VAI MUDAR TUDO NOS FIIs! Entenda o que está por vir

Pois é, galerinha, os fundos imobiliários estão passando por algumas mudanças, algumas ruins, outras boas e a gente vai falar aqui no vídeo de hoje sobre elas. Na verdade, a gente tem uma notícia ruim, na verdade tenebrosa para quem é investidor de longo prazo nos fundos imobiliários, mas que essa notícia ainda não se concretizou. Ela tá por vir aí no começo de 2026 e a gente vai falar dela daqui a pouquinho. Por outro lado, a gente tem três notícias boas que favorecem o investimento e a rentabilidade dos nossos queridos FIS. Não sei você, mas eu, pessoal, olha lá, ó. Eu tenho na minha carteira hoje 20% de fundos imobiliários no total. Isso aqui significa, ó, que eu tenho 12 fundos imobiliários no montante total de R$ 466.000 na minha carteira. Inclusive, no último mês, a gente recebeu, olha lá que lindo, R$ 4.157 [Música] de aluguel que pingaram na nossa conta, que eu tô reinvestindo esse dinheiro, tá? Todo mês aqui no canal área da riqueza a gente investe junto essa grana. Só que por conta de algumas mudanças, muita gente vem e fala: “Ai, Diego, mas será que é a hora boa de investir em fundo imobiliário agora? Eu não sei se eu compro, se eu espero cair mais?” Então, a gente vai falar aqui hoje. O assunto do dia é fundo imobiliário. Se você não é inscrito no canal A Cara da Riqueza, se inscreve aí que a gente vai bater 1 milhão de inscritos logo logo. Se esse vídeo te ajudar, você se inscreve, hein? Vamos começar com o que a gente tem de pior. Pois é, acho que a pior notícia é sempre a melhor paraa gente receber primeiro. Depois tudo que vier lucro, não é verdade? Deve propor que fundos imobiliários e FIAGR paguem 5% de imposto de renda a partir de 2026. Olha que tragédia. Ai, mas Diego, 5% não é quase nada. Não é quase nada, gente. Você sabe que imposto começa sempre assim, né? sempre devagar, é sempre ligeirinho. Começou lá em 2023 só com a blusinha da Shopee. Agora a gente já tá com taxação em tudo e os fundos imobiliários estão entrando nessa lista, pessoal. Detalhe, isso aqui ainda não está valendo. Por isso que é uma proposição. Tá vendo, ó? O governo tá propondo que os FIS e o FIAGRO paguem 5% de imposto de renda. Isso aqui ainda tem que ser votado no Congresso. O Congresso precisa aprovar. Lembra? já tentaram nos anos anteriores taxar os dividendo dos fundos imobiliários várias vezes e isso aqui não foi pra frente. Então a gente tem que seguir aqui em alerta. Mas como aqui no canal A cara da Riqueza a gente trabalha com dados, eu gosto de te mostrar qual vai ser o impacto na sua cota de fundo imobiliário caso essa taxação avance. Então vamos entender isso aqui com número até para você entender um pouquinho mais como é que funciona esse mercado de doido, né? Olha lá, imagina que eu tenha cotas do MXRF11, que é um fundo imobiliário de papel, por R$9,63. Hoje ele tá exatamente nesse preço aí, mais ou menos, tá? O dividendo anual que ele paga pra gente, pessoal, hoje é isento de imposto de renda. Então ele tá pagando hoje R$ 1,15 por cota. Isso aqui dentro de 12 meses no ano, tá? o que totaliza um dividend y de 11,94%. Lembra que o dividend y é eu pegar o dividendo e dividir pelo preço da cota? Então a gente vai ter em percentual qual que é o retorno ao ano de eu investir nesse fundo imobiliário aqui. OK? Dividendo isento. Ah, isso aqui não vai te pertencer mais, dependendo do que o governo fizer. Então a gente tem que calcular. E agora que se o dividendo tiver 5% de imposto, para quanto é que vai esse dividendo anual? Olha lá, 1,09. Você percebeu? Ele caiu de R$ 1,15 no ano para R$ 1,9 do ano. Pessoal, esses míseros 6 centavinhos vão fazer uma diferença danada no valor da cota. Porque pensa o seguinte, agora que o dividendo anual caiu, o dividend y ele também não é o mesmo. Ele não é 11,94, ele cai para 11,34. Lembra o dividend y é eu pegar o dividendo que chega no bolso do investidor e dividir pelo preço da cota que tava. Então, automaticamente, se o dividendo tá caindo, a rentabilidade, o dividend y também está caindo. Ó, foi para 11,34. Tá vendo? Só que o mercado não é bobo. O mercado não vai aceitar receber um dividendo de 11,34 no MXRF1. Lembra pessoal que tudo no mercado é precificado com base no retorno e no risco. Então pera aí. O risco do MXRF11 tá constante, tá estável? É o mesmo risco e agora a rentabilidade diminuiu. Opa, eu não vou aceitar pagar o mesmo preço na cota. Automaticamente o mercado faz o preço daquela cota cair pro dividend y de voltar pro patamar que ele tava. Então olha só, o novo preço da cota vai pros R$ 9,15. Ele cai de R$ 9,63 para R$ 9,15. Você percebe, o mercado vai fazer o preço da cota cair pro dividend voltar pro patamar de 11,94, que é o que ele tolera, é o que ele aceita receber. Ele não vai aceitar receber menos do que isso. Lembra? O mercado todo tá precificando isso em tempo real. Dada a taxa de juros, a taxa Selic, as guerras que estão tendo no mundo, o risco dos outros países em relação ao Brasil, tudo isso é colocado na conta e o mercado fica ali instantaneamente, né? Os agentes de mercado. Ai, Diego, você tá falando só de bancão, empresário, corretora? Não, eu tô falando da gente aqui, ó. nós, a gente não vai aceitar na média das vezes receber um dividend de menor. Então, todos os investidores, todos os agentes que estão lá comprando, vendendo, eles estão calculando isso daqui. E é lógico, banco, corretora, mercado internacional, os estrangeiros que entram para investir no Brasil tem um peso relevante demais nisso daqui. Então, se essa taxação for pra frente, o que que vai acontecer? A rentabilidade dos FIS vai mudar? Não, porque o mercado não vai aceitar que ela mude. O que que vai mudar? é o preço da cota dos FIS que pode acabar caindo, ou seja, desvalorizando com base nessa taxação. Vamos torcer para isso não ser aprovado. E detalhe, tá? Uma outra coisa que eu trago para você com essa notícia, como ela é tenebrosa, olha só, o fim da isenção de R vai criar dois tipos de fundo imobiliário e levar uma corrida aos FIS. Como assim? Você não entendeu nada? Olha só, se a nova legislação avançar, ou seja, se o Congresso votar e aprovar isso daí, basicamente haverá dois tipos de fundo imobiliários e fiagros no mercado. Um grupo vai manter a isenção de imposto de renda e o outro vai ter a cobrança do imposto. Olha que doideira. Olha que coisa de doido isso daqui, pessoal. Porque qual que é a regra? Você não pode taxar um investimento retroativamente. Então, todas as cotas que já existem no mercado de fundo imobiliário até dezembro de 2025, elas por lei precisam obrigatoriamente continuar isentas de imposto de renda. Então essas cotas que hoje a gente negocia, né, no mercado secundário, que é a bolsa de valores, quando eu compro de uma pessoa, uma pessoa compra de outra. Essas cotas que já existem e já foram emitidas até esse ano de 2025, dezembro de 2025, vão continuar isentas. E aí só as próximas cotas, as novas emissões do ano que vem é que vai começar a valer esse imposto de 5%. Olha que doideira isso. Sabe quando um fundo imobiliário ele abre as subsinscrições para você poder subscrever quando ele vai fazer uma nova oferta no mercado para captar mais dinheiro, né, que a gente chama de mercado primário, é quando a cota, o valor entra dentro lá do fundo e ele emite novas cotas, ele cria novas cotas. Nesse momento, se um fundo imobiliário novo ou um fundo imobiliário que já existe criar novas cotas a partir de 2026, essas sim vão ter a tributação de 5%, porque as outras não vão ter. Olha lá, ó, títulos e valores imobiliários, inclusive cota de fundo de investimento emitido e integralizado até 31 de dezembro de 2025 continuarão sendo regidos de acordo com as regras que lhes eram aplicados antes da edição desta medida provisória, ou seja, isenta de imposto de renda. O especialista enxerga ainda a possibilidade de a medida tornar as avaliações, avaliação de quanto custa uma cota, né, de quanto valeria uma cota muito mais complexa no mercado, porque vai criar universos paralelos onde o investidor vai ter que analisar um estoque com 20, 30 anos de existência e outro estoque futuro dali pra frente com novas regras, com novo imposto. Ah, 95% das cotas desse fundo são isentas, os outros restantes aí a gente paga 5% de imposto. Que que é isso, gente? Que monte de doido é esse? A gente vai precisar contratar contador para conseguir investir em fundo imobiliário, não faz sentido nenhum. E detalhe, o fundo imobiliário que é tão importante pra economia do nosso país, sabe? shoppingzinho, você vai no fim de semana, ele não pertence a uma pessoa só, a um bilionário só, não. Geralmente ele pertence a um fundo imobiliário que tem vários donos que financiam a existência de shoppings, de hospitais, de faculdades, de galpões logísticos para você receber o teu iFood, a tua encomenda do Mercado Livre na sua casa. Então, sem o fundo imobiliário, vários setores da economia meio que travam e aí o governo deixa de arrecadar imposto por outras vias. Tá, né? Quem criou e quem pensou nisso daqui foi muito inteligente mesmo, viu? Coloca um contém ironia, pelo amor de Deus, Gabriel, porque o pessoal ainda vai me xingar daqu achando que eu concordo com isso. Ai, mas Diego, você está sendo injusto com o governo porque nessa mesma medida provisória eles também estão diminuindo o imposto quando a gente vende as cotas em cima do lucro. Ah, eu tô sendo injusto. De fato, pessoal, nessa mesma medida provisória, o governo ele vai diminuir a alíquota para venda das cotas. Sabe quando você vende a cota de um fundo imobiliário com lucro e aí você tem que fazer uma DARF, pagar essa DAR, pagar o imposto de 20% sobre o lucro. Pois é, essa medida provisória quer unificar toda a cobrança de imposto de renda e agora isso vai cair para 17,5%. Então, olha só como é que vai ficar. Eu comprei, por exemplo, cotas a R$ 1.000, né? Comprei várias cotas lá por R$ 1.000. E aí depois, no futuro, eu vendi essas cotas por R$100, obtendo assim um lucro de R$ 100 com essa transação. Hoje a pessoa pagaria R$ 20 de imposto de renda porque é 20% sobre o lucro. E agora com a medida provisória, se aprovarem, o novo imposto de renda vai ser de 17,50. Uma diminuição aí de 2,5 pontos percentuais. É bom. É bom, diminuir o imposto. Nossa, graças a Deus, uma notícia boa no meio desse maremoto. Mas na verdade, quem é que isso aqui beneficia? Isso aqui beneficia quem compra e vende cotas. Isso aqui beneficia os traders. Não é o nosso caso. Investidor que aqui trabalhando, pegando o nosso salário, guardando o nosso salário, que já é um esforço tremendo para investir, para ter uma renda, uma aposentadoria no futuro que o mesmo governo deveria garantir com INSS e não vai conseguir porque o negócio tá colapsando e aí a gente vai ser penalizado, o nosso dividendo vai ser taxado, enquanto que quem tá lá comprando e vendendo feito doido vai ter um benefício. A gente até preparou uma charge para ironizar este momento, né, pessoal? Olha só o investidor aqui suando, né? Pegando ali o suor do trabalho dele para investir nos fundos, para ter um dividendinho ali, ó, cheio de burocracia, taxa nos dividendos, imposto extra, enquanto que lá o trader novi, bonitinho ali com seu fone de ouvido ali, ó, tendo incentivo para poder continuar a fazer a operação que ele faz. Nada contra os traders, tá, pessoal? Trader é trabalho, trader é uma profissão. É que a forma como as pessoas te vendem o trade é que, na minha opinião, não deveria ser vendido dessa forma, que a pessoa promete que você vai ficar rico do dia paraa noite, promete lucro fácil e não é. É uma profissão como qualquer outra e que para você ter êxito nessa profissão, você tem que estudar anos. É muito difícil, é muito mais complicado. No trade é você que tá trabalhando para ter um dinheiro, enquanto que no investimento o dinheiro trabalha no teu lugar. São coisas diferentes. Mas voltando aqui pro fundo imobiliário, que é o tema do vídeo. Ah, mas Diego, você não vende nunca uma cota de fundo imobiliário? Quase nunca, pessoal. Se eu for vender, eu vendi uma vez só um fundo imobiliário da minha carteira, porque eu troquei, porque os fundamentos mudaram e eu troquei por outro. Mas assim, não vou ficar comprando e vendendo, comprando e vendendo. A gente acumula cotas geralmente escolhendo bem ali os FIS. Então, raramente ao longo da sua vida, você vai mudar um fundo imobiliário da sua carteira. vai acontecer, mas não é uma compra e venda pr obter lucrinho, entendeu? Nossa, Diego, você falou que era uma notícia ruim. Até agora no vídeo só teve coisa ruim. Pois é. Agora vamos pra parte boa também, né, gente? Vamos, pelo amor de Deus, né? Precisamos de alguma notícia boa nesse caos aqui. Primeira delas, a CVM autoriza a recompra de cotas por fundos imobiliários e fiagros e o mercado vê a medida com bons olhos. Se você não sabe, isso aqui já acontece no mercado de ações. Uma empresa, ela pode pegar o dinheiro que tá no caixa dela, que ela lucrou, né? O dinheiro que tá lá parado, para comprar cotas no mercado secundário que já estão lá sendo negociadas pessoa para pessoa. E essa empresa, ela pode recomprar as ações e destruir essas ações, aniquilar, cancelar essas ações. É como se você tivesse um bolo dividido em vários pedacinhos. Cada pedacinho é uma ação. No momento que a empresa vai lá e compra alguns pedaços, o bolo continua o mesmo. O tamanho do bolo, pessoal, é o mesmo. Continua a mesma empresa. Só que agora cada ação, que antes era um pedacinho fininho, vai passar a ser um pedaço maior. Cada ação tem um valor maior. Ela se valoriza no mercado justamente porque agora tem menos pedaços do mesmo bolo, o mesmo tamanho de bolo. Você entendeu? aqui pegou o espírito da coisa e agora os fundos imobiliários vão passar exatamente pela mesma situação. Um fundo imobiliário ele vai poder comprar cotas dele no mercado e diminuir ali a quantidade de fatias no mercado, fazendo com que cada cota aumente de valor. Isso aqui é muito bom, principalmente quando a gente tem um fi nesse cenário aqui, ó, o RPR11, que é um fi da minha carteira de alto risco, não recomendo pro investidor iniciante. Olha só, hoje a cota dele tá sendo vendida por R8,93, sendo que o valor patrimonial da cota é de R$ 100. Nesse caso aqui, ó, o PVP, se a gente fosse olhar, tá em 0,38. Ele tá com 60% de desconto em relação ao valor patrimonial da cota. Para esse fundo aqui, vale bastante a pena recomprar as próprias cotas dele no mercado. Hoje, pessoal, um fundo imobiliário, quando acontece um cenário desse dele desvalorizar muito em relação ao valor patrimonial dele, o fundo fica de mão amarrado. Ele não consegue fazer muita coisa, ele não consegue emitir novas cotas, porque com um PvP desse, com um preço desse, ninguém vai querer pagar R$ 100 de uma cota de subscrição nova, sendo que no mercado você compra por 38. Ao mesmo tempo, geralmente o fundo quando ele tá nesse estado é porque ele tá passando por alguma crise, né? Ele tá endividado, ele tá com alguma coisa aí. Então ele precisa captar dinheiro e não tem recurso para fazer isso muitas vezes. Tanto é que o RPR11, só para você ter uma noção, tá? Eu não tô fazendo propaganda do do RPR, eu não acho que o investidor iniciante deva colocar o dinheiro aqui. Ele tá na minha carteira porque eu estudei, eu sei o que eu tô fazendo ali, mas não recomendo para iniciante de novo. Mas olha o dividendo dele, ó. caiu dos 88 centavos para os 40 centavos. Ele tá tendo que pegar do dividendo para se autofinanciar. Por isso que ele tá nesse estado, ele não tem alternativa. Mas uma alternativa que ele pode fazer agora é recomprar cotas dele mesmo, porque aí ele consegue valorizar o preço dessa cota novamente. Ele aumenta o valor das cotas que já existem. Porque pensa, o mesmo dinheiro ali agora vai ser dividido para menos cotas. Então o dividendo por cota sobe, logo o dividend y por cota acaba subindo. Nossa, Diego, já sei o que eu vou fazer. Eu vou pegar só os FIS então que estão tudo com PvP abaixo de 0,50 e vou comprar tudo porque eles vão valorizar. Não, você não entendeu absolutamente nada do vídeo de hoje. Isso aqui é uma coisa que vai favorecer, vai, mas não vai mudar. Um fundo ruim vai continuar sendo ruim. Ele precisa trabalhar muito para ficar bom, pros fundamentos voltarem a melhorar, tá? Não vai ser esse fato aqui de poder recomprar as cotas que vai melhorar da água pro vinho o fundamento de um fundo imobiliário. Ele ajuda, né, ajuda o FIA a conseguir se recuperar, mas não é isso sozinho que muda o fundamento de um fundo imobiliário, tá? Tome muito cuidado com isso. Nossa próxima notícia da lista é a internacionalização de fundos imobiliários. FIS querem virar RITS e atrair ainda mais o investidor estrangeiro. Pessoal, nos últimos 5 anos, a participação do investidor não residente, o estrangeiro, no volume negociado de fundos imobiliários, dobrou, saltando de 7% em 2020 para 14% em 2024. Isso aqui é um número de estrangeiros de fora investindo nos fi brasileiro. Olha que doideira. Quanto mais gente de fora querendo investir no nossos FI, mais o nosso FI fica competitivo, mais eles valorizam também. Além disso, olha lá, os fundos imobiliários têm sido incluídos em índices de ações e investimentos internacionais. Quando um fundo imobiliário ele começa a fazer parte de um índice pessoal, os ETFs que compram aquele índice, que seguem aquele índice como referência, tem que comprar as cotas daquele fundo imobiliário. Pensa o seguinte: os ETFs que replicam o índice Ibovespa compram todas as ações que estão no Ibovespa. O BOVA 11 é um deles. O ETF que replica o S&P500, por exemplo, o IVV, que é um ETF que replica o S&P500, ele compra as ações que tão e os REITs também que estão no S&P 500. Quando um fundo imobiliário aqui do Brasil começa a fazer parte de um ETF internacional, ele começa a ser comprado por esses ETFs, por esses índices, aumenta a exposição dos investidores estrangeiros aqui nos FIS brasileiros. Olha que maravilha. Inclusive, já teve um fundo, ó, o Red Brasil Shopping HGBS11, que já fez a lição de casa em 2024, foi o primeiro fundo imobiliário brasileiro a ingressar em um índice global de real estate. Esse aqui, ó, esse nomezão aqui, ó, é uma notícia bem legal e que vai favorecer o mercado dos FIS aqui no Brasil, hein? E a nossa terceira boa notícia pros FIS tem a ver com a taxa de juros, pessoal. Olha só o relatório do boletim Focus mais recente de todos. Esse aqui é um relatório que o Banco Central divulga com as projeções que ele faz. Ele tem modelos matemáticos com base em todos os dados da economia do Brasil para poder prever isso daqui. A projeção da inflação caiu de 5,05 para 4,85 ainda no ano de 2025. Então, com a inflação caindo, isso aqui significa o quê? Taxa de juros caindo também. Esse ano a CELIC deve acabar em 15% ao ano, só que ano que vem já tá prevista para acabar o ano em 12,5%. Então, se tudo se mantiver, a taxa de juros agora do Brasil deve começar a cair. E lembra, quando a renda fixa tá pagando menos, o interesse dos investidores por fundos imobiliários aumenta, porque eles vão procurar outras fontes para ter uma renda maior. E aí, esse vídeo te ajudou ou não? Comenta aí e se inscreve no canal, hein? Vou deixar no primeiro comentário fixado nosso miniurso grátis com três aulinhas maravilhosas para você maratonar e te dar o paranauê inicial nos investimentos. Chama lá que eu te mando no WhatsApp o minicurso, beleza? Vou deixar aqui para você um vídeo maravilhoso que mostra quanto dinheiro você precisa ter para conseguir largar o CLT, para conseguir se aposentar de vez. Te vejo no próximo vídeo.