arrecada impostos, mas gasta quase nada com esses lugares. 
Quem mora lá paga caro pra ter essa estrutura que o prefeito fala, por que constrói a própria 
infraestrutura, mantém segurança, iluminação, áreas verdes, tudo dentro dos muros. E o 
poder público continua recebendo a parte dele. É óbvio que o prefeito vai ser defensor de 
condomínios, é uma matemática bem simples, arrecadar gastando cada vez menos.
Por lá, 46,5% da arrecadação do município vem dos condomínios, que ocupam 41,8% do território.
Em condições normais em outras cidades, em prédios verticais comuns, as prefeituras também arrecadam, 
cobrando IPTU de cada um dos apartamentos e também das garagens, mas como prédios geralmente ocupam 
uma área menor do que os condomínios horizontais, a prefeitura ainda precisa manter toda a estrutura 
pública ao redor: iluminação das ruas, calçadas, manutenção do asfalto, poda de árvores, além da 
coleta de lixo em cada esquina, policiamento, limpeza urbana, sinalização de trânsito, 
fiscalização sanitária, e até mesmo os custos com bombeiros e ambulâncias que precisam 
circular por essas áreas. Tudo isso gera custo. Já nos condomínios horizontais fechados, essa 
equação muda. Por mais que a infraestrutura do resto da cidade precise ser ampliada ou mantida, 
devido ao maior numero de moradores de condomínio, o município só cuida até o portão. Da porta 
pra dentro, quem paga e administra é o próprio morador. É como se cada condomínio fosse uma 
mini cidade privada, com seus próprios serviços, seus próprios “funcionários públicos”, 
só que bancados pelos moradores. O que, de novo, não tem problema, porque uma 
administração mais enxuta e próxima de cada morador é muito mais eficiente, mas ao mesmo 
tempo, o morador do condomínio ainda paga o mesmo valor do IPTU, recolhimento de lixo e 
iluminação pública do que uma casa de rua. Claro que é muito mais complexo do que isso.
Mas é aí que a conta começa a ficar curiosa. O morador do condomínio paga duas vezes: banca 
a estrutura interna, que funciona muito bem, e ainda paga pelos serviços públicos que, 
na prática, a prefeitura gasta bem menos. Pro município, isso é o cenário perfeito: 
arrecada como se tivesse que oferecer tudo, mas gasta quase nada dentro desses muros. E 
quanto mais esses empreendimentos crescem, mais essa lógica se fortalece.
Se a tendência de condomínios horizontais seguir, vamos chegar num ponto em que a maior parte 
do dinheiro da cidade vai vir justamente de lugares onde a prefeitura quase não coloca os pés.
E ai eu me pergunto, se a prefeitura vai continuar arrecadando igual mas gastando menos, ela vai:
a) Prestar serviços melhores para todo o restante da população?
b) Cobrar menos de todo mundo? ou c) nenhuma das alternativas acima
Deixa a tua resposta aqui nos comentários Agora se você quiser descobrir como eu criei 
vídeos como esses, que fazem de 100 mil a 1 milhão de visualizações, me levaram a mais de 1 milhão 
de inscritos no youtube e como eu transformei isso em um negócio, eu acabei de liberar uma 
masterclass chama O Engajamento Invisível. Pra assistir é só apontar a câmera do seu 
celular pro QR Code que ta aqui na tela, ou no link fixado nos comentários desse vídeo.
Aproveita enquanto essa aula tá de graça. E pra entender por que um simples relógio 
pode custar mais de um milhão de reais e como as marcas transformaram status, escassez 
e marketing em um jogo psicológico onde você agradece por ter sido autorizado a comprar, 
confere esse vídeo aqui que tá na tela. Aperta nele aí que eu te vejo lá em alguns segundos. Por 
esse vídeo é isso, um grande abraço e até mais.