PVBI11 tem o melhor portifólio do setor de lajes corporativas? Porque ele está tão barato?

Eh, Fernando, agora eu queria te pedir licença e puxar um pouquinho para um caso específico que é o PVBI. Por quê? Porque eh, se eu não tiver equivocado, o Marx pode até me corrigir aí, me parece que é o principal fundo puro sangue laje corporativa, né, em termos de tamanho, né? Então, um fundo com quase 3 bilhões de tamanho, então, um fundo que tem bastante eh cotistas, então bastante conhecido no mercado. E ele veio com uma tese bem diferenciada, que é justamente uma tese voltada para a o segmento, né, duplo A, triplo A, eh, em regiões super primárias em São Paulo. Obviamente o fundo nasceu dentro de uma proposta, ele nasceu muito ali bem próximo da pandemia, mas ele era um fundo ainda pequeno, bem bem defensivo naquele momento. O tempo foi passando, ele foi fazendo novas aquisições, inclusive por por troca de cotas, trazendo novos portfólios, inclusive trazendo ativo em obra com uma possibilidade de capturar esses aluguéis mais elevados, né, acima de R$ 300 no próprio Union Faria Lima. Mas fato é que tivemos algumas casualidades nesse fundo, algumas saídas de locatários importantes, inclusive num prédio bastante conhecido que é o o FL440, que é um um um ativo um pouco mais antigo, mas muito bem localizado, muito bem eh eu diria que um pouco antigo, mas ah moderno dentro das especificações atuais. Isso é bem curioso, inclusive, mas eh ele tem uma vacância pontual no The One, uma vacância também já até um pouco prolongada no Vila Olímpia Corporate, né? O Júnior Faria Lima acabou não conseguindo ter a mesma velocidade de locação. No Vera Cruz aparece uma aqui e outra ali, mas ele vai substituindo locatário sai eles conseguem substituir com uma certa celeridade, né? O o o ativo, né? O Park Tower é um praticamente praticamente não é um monolocatário, mas muito bem locado ali, né, com a com a Preventor. Eh, então repare, são bons exemplos, né? O Cidade Jardim um ativo muito bem posicionado. Eh, mas quando a gente olha, hoje é uma uma vacância seus 15 16%, mas os dados eh recentes, caso não tem uma reposição, pode chegar até 20 22%, que é o dobro dos dados que você nos apresentou agora a pouco, que é 10%. que que você pode nos dizer, o que que é casualidade, o que que poderia, o que foi fruto aí de de talvez uma estratégia comercial e puxando um aluguel para cima e que de repente poderia ser repensado? De novo, te peço licença para falar de um caso específico, mas eu queria muito te ouvir, dada a relevância desse fundo no mercado. Claro, claro. Eu creio que o seguinte, quando a gente olha do ponto de vista de tijolo, eu creio particularmente que a opinião, não é dado. Eu sempre, como um como alguém que trabalha com dado, eu gosto sempre de deixar claro o que que é opinião, o que que é dado, né? Mas como opinião para mim é o melhor portfólio disponível em fundo imobiliário do ponto de vista de tijolo e localização. Então, dito isso, eu sou entusiasta da carteira. Eh, eu creio que o que acontece hoje é mais momentâneo do que algum déficit na própria no próprio portfólio imobiliário. É, eu acho que o o sintoma que PVB tá sofrendo um pouco na carne é daquilo que nós conversamos com relação ao preço da Faria Lima hoje tá num múltiplo maior do que das outras regiões. Em condições naturais de temperatura e pressão, todo o portfólio do PVBI eh performaria primeiro do que das demais regiões. Então, depois que PVBI alugasse tudo, as outras regiões começariam a alugar. Isso tô dizendo a grosso modo. Por quê? Porque de fato são os ativos com melhor liquidez. Você olha o Union, ele tem tudo para est 100% locado e rápido. Só que o que que acontece? De fato, hoje ele precisaria ou deveria ou ele valeria um preço acima dos R$ 300 m². 300, 320. é um ativo que tem porte para isso. Só que o grande problema não é que ele está caro, o grande ou que ele não tem valor. O grande ponto é que as demais regiões estão muito descontadas e aí a velocidade de absorção não é conforme o previsto. E isso não é um case específico do PVBI. Quando eu olho outros ativos da região da Faria Lima com essa característica boutique que miram 300 mais e que são empreendimentos que têm esse valor, eh eles não tão absorvendo tão rápido como era a expectativa dos desenvolvedores. E eu acho que isso tem muito mais a ver com as outras regiões do que com a própria Faria Lima. Eh, porque de novo você tem ofertas em outras regiões em ativos similares. Eu não vou colocar ativos iguais, mas que estão muito mais descontados. Então, a empresa acaba fazendo conta. Agora, eu já vi empresas também batendo no endereço desses e ativos fal assim: “É aqui que eu quero ficar pronto e acabou, eu vou pagar o que for.” E eles pagam 300, 320, 330. Eh, então eu creio, eh, Baroni, que é uma questão de tempo, para ser sincero, do ponto de vista de tijolo, não há nada de ruim com o PVBI. Do ponto de vista de mercado imobiliário, quando você olha Faral Lima 4440, Vila Olímpia Corporate, Cidade Jardim, Park Tower, Union, a gente tá falando do estado da arte de ativos imobiliários. Agora, talvez momentaneamente ele tem uma dificuldade de absorção, de reposição, por conta desse cenário que a gente tá dizendo. Só que pode ser, pode representar pro investidor uma oportunidade. Uhum. Por quê? Porque se a gente tá num mercado que a vacância tá caindo em todas as regiões, a Faria Lima tá estável, as demais regiões estão subindo preço, reduzindo vacância, na hora que essa curva começa a se igualar de novo, quem são os primeiros a ser ocupados? esses empreendimentos, empreendimento ocupado, gera dividend maior e fatalmente na indústria de fundo imobiliário, dividend maior gera maior valor de cota, que é o que o investidor quer também no final das contas, uma vez que ele já montou a posição dele. Então, talvez seja uma boa oportunidade de montar posição, olhando de tijolo. Aí já não é mais opinião, é dados do ponto de vista de tijolo, ele não poderia estar melhor localizado, melhor distribuído, eh, eh, com ativos que justificam os valores que são pedidos, né? Então, acho que é uma questão mais momentânea do que algum défic grande no portfólio. Não, Marx, você me permite quebrar um pouquinho o protocolo? Fique à vontade. É só para fazer uma uma segunda derivada dessa pergunta. Normalmente quando eu falo do PVBI, eu falo que é um dos fundos imobiliários em que é mais, eu coloco entre aspas, obviamente, mais fácil de você, mais fácil de você calcular o valor patrimonial, porque é o tipo de imóvel em que os agentes de mercado sabem o preço, sabem quanto custa cada esquina. Queria que você comentasse um pouquinho sobre isso, eh, eh, eh, Fernando, porque existe uma certa preocupação de alguns investidores quanto ao valor patrimonial e em fundos com essas características, o valor patrimonial se torna muito mais tangível. Então, é um desconto real, literalmente, né, e não uma simples projeção de de uma de uma de uma avaliação que foi feita numa condição específica, né? É exato. Assim, a gente precisaria entrar em caso a caso para poder fazer uma análise mais própria, mas de fato hoje a gente tem uma sensibilidade de que ele tá ele tá bem descontado. E a a o grande ponto é se ele tá descontado e aparecer alguém para para algum outro comprador para querer comprar no valor patrimonial, você pode ter certeza que a gestão não vai vender porque ela sabe o quanto vale. e o próprio mercado sabe o quanto vale. Então você não vê ninguém fazendo uma oferta a preços de R$ 30.000 o m² naquele portfólio, 30 e poucos mil, porque não vai acontecer. Ali você tem ativos que t valores na casa de R$ 50.000 R$ 1.000 no m qu, né, dentro de uma realidade hoje eh de mercado imobiliário, de Faria Lima, do que a gente já viu sendo transacionado recentemente. Então, é um portfólio que, de fato, a gente vê que tem muito valor, muito valor. Ele tá todo numa mesma região, empreendimentos de altíssimo padrão. Então, assim, se eu tivesse que chutar, grosso modo, é R$ 45.000 o m² para mais, né? E aí, óbvio, você tem hoje um Farelima 4440, ele vale mais do que um VO, um Vila Olímpia Corporate. Eh, um cidade de Jardim, talvez ele vale mais do que um Vila Olímpia Corporate. Talvez um Union ele vale a menos do que o Farelima 4440, ainda que seja um empreendimento mais novo, por característica da laje, ele é mais boutique, ele tá eh com target num tipo de inquilino, multiusuário com espaços menores, enquanto Faria Lima 4440 foi casa de grandes bancos de investimento durante anos. aconteceu agora dele tá com uma disponibilidade, né? Em alguns momentos ele teve vacância, mas é uma laje de 2000 m, é um empreendimento de altíssimo padrão, super bem localizado. Então, Farel Lima 4440 também é um ativo de que tá aí nessa casa de R$ 40.000 mais de met qu Então, eh, é um empreendimento que a gente consegue precificar, como o Barone comentou, com muita facilidade em empreendimentos que são caros pra média da cidade. Uhum. É um portfólio líquido, né? É bem tangível o preço de negociação. Ex. Se vocês me permitem completar, perdão, eu acabei a eh se eu não me engano o o Berin One foi incorporado nesse fundo também, Micoje, se eu tiver errado. Eh, não, não, não, não foi Berrin One, não foi o Deano. Ah, o Deano. O Dan, o Berrinho One foi no HGre. Isso, verdade. Foi incorporado no HGre. Quando a gente olha o caso do Breno, que é um caso que eu tenho na na mente mais fresco, quando a gente olha transações do Berrin One de 2 anos atrás de compra e venda e transações de hoje, esse prédio foi vendido já a R$ 17.000 o m² e recentemente foi vendido a R$ 23.000 o m². Essa valorização que a gente vê no Bernan, que ele tá numa região não tão óbvia quanto a Faria Lima, só mostra que de fato você não compra mais barato. O ativo, ele você ele valoriza muito ao longo ao longo do tempo. Esse é um caso um caso real de um ativo que tá dentro da estrutura de fundo imobiliário, que hoje tem a mesma gestão, mas tá dentro de fundos diferentes, né? Eh, mas eu creio que essa lógica da valorização com certeza acontece no PVBI também. E até para ilustrar, né, o tamanho da oportunidade. Eu pessoalmente gosto bastante também do portfólio de móveis do PVBI. Hoje ele negocia 25.000 m², né? Au, o Enterprise Value dele por met quad, enquanto que, né, olhando o portfólio, ponderando ali a precificação de cada um dos ativos, algo mais para 40 40 alto, né? Com certeza. Eh, e muitas vezes os investidores ficam frustrados, né, que poxa, não tá locando, né, tá demorando, vou esperar, mas quando locar também o preço é outro, né? Então, muitas vezes é mais interessante, muitas vezes não, é mais interessante certas, exatamente, comprar vacância para surfar, não só depois a onda do dividend, do dividend, mas com uma valorização da cota, né, com certeza. E e a gente tá falando de uma compra de vacância, né, numa localização, na melhor localização pro setor do a nível Brasil, né, não uma compra de vacância em Alfaville, Rio de Janeiro, que são eh teses totalmente diferentes. Faz muito sentido. Bacana.